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El tercer trimestre de 2024 marcó un hito en el desarrollo del mercado de renta residencial multifamily en el Gran Santiago, consolidando su posición como un pilar de inversión sólida y resiliente, según indicó un estudio de la consultora BDO.

Por: Colaboración de Marcial Parraguez

Durante este período, se registró un aumento del 7,5% en el stock total de unidades, lo que llevó la cifra a un total de 43.974 departamentos distribuidos en 185 edificios ubicados en 18 comunas de la ciudad. Este incremento fue producto de la incorporación de 11 nuevos edificios, con un aporte total de 3.059 unidades.

Las comunas de Santiago y Ñuñoa lideraron la incorporación de nuevas propiedades, con 1.090 y 640 unidades respectivamente, seguidas por desarrollos en Estación Central, La Florida, Las Condes, Providencia y San Miguel, que añadieron al inventario nuevas oportunidades para arrendatarios e inversionistas.

A pesar de la notable expansión en la oferta, la ocupación en régimen presentó una ligera baja del 0,1% respecto al segundo trimestre de 2024, situándose en 92,8%, mientras que la ocupación total cayó un 1,9%, alcanzando un 86,0%. Esta reducción se relaciona con el proceso de absorción de las nuevas unidades que ingresaron al mercado, demostrando la necesidad de un tiempo de estabilización ante la creciente oferta.

Sin embargo, el dinamismo se mantuvo: el canon promedio por metro cuadrado experimentó una reducción del 0,6%, situándose en 0,264 UF/m², mientras que el valor promedio de arriendo por unidad aumentó un 0,1%, alcanzando los 10,85 UF. Estos indicadores sugieren una tendencia de estabilización en los precios, en la que los aumentos moderados y la competencia entre nuevas y existentes unidades han jugado un rol clave.

“Teniendo en consideración el fuerte ingreso de unidades durante los últimos trimestres y las condiciones del mercado que se presenta hoy en día, el mercado multifamily se consolida como una oportunidad tanto para los usuarios como para los inversionistas. Hoy en día la pregunta no es si entrar al mercado multifamily, sino con cuentas unidades hacerlo”, explica José Carter; Gerente Real Estate en BDO Chile.

El análisis por tipologías muestra que las unidades de un dormitorio y un baño (1D1B) dominan el mercado con un 47% del stock, reflejando una preferencia por viviendas más compactas y accesibles. Las configuraciones de dos dormitorios y un baño (2D1B) y de dos dormitorios y dos baños (2D2B) representan el 37,1% del total, mientras que las opciones de tres dormitorios, en sus diferentes versiones, ocupan un modesto 3,9%. El mix de estudio, por su parte, alcanza un 12%, respondiendo a la demanda de quienes buscan opciones más pequeñas y económicas.

La distribución geográfica del mercado multifamily también ofrece datos reveladores: las comunas del “centro” de Santiago —que incluyen Santiago, Estación Central e Independencia— concentran el 52,84% de las unidades, sumando más de 23.000 departamentos. Esta zona destaca por un promedio de 250 unidades por edificio, evidenciando una alta densidad y oferta competitiva.

Por otro lado, las comunas “periféricas” como La Florida y Puente Alto tienen un promedio de 134 unidades por edificio, mientras que la zona “oriente”, que abarca comunas como Las Condes, Ñuñoa y Providencia, mantiene un promedio de 149 unidades por edificio, con precios de arriendo más altos y un canon promedio de 0,428 UF/m², el más elevado entre las distintas zonas.

El cap rate neto, un indicador de rentabilidad que considera ingresos anuales menos costos operacionales y vacancia, descendió un 4,1% respecto al trimestre anterior, situándose en un 2,93%. Esta baja se debe al incremento en los valores de venta de departamentos, que reduce la rentabilidad relativa pese a la estabilidad de los arriendos. La comuna de Lo Barnechea se destacó con el cap rate más alto, alcanzando un 4,8%, mientras que otras comunas mostraron variaciones más contenidas.

“A medida que el mercado multifamily sigue creciendo, comienzan a emerger nuevas preferencias, como la expansión hacia las comunas periféricas del centro de Santiago. En estas áreas, los arrendatarios buscan edificios que no solo ofrezcan una buena ubicación, sino también mayor tamaño, tanto en tipologías como en superficies. En los últimos trimestres, se ha registrado un aumento significativo en el ingreso de unidades de 2D1B y 2D2B”, continúa Carter.

En cuanto al tipo de edificación, los edificios High-Rise, que representan el 72% de la oferta y cuentan con más de diez pisos de altura, mantienen un canon promedio de 0,258 UF/m². Los edificios Mid-Rise y Low-Rise, aunque en menor cantidad, mostraron canones de 0,282 UF/m² y 0,325 UF/m² respectivamente, destacándose el crecimiento significativo en el segmento Low-Rise con un incremento del 32,2% en el canon promedio.

Con un total de 27 nuevos edificios ingresados en lo que va del año —una cifra que iguala la de 2023—, el sector multifamily se reafirma como una alternativa de inversión robusta frente a la volatilidad del mercado. Las proyecciones para el último trimestre de 2024 incluyen la adición de al menos 12 nuevos edificios, lo que subraya un entorno en plena expansión y una competencia cada vez más fuerte entre operadores para captar la demanda.

“Sin duda, el mercado multifamily en Chile aún posee un amplio potencial de crecimiento. Actualmente, este segmento representa el 4% de los departamentos destinados a la renta, si lo comparamos con Estados Unidos, un 34% de las unidades se encuentran destinadas al multifamily. En cuanto a las proyecciones, se estima la construcción de al menos 105 edificios adicionales para este sector en el Gran Santiago y la expansión hacia otras regiones comienza a ser una realidad cada vez más cercana. A nivel de America Latina, la industria multifamily también está experimentando un crecimiento considerable, destacándose especialmente en Colombia y Perú”, finaliza el experto.

Este escenario resalta la importancia del sector multifamily como un eje de estabilidad y crecimiento, que sigue adaptándose a las cambiantes condiciones económicas y a las necesidades de los arrendatarios, posicionándose como un mercado de gran atractivo tanto para inversores institucionales como privados.