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julio 30, 2025 9:32 am

PRONTO

El triunfo de Jeannette Jara y la urgencia de la vivienda

El resultado de las primarias del 29 de junio de 2025 marcó un hito histórico: Jeannette Jara, militante del Partido Comunista y exministra del Trabajo, se convirtió en la primera candidata comunista en liderar una lista oficialista, obteniendo un 60 % de los votos, en desmedro de la izquierda tradicional. Esta victoria no es anecdótica: refleja una ciudadanía que exige más acción y resultados concretos.

Jara llega al comando con una hoja de ruta clara: propone construir 360 000 viviendas, generar subsidios habitacionales para jóvenes entre 25 y 35 años y actuar con urgencia frente al déficit habitacional y la realidad de campamentos. No es un discurso vacío: se trata de políticas directas que impactan la vida cotidiana de miles de familias.

Este enfoque social punzante —junto a su pasado en la elaboración de la Ley de las 40 horas y su postura moderada respecto a regímenes autoritarios— proyecta a Jara como una figura que busca articular reformas profundas con gobernabilidad.

La irrupción de Jara pone la vivienda en el centro del debate. Quienes la enfrentan en noviembre —tanto de derecha como de centro— no podrán evadir este tema.

La derecha (como Kast y Matthei) deberá ofrecer soluciones tangibles en vivienda o perder autoridad frente a una demanda social legítima. Por su parte la centroizquierda estará bajo presión para redefinir su propuesta: ya no basta con moderación; debe volver a conectar con urgencias como la vivienda y la equidad urbana.

El electorado joven y las familias emergentes se convierten en un actor decisivo: si Jara logra movilizar con sus subsidios para 25‑35 años, puede inclinar una elección que parece encaminarse hacia una segunda vuelta polarizada 

Si bien la victoria comunista representa una anomalía en primarias (tan baja participación como cuestionable legitimidad), es un llamado de atención: las mayorías exigen resultados concretos y no ideologías abstractas . El desafío de la centroizquierda será reconectarse con demandas reales —vivienda digna, seguridad, equidad— sin perder consistencia ni drogarse de discurso reformista.

Jeannette Jara asume la candidatura con una apuesta clara: transformar la vivienda en un derecho efectivo, algo que ningún candidato puede ignorar sin perder credibilidad. En noviembre, la pelea no será solo entre ideologías, sino entre quienes ofrecen respuestas tangibles y quienes siguen postergando temas estructurales. 

La izquierda tradicional tiene una oportunidad: recuperar conexión con las urgencias ciudadanas, mientras la derecha deberá demostrar si realmente tiene la capacidad de construir futuro urbano con inclusión.

Vivienda con sello estatal. Desafíos inmobiliarios ante el avance de Jeannette Jara y el debate por el Impuesto Territorial.

Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLERS & PARTNERS

Este domingo recién pasado, Jeannette Jara, candidata del Partido Comunista y ex ministra del Trabajo, se impuso en las primarias de la coalisión oficialista con un contundente 60%. Este triunfo marca un giro hacia una agenda política con propuestas más estatistas o intervencionistas, con un fuerte acento y foco en los derechos sociales, mayor control y regulación del sistema financiero y los fondos de inversión inmobiliaria, pero con una ampliación de oferta de vivienda pública.

Así es. Jara propone construir 360.000 nuevas viviendas durante su eventual gobierno para abordar el déficit habitacional, distribuyéndolas equitativamente por región. Además, anunció la creación de subsidios preferentes para jóvenes entre 25 y 35 años y mejoras al programa de mejoramiento de viviendas existentes. Este enfoque podría significar un reordenamiento del mercado habitacional hacia la vivienda social reduciendo el protagonismo del sector privado tradicional. Se anticipa asimismo eventuales cambios en las licitaciones, rol del Estado en la asignación de suelo urbano y mayor inversión pública en regiones.

De ello, se podrían esperar como consecuencias e implicancias para el sector inmobiliario, primeramente, una mayor presencia estatal y estímulo a vivienda social, elevando la demanda pública por materiales, construcción y obra gruesa, beneficiando con ello a constructoras y PYMEs del rubro regional. Sin embargo, un enfoque más estatal podría llevar a procesos licitatorios distintos y mayores requisitos regulatorios, afectando los márgenes de desarrolladores privados.

