Actualmente hay menos de un 10% de la superficie industrial en el Gran Santiago disponible para edificar bodegas en terrenos con carácter “molesto” o “peligroso”.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Desde 2020, producto de cambios normativos o nuevas regulaciones más exigentes, se ha observado un problema creciente relacionado con la escasez de terrenos para la construcción de bodegas en suelos con carácter “molesto” o “peligroso”.
Este se ha visto exacerbado por las restricciones impuestas en los planes reguladores y por parte de la SEREMI de Salud, que reglamentan la calificación de actividades de las empresas desde actividades productivas o de servicio de carácter industrial “inofensivas”, “molestas” o “peligrosas”, y cuyos efectos se están observando hoy en día.
“Ante regulaciones más estrictas, las empresas tienen que verificar o usar un due diligence más extenso sobre los suelos y las bodegas, para asegurar que cumplan con los requisitos que establece la circular B32/2020 del Ministerio de Salud, que instruye a las SEREMI de salud del país, criterios técnicos para la calificación de actividades productivas e infraestructura”, señaló Mathieu Meot, líder de brokerage industrial de Cushman & Wakefield, compañía global de servicios inmobiliarios corporativos.
En esta línea, el ejecutivo precisó que hasta el 50% de las empresas con las que trabajan tienen categoría de “molestas” o “peligrosas”, y que actualmente hay menos de un 10% de la superficie industrial de la Región Metropolitana disponible para construir bajo estas condiciones.
“La demanda más común por este tipo de suelo son las fábricas, pero producto de la regulación las empresas logísticas, como grandes retailers, están necesitando también este tipo de suelo”, comentó el líder de brokerage industrial de Cushman & Wakefield.
De esta manera, esta situación incide especialmente en empresas que necesiten almacenar productos, como por ejemplo, una compañía que antes importaba ropa y amplió su actividad a aerosoles, tendría un requisito más alto de uso de suelo, con lo cual pasaría de “infonsivo” a “molesto” o “peligroso”. Este caso también afectaría a una empresa que requiera mayor energía eléctrica o aumente su flota de camiones para el traslado de sus productos.
Al respecto, Meot sostuvo que muchas empresas no están enteradas de este tema, ya que están dedicadas a su operación, mientras las normativas inmobiliarias se van ajustando con el tiempo: “Las renovaciones de los contratos de bodegas se producen cada 5 ó 10 años, entonces para una empresa que arrendó una bodega en 2019 y recién tendría que renovarla en 2029, no estaría enterado de la nueva normativa, publicada durante la vigencia de su contrato”.
Para evitar que estos cambios normativos afecten en la renovación de patentes o en la ampliación de una bodega, el ejecutivo agregó que “desarrollamos un análisis teórico de calificación técnica industrial para que cada empresa sepa qué tipo de suelo van a necesitar en el futuro, según su rubro y expansión. Acorde a ese estudio, los asesoramos con el tipo de almacenamiento logístico que necesitan y dónde debiese estar ubicado, adelantándonos a las características que le exigirán en un futuro, entendiendo que estos proyectos son a largo plazo”.
El objetivo es que tanto las manufacturas como las empresas logísticas puedan asegurar suelos en la Región Metropolitana, que calcen con las normativas y las regulaciones, dada la escasez de terreno que existe para la construcción de bodegas, específicamente de suelo industrial “molesto” o “peligroso”.
“Sin embargo, la escasez no se debe solamente a una falta de planificación o de condiciones urbanísticas, sino también de situaciones comerciales, lo que se observa por ejemplo en casos de ciertos propietarios de superficies extensas que simplemente no venden, por lo menos a valor de mercado, y que tampoco los desarrollan, lo que dificulta generar mayor actividad en este tipo de suelos”, puntualizó Mathieu Meot, líder de brokerage industrial de Cushman & Wakefield.
Los usos de suelo corresponden a un conjunto genérico de actividades mediante el cual los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) admiten o restringen un área predial, para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones.
De acuerdo al tipo de uso o actividad productiva, existen tres principales calificaciones de uso de suelo industrial, según la normativa establecida por la Secretaría Regional Ministerial de Salud. Estos son: Inofensivo, Molesto y Peligroso.
● Inofensivo: Se refiere a productos terminados que no producen daños ni molestias a la comunidad, personas o entorno. Por ejemplo, una bodega que almacena ropa o abarrotes.
● Molesto: Materias primas o productos terminados que pueden ocasionalmente causar daños a la salud o la propiedad, y que normalmente quedan circunscritos al predio de la propia instalación, producir ruidos o vibraciones, u otras consecuencias, causando con ello molestias que se prolonguen en cualquier período del día o de la noche. Por ejemplo, un centro de distribución ecommerce de gran envergadura o una fábrica, especialmente, por la cantidad de transporte que requiere.
● Peligroso: Materias primas, productos intermedios o finales, o bien acopio de los mismos que pueden llegar a causar daño de carácter catastrófico para la salud o la propiedad, en un radio que excede los límites del propio predio. Por ejemplo, almacenaje de aerosoles y sustancias peligrosas.
