Por: Fernando Zamorano, CEO y Fundador de Tu Hipotecario y ZC Kapital Corredora de Créditos Comerciales.
A la fecha en Chile existe un déficit habitacional app de 600.000 viviendas, y un total de 1.200.000 viviendas que necesitan planes de mejoramiento, conservación, ampliación y acceso a servicios básicos, según detallo el último informe de Techo Chile y Deficit Cero , crisis que no solo afecta a los niveles socioeconómicos más bajos del país, sino que también a la clase media que sigue desprotegida por el Estado de Chile.
Los subsidios habitacionales vigentes para los niveles socioeconómicos bajos y clase media como el DS1, DS19, DS49 y FOGAES, no han funcionado a cabalidad ante el alza de los precios de las propiedades en estos últimos 5 años y el sobreendeudamiento en alza que vienen arrastrando este segmento desde el año 2019 a la fecha, lo que deja a gran parte fuera de ratios a la hora de ser evaluados y optar a un financiamiento hipotecario.
El año 2023, el MINVU impulso un nuevo beneficio denominado FOGAES, el cual fue creado bajo la necesidad de cubrir en parte el sobre stock de viviendas que al día de hoy a nivel nacional ronda app en 114.000 viviendas , este beneficio cubre la adquisición de la primera vivienda con precios de venta hasta UF 4.500, donde el Estado de Chile avala el 10% del precio de venta y con eso llegar al 90% de financiamiento y ayudar en gran parte a este segmento que solo estaba calificando al 80% de financiamiento y por no contar con un 20% de ahorro que exigen las instituciones financieras a la hora de otorgar un Crédito Hipotecario, el tema que hoy la banca solo está otorgando este financiamiento a clientes con buen perfil y no a personas muy ajustadas con compromisos financieros a corto plazo.
Como dato importante, en Junio pasado el MINVU amplio la vigencia del FOGAES hasta Diciembre 2024 y está vez se incorporó a las Mutuarias con el fin de ampliar la oferta vigente, lamentablemente, ninguna de estas instituciones quiso participar por al gran riesgo crediticio que ocasionaría financiar al 90 % del precio de una vivienda, debido a una economía contraída y clientes muy ajustados financieramente; las mutuarias llevan años financiando solo hasta el 80% del precio de venta y por lo visto no quieren arriesgarse a tener una cartera poco atractiva financieramente y en dónde sus fondos en su gran mayoría provienen de inversionistas y otros de la Renta Fija.
Respecto a las colocaciones del FOGAES, la única institución que ha cursado la mayoría de este Beneficio, ha sido el Banco Estado, debido a que el resto de la banca sigue incrementando sus políticas de riesgo y evaluando con pinzas toda vez que reciben este tipo de requerimientos para acceder al 90% de financiamiento del precio de una vivienda y dónde el Estado de Chile avala el 10% y la banca el 80% restante.
El Banco Central de Chile publicó el pasado miércoles 17 de Julio del 2024 los resultados de la Encuesta sobre Créditos Bancarios, correspondiente al segundo trimestre del presente año, destacando al sector de construcción e inmobiliario, como los principales afectados en cuanto a la entrega de préstamos por parte de la banca chilena, en donde al primer trimestre, las condiciones de oferta se restringen para los segmentos construcción e inmobiliario. De esta manera, la proporción de entidades que reporta condiciones de crédito más restrictivas para la construcción se mantiene en 30%, similar al período previo, mientras que para las empresas inmobiliarias aumenta de 27% a 40%”, señaló el documento.
En esta misma línea, el pasado 08 de julio de 2024, los ministros de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes; de Hacienda, Mario Marcel; y de Economía, Fomento y Turismo, Nicolás Grau, anunciaron un conjunto nuevas medidas para apoyar tanto a las familias a comprar viviendas nuevas terminadas como a las empresas de la construcción a reducir el stock de unidades disponibles, para ello, se contempla un aumento del monto de dicho subsidio, otorgándose 150 UF adicionales para la adquisición de unidades del mercado inmobiliario y 100 UF para aquellas pertenecientes a proyectos seleccionados por el Programa de Integración Social y Territorial (DS19). Dentro de este paquete de medidas, destaca el aumento del precio máximo para adquirir viviendas terminadas en stock a través del Subsidio para Sectores Medios (DS1), desde el límite anterior de 2.200 UF al nuevo de 3.000 UF.
Para utilizar este beneficio, de implementación inmediata para familias que hayan obtenido el subsidio DS1 en su tramo 2 o 3, y se encuentre sin aplicar, las unidades deben contar con recepción municipal y cumplir con los requisitos establecidos por SERVIU.
Con este aumento del subsidio DS1, las familias beneficiarias podrán aplicarlo para comprar viviendas terminadas en stock tanto en el mercado inmobiliario, que tengan sobre 40 m2, con un universo estimado por la Cámara Chilena de la Construcción de 17.199 unidades con precio de hasta 3000 UF, como a las 5.000 viviendas disponibles de proyectos del Programa de Integración Social y Territorial (DS19). Para el primer caso, a las personas de los tramos 2 y 3 se les otorgará 150 UF adicionales a su subsidio, mientras que para quienes opten por proyectos seleccionados por el programa del Minvu, que hayan obtenido la recepción municipal al 31 de marzo de 2024, recibirán 100 UF más.
Esperemos que estás nuevas medidas ayuden en parte a acceder a la casa propia, donde todos los años gran parte de la población beneficiada por algún subsidio estatal los devuelve al MINVU, debido a que no lo han podido utilizar por la gran escases de viviendas que calcen con este segmento y donde muchas veces este segmento se ven en la obligación de buscar viviendas en las comunas periféricas de Santiago, lo que no es atractivo, debido a que quedan muy lejos de sus lugares de trabajo, red de apoyo y circulo de contactos .
Esperamos que la banca financiera con estas nuevas medidas, pueda soltar la mano en sus políticas restrictivas a la hora de evaluar y otorgar un financiamiento bajo estos subsidios estatales, la crisis inmobiliaria sigue vigente y se hace necesario que entre todos reactivemos las colocaciones de viviendas y poder bajar en parte el sobre stock vigente, donde se presupuesta que a estos ratios de velocidad de colocaciones, se extinga app en 3 años más.