Por otro lado, se esperarían cambios en subsidios y propiedad, en donde se crearían subsidios privilegiados para jóvenes e intervenciones en programas de auto-mejoramiento, los que podrían generar polarización del mercado materializada en más actividad en segmentos medio-bajos y presión sobre oferta tradicional.

Además, se podría dar una regulación financiera y concentración económica, ya que se han anunciado ante un posible gobierno de Jara, restricciones a la oferta de servicios financieros de empresas no bancarias, afectando a entidades que operan con tarjetas de crédito y financiamiento inmobiliario, y en donde de avanzar en la disminución de la concentración económica, podría limitar el acceso al crédito hipotecario, encarecer el financiamiento o favorecer cooperativas y bancos estatales.

Finalmente, se podría esperar asimismo una volatilidad y percepción del mercado en cuanto el sector inmobiliario privado podría experimentar incertidumbre frente a cambios en contribuciones, impuestos y políticas tributarias, lo que nunca es adecuado para una economía ya resentida.

En otro orden de ideas, y siendo uno de los temas sensibles que resurge con fuerza, es el impuesto territorial o contribuciones, especialmente tras propuestas del oficialismo de revisar exenciones y modificar la carga tributaria sobre bienes raíces de alto valor.

Las posibles implicancias de esto y de prosperar una candidatura de dicho sector, son el eventual rediseño del sistema de las contribuciones de bienes raíces, ya que un posible gobierno de Jara podría impulsar un sistema más progresivo, con mayor carga para propiedades de alto avalúo fiscal o uso especulativo del suelo urbano, afectando con ello directamente a grandes tenedores de tierra, fondos inmobiliarios y desarrolladores.

Asimismo, se ha mencionado la posibilidad de establecer contribuciones diferenciadas según el destino habitacional, lo que podría eventualmente aliviar el pago de contribuciones para primeras viviendas, adultos mayores o sectores de ingresos medios-bajos.

Además, se vislumbra un impacto en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios, ya que una mayor carga impositiva sobre terrenos no edificados o proyectos en espera podría desincentivar prácticas especulativas, pero también generar fricciones en el mercado, ralentizando inversiones en sectores como el inmobiliario, el rental y los multifamily.

Para terminar, se puede decir que el triunfo de Jeannette Jara implica un cambio significativo en el enfoque del desarrollo inmobiliario hacia una mayor intervención pública, políticas sociales, regulación financiera y reducción de concentración económica; planteando un escenario donde el Estado retoma un rol protagonista en la política habitacional, acompañado de una posible reforma al impuesto territorial.

Esta combinación puede redibujar las reglas del juego en el sector inmobiliario: más carga para los grandes actores, más incentivos sociales y mayor regulación, aunque también esto podría beneficiar a sectores sociales históricamente desatendidos.

El desafío estará en lograr equilibrio entre justicia tributaria, dinamismo del mercado y confianza de los inversionistas. 

Moderación de precios y mayor dinamismo: el mercado inmobiliario en el AMBA se reactiva

Un informe conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés confirma subidas moderadas en venta y alquileres, con zonas que muestran una apreciación destacada. También crecen la demanda y la oferta en varios segmentos.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) continúa mostrando signos de recuperación. Así lo revela un informe elaborado por Mercado Libre en colaboración con la Universidad de San Andrés (UDESA), que apunta a subidas moderadas tanto en los precios de venta (en dólares) como de alquiler (en pesos) durante el mes de junio, en un contexto de mayor actividad generalizada.

El repunte se refleja también en los datos de transacciones: solo en mayo se firmaron más de 17.000 escrituras entre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y la provincia, según datos oficiales de los Colegios de Escribanos.

Diferencias entre zonas: una recuperación dispar

Aunque la tendencia general es positiva, no todas las zonas evolucionan al mismo ritmo. En el Gran Buenos Aires (GBA), los valores de los departamentos no experimentan la misma presión alcista que en CABA.

La explicación, según Ariel José Córdoba, de Córdoba Propiedades, se encuentra en la abundancia de oferta: “En lugares como San Miguel y partidos aledaños, los precios se mantienen estables porque la demanda se distribuye entre proyectos nuevos y usados”.

La preferencia por ubicaciones con buena conexión y precios accesibles, sumada a la competencia entre desarrollos, impone un techo a la escalada de precios en dólares.

