Desde el punto de vista de la oferta, la construcción de viviendas se mantuvo estable desde los años 90, aunque con ciclos de alza y baja.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El acceso a la vivienda en Chile ha empeorado considerablemente desde finales de la década del 2000, según revela una nueva herramienta para el análisis del déficit habitacional.
Este fenómeno está siendo impulsado por el crecimiento natural de los hogares y la migración, que han incrementado la demanda, especialmente en las comunas urbanas del norte y en la Región Metropolitana.
Una plataforma desarrollada por la organización Déficit Cero en conjunto con Unholster, denominada Trayectoria de la Vivienda en Chile, muestra que desde 2015 la demanda por viviendas se ha disparado, pasando de 100 mil nuevos hogares anuales a 230 mil.
Este aumento de la demanda ha puesto una presión significativa sobre la oferta de viviendas en las zonas mencionadas, donde la formación de hogares ha cambiado notablemente en los últimos años, con un crecimiento en los hogares unipersonales y monoparentales, lo que diversifica la necesidad de vivienda.
Desde el punto de vista de la oferta, la construcción de viviendas se mantuvo estable desde los años 90, aunque con ciclos de alza y baja. Sin embargo, a partir de 2006, el ritmo de construcción ha disminuido, fenómeno que se ha intensificado desde 2021. Además, se ha observado un aumento en el tamaño promedio de las viviendas construidas, pasando de 60 m² en 2003 a 80 m² en 2013.
Crecimiento de arrendatarios y alza en los precios
El número de arrendatarios ha aumentado considerablemente en los últimos años, subiendo del 17% en 2009 al 27% en 2022. Paralelamente, los precios de arriendo han crecido desde 2011, particularmente en la Región Metropolitana y las regiones del norte, afectando la asequibilidad para muchas familias.
Hoy, los hogares que arriendan y destinan más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda se encuentran en una situación de vulnerabilidad habitacional, lo que los expone a riesgos como el aumento de la inflación, enfermedades o pérdida de empleo.
A nivel nacional, el valor del arriendo ha aumentado más de $143 mil entre 2011 y 2022. Este crecimiento ha incrementado la proporción de ingresos destinados al pago de la vivienda, lo que limita la capacidad de ahorro de los hogares y afecta su calidad de vida.
El precio de las viviendas ha subido significativamente desde 2010 en todo el país, ampliando la brecha entre los ingresos familiares y el costo de adquisición. El indicador PIR (relación precio-ingreso) muestra un empeoramiento notable desde 2006, lo que refleja la dificultad creciente para adquirir una vivienda propia.
A la par de esta alza en los precios, el acceso a créditos hipotecarios se ha restringido para gran parte de la población. Si en 2006 un 74% de los hogares tenía ingresos suficientes para acceder a un crédito a 20 años, en 2022 solo un 35% de los hogares puede hacerlo. Esta restricción es particularmente aguda en las regiones del norte y en la Metropolitana, donde la demanda es mayor.
Un problema complejo y persistente
Sebastián Bowen, director ejecutivo de Déficit Cero, destacó la importancia de la plataforma para entender la evolución de la crisis habitacional en Chile. “Nos permite tener una visión integral y detallada sobre cómo ha cambiado el acceso a la vivienda en el país, y con esta información podemos diseñar políticas públicas más focalizadas y efectivas”, comentó.
Por su parte, Antonio Díaz-Araujo, gerente general de Unholster, subrayó la relevancia de integrar datos para enfrentar estos desafíos sociales. “Este análisis revela factores clave, como la creciente demanda, el ritmo de construcción y el impacto de la migración, información crucial para orientar políticas públicas y estrategias privadas que mitiguen el problema”.
A pesar de los desafíos, se han logrado avances en la reducción del hacinamiento y el número de viviendas irrecuperables en algunas regiones del sur del país. Sin embargo, el perfil de los hogares afectados por el déficit habitacional ha cambiado, con un incremento en las jefaturas femeninas y la creciente presencia de inmigrantes y hogares unipersonales desde 2011.
En conclusión, la crisis habitacional en Chile es un problema complejo que requiere soluciones integrales y coordinadas a nivel nacional y regional. La combinación de factores demográficos, económicos y sociales demanda respuestas efectivas para reducir el déficit habitacional y mejorar el acceso a la vivienda, especialmente en las zonas más afectadas del país.
