Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLERS & PARTNERS
Este domingo recién pasado, Jeannette Jara, candidata del Partido Comunista y ex ministra del Trabajo, se impuso en las primarias de la coalisión oficialista con un contundente 60%. Este triunfo marca un giro hacia una agenda política con propuestas más estatistas o intervencionistas, con un fuerte acento y foco en los derechos sociales, mayor control y regulación del sistema financiero y los fondos de inversión inmobiliaria, pero con una ampliación de oferta de vivienda pública.
Así es. Jara propone construir 360.000 nuevas viviendas durante su eventual gobierno para abordar el déficit habitacional, distribuyéndolas equitativamente por región. Además, anunció la creación de subsidios preferentes para jóvenes entre 25 y 35 años y mejoras al programa de mejoramiento de viviendas existentes. Este enfoque podría significar un reordenamiento del mercado habitacional hacia la vivienda social reduciendo el protagonismo del sector privado tradicional. Se anticipa asimismo eventuales cambios en las licitaciones, rol del Estado en la asignación de suelo urbano y mayor inversión pública en regiones.
De ello, se podrían esperar como consecuencias e implicancias para el sector inmobiliario, primeramente, una mayor presencia estatal y estímulo a vivienda social, elevando la demanda pública por materiales, construcción y obra gruesa, beneficiando con ello a constructoras y PYMEs del rubro regional. Sin embargo, un enfoque más estatal podría llevar a procesos licitatorios distintos y mayores requisitos regulatorios, afectando los márgenes de desarrolladores privados.
Por otro lado, se esperarían cambios en subsidios y propiedad, en donde se crearían subsidios privilegiados para jóvenes e intervenciones en programas de auto-mejoramiento, los que podrían generar polarización del mercado materializada en más actividad en segmentos medio-bajos y presión sobre oferta tradicional.
Además, se podría dar una regulación financiera y concentración económica, ya que se han anunciado ante un posible gobierno de Jara, restricciones a la oferta de servicios financieros de empresas no bancarias, afectando a entidades que operan con tarjetas de crédito y financiamiento inmobiliario, y en donde de avanzar en la disminución de la concentración económica, podría limitar el acceso al crédito hipotecario, encarecer el financiamiento o favorecer cooperativas y bancos estatales.
Finalmente, se podría esperar asimismo una volatilidad y percepción del mercado en cuanto el sector inmobiliario privado podría experimentar incertidumbre frente a cambios en contribuciones, impuestos y políticas tributarias, lo que nunca es adecuado para una economía ya resentida.
En otro orden de ideas, y siendo uno de los temas sensibles que resurge con fuerza, es el impuesto territorial o contribuciones, especialmente tras propuestas del oficialismo de revisar exenciones y modificar la carga tributaria sobre bienes raíces de alto valor.
Las posibles implicancias de esto y de prosperar una candidatura de dicho sector, son el eventual rediseño del sistema de las contribuciones de bienes raíces, ya que un posible gobierno de Jara podría impulsar un sistema más progresivo, con mayor carga para propiedades de alto avalúo fiscal o uso especulativo del suelo urbano, afectando con ello directamente a grandes tenedores de tierra, fondos inmobiliarios y desarrolladores.
Asimismo, se ha mencionado la posibilidad de establecer contribuciones diferenciadas según el destino habitacional, lo que podría eventualmente aliviar el pago de contribuciones para primeras viviendas, adultos mayores o sectores de ingresos medios-bajos.
Además, se vislumbra un impacto en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios, ya que una mayor carga impositiva sobre terrenos no edificados o proyectos en espera podría desincentivar prácticas especulativas, pero también generar fricciones en el mercado, ralentizando inversiones en sectores como el inmobiliario, el rental y los multifamily.
Para terminar, se puede decir que el triunfo de Jeannette Jara implica un cambio significativo en el enfoque del desarrollo inmobiliario hacia una mayor intervención pública, políticas sociales, regulación financiera y reducción de concentración económica; planteando un escenario donde el Estado retoma un rol protagonista en la política habitacional, acompañado de una posible reforma al impuesto territorial.
Esta combinación puede redibujar las reglas del juego en el sector inmobiliario: más carga para los grandes actores, más incentivos sociales y mayor regulación, aunque también esto podría beneficiar a sectores sociales históricamente desatendidos.
El desafío estará en lograr equilibrio entre justicia tributaria, dinamismo del mercado y confianza de los inversionistas.