En el caso de las casas, las variaciones intermensuales fueron contenidas: -0,5 % en GBA Norte, +0,7 % en GBA Sur y -0,1 % en GBA Oeste. En CABA, se mantuvieron sin cambios. En términos interanuales, el precio mediano por metro cuadrado en dólares descendió un 0,2 % en el promedio del AMBA, aunque con diferencias por zona: +1,1 % en CABA, +0,1 % en GBA Norte, -0,7 % en GBA Sur y +0,9 % en GBA Oeste.

Precios medidos en dólares: contrastes marcados

Según el estudio, los valores medianos por metro cuadrado en junio para departamentos fueron:

  • CABA: u$s 2.567
  • GBA Norte: u$s 2.133
  • GBA Oeste: u$s 1.517
  • GBA Sur: u$s 1.571

Para casas, los precios fueron notablemente más bajos:

  • CABA: u$s 1.320
  • GBA Norte: u$s 845
  • GBA Oeste: u$s 707
  • GBA Sur: u$s 653

En cuanto a las subidas más destacadas en el último año, Pilar encabezó el ranking en el segmento de casas con un alza del 10,4 %, mientras que Malvinas Argentinas lideró entre los departamentos con un 16,6 %. En CABA, el barrio de Montserrat se situó a la cabeza con un incremento interanual del 11,7 %.

Alquileres: crecimiento sostenido, pero con límites

El mercado de alquiler también registró aumentos mensuales en junio. Los precios de los departamentos subieron un 2,4 % en CABA, 1,7 % en GBA Norte y 2,3 % en GBA Sur, sin cambios en GBA Oeste. En el segmento de casas, el incremento promedio fue del 1,4 %, destacando un fuerte ajuste en CABA (+5,6 %).

En términos interanuales, el precio mediano por metro cuadrado en pesos para departamentos aumentó:

  • CABA: +38 %
  • GBA Norte: +34,8 %
  • GBA Sur: +60,9 %
  • GBA Oeste: +68 %

En el caso de casas, las subidas fueron:

  • CABA: +59,7 %
  • GBA Norte: +25,9 %
  • GBA Sur: +27,3 %
  • GBA Oeste: +54,8 %

Sin embargo, los precios parecen haber tocado un techo. Según Luján Rodríguez Miguens, operadora inmobiliaria en GBA Oeste, “los alquileres ya no suben al ritmo previo porque la oferta no convalida precios por encima de los 700.000 pesos, más expensas de 150.000 en promedio. Tras la derogación de la Ley de Alquileres por DNU, los propietarios son más flexibles y hay mayor margen para negociar”.

A diferencia de CABA, donde la oferta de alquileres creció más de un 170 % tras el DNU, en el conurbano el aumento ha sido más moderado. Entre Merlo e Ituzaingó, por ejemplo, la escasez de viviendas de tres ambientes limita la competencia y la capacidad de absorción de nuevos inquilinos.

¿Dónde subieron más?

Entre los ajustes más marcados del mes en alquileres, destacan:

  • La Plata: casas (+3,9 %)
  • Merlo: departamentos (+8,1 %)
  • Villa del Parque (CABA): departamentos (+8 %)

Los valores medianos en pesos para junio fueron:

Departamentos:

  • CABA: $13.750/m²
  • GBA Norte: $12.632/m²
  • GBA Oeste: $10.000/m²
  • GBA Sur: $9.577/m²

Casas:

  • CABA: $11.181/m²
  • GBA Norte: $7.199/m²
  • GBA Oeste: $6.155/m²
  • GBA Sur: $5.364/m²

Mayor demanda, mayor oferta

El informe también muestra un crecimiento en la demanda de compraventa, impulsado por el regreso de los créditos hipotecarios, especialmente para la primera vivienda. En CABA, la búsqueda de departamentos aumentó un 9,9 % entre abril y mayo de este año.

La oferta de alquileres, por su parte, experimentó un notable incremento del 201,6 % entre noviembre de 2023 y junio de 2025.

Barrios y municipios más buscados

Entre las zonas más demandadas por compradores destacan:

  • Caballito en CABA
  • Olivos en GBA Norte
  • La Plata en GBA Sur
  • Ramos Mejía en GBA Oeste

Según el informe, el interés sostenido por estas áreas responde a una combinación de precios razonables, buena infraestructura y conectividad, lo que las posiciona como polos atractivos tanto para quienes buscan invertir como para quienes buscan vivienda habitual.

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