Día: 20 de mayo de 2026

Por: Sergio Jara Rivera, CEO SOMA Holding Group.

La entrada en vigencia de la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria prometía la anhelada profesionalización de un mercado históricamente desregulado y poco profesional. Sin embargo, el ímpetu fiscalizador de la autoridad administrativa parece estar cruzando una línea roja difusa pero peligrosa: aquella que separa la legítima supervigilancia técnica del administrador de la intromisión arbitraria en la privacidad de las comunidades y los hogares de nuestro país.

La reciente dictación de la Circular Ordinaria N° 011 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) ha encendido las alarmas en el rubro. Bajo el noble eslogan de la «regularización de la copropiedad habitacional», el regulador ha impuesto una carga pública de reporte masivo de datos.

Esto sitúa a los profesionales de la administración en una encrucijada ética y legal insalvable: o vulneran la confianza y confidencialidad de sus mandantes, o arriesgan su exclusión del Registro Nacional de Administradores (RNA). Ante este escenario, la pregunta jurídica y constitucional que debemos plantearnos en el debate público es categórica: ¿Tiene la autoridad administrativa la facultad de convertir a un mandatario privado en un recolector forzoso de datos de terceros para el Estado? La respuesta, desde la perspectiva del derecho público y la protección de los derechos fundamentales, es un rotundo no.

El Vicio de Ultra Vires: Cuando la Circular Pretende Ser Ley El primer gran tropiezo de la Circular N° 011 radica en la vulneración del Principio de Legalidad, consagrado en los artículos 6 y 7 de nuestra Constitución Política. En el entramado de nuestro ordenamiento jurídico, los actos administrativos de inferior jerarquía —como las circulares o resoluciones ministeriales— tienen como único fin interpretar o aplicar una ley preexistente, jamás crear nuevas cargas, obligaciones o sanciones sustantivas que afecten a terceros.

El artículo 85 de la Ley N° 21.442 es claro en su espíritu: faculta al MINVU para crear un registro y fiscalizar la idoneidad técnica y moral del sujeto administrador. Su objetivo es asegurar que quienes gestionamos copropiedades cumplamos con los estándares exigidos. Sin embargo, a través de esta nueva circular, la autoridad pretende estirar el elástico normativo para convertir al condominio —y por rebote al copropietario— en el sujeto pasivo de la fiscalización.

Exigir de manera imperativa la entrega de nóminas de copropietarios, RUT de las comunidades, estados financieros detallados de gastos comunes y antecedentes legales históricos, sin mediar el consentimiento explícito de las asambleas, configura un evidente exceso de potestad reglamentaria.

La autoridad administrativa no puede preconstituir una base de datos masiva apelando a una presión indebida sobre el profesional. La Colisión Contratextual con la Ley de Protección de la Vida Privada Desde una mirada civil y contractual, el administrador es un mandatario.

Su deber primordial es la custodia, reserva profesional y resguardo de la información de la comunidad que le confió la gestión de su patrimonio e intimidad. Al obligársenos a «entregar» bases de datos completas, la Circular N° 011 colisiona directamente con la Ley N° 19.628 sobre Protección de la Vida Privada. El artículo 4 de la citada ley de protección de datos establece de forma taxativa que el tratamiento y entrega de datos personales requiere del consentimiento del titular, salvo que emanen de una fuente legal directa. Una circular ministerial no ostenta, bajo ningún punto de vista, el rango legal requerido para exceptuar este principio.

¿Con qué legitimidad un administrador puede abrir las cartolas bancarias, nóminas de deudores y registros internos de un edificio habitacional al escrutinio del Estado si la propia asamblea de copropietarios no lo ha autorizado?

El Estado olvida que el condominio no es una repartición pública; es propiedad privada regulada y la extensión del hogar de millones de ciudadanos.

Una Amenaza Directa a las Garantías Constitucionales Esta anomalía normativa no es un mero debate dogmático entre leguleyos; tiene repercusiones prácticas inmediatas que vulneran las garantías fundamentales consagradas en el artículo 19 de la Carta Fundamental: Derecho a la Vida Privada y Protección de Datos (Art. 19 N^{\circ} 4): Se materializa una intromisión estatal ilegítima en la esfera privada de las comunidades de copropietarios, desprovista de criterios de proporcionalidad y finalidad claros. Libertad de Trabajo y Libre Ejercicio de la Actividad Económica (Art. 19 N^{\circ} 16 y 21): El regulador condiciona la subsistencia económica del administrador a la comisión de una flagrante infracción ética y contractual respecto de sus mandantes.

Si el profesional opta por respetar el deber de reserva cara a sus clientes, la sanción es la muerte civil en el mercado: la exclusión del Registro Nacional. Derecho de Propiedad (Art. 19 N^{\circ} 24): Se amaga el patrimonio inmaterial del administrador, que radica en su cartera de clientes y el secreto en los procesos de gestión propios de su negocio, expuestos arbitrariamente ante requerimientos que carecen de sustento legal de rango superior. Hacia la Vía del Resguardo Judicial Ante la inminencia y los efectos de tracto sucesivo de esta circular, el camino del resguardo constitucional a través de las Cortes de Apelaciones se vuelve una necesidad gremial e institucional.

Es perentorio congelar estas exigencias mediante Órdenes de No Innovar para evitar que la entrega forzosa y anticipada de datos convierta cualquier fallo posterior en un mero saludo a la bandera, consolidando una vulneración irreversible a la privacidad comunitaria. La regularización y modernización de la copropiedad en Chile es un fin loable que todos los actores del mercado apoyamos y promovemos.

Sin embargo, el camino hacia la transparencia jamás puede cimentarse sobre la base de la demolición de los principios más básicos del Estado de Derecho. Los administradores profesionales certificados estamos disponibles para colaborar en elevar el estándar de la industria, pero siempre actuando como mandatarios fieles de nuestras comunidades, nunca como informantes de una autoridad que excede sus propias atribuciones legales.