La firma, con más de 35 años de experiencia ha asesorado a numerosas empresas, inversionistas y privados en la venta, compra y arriendo de activos inmobiliarios industrial y comercial.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Conversar con Alfonso Dittborn, gerente general de URBAC es adentrarse en el mundo de un abogado de la Universidad Católica de Chile, con un MBA en ESE Business School, que busca la perfección en su trabajo.
Su foco, la familia, está casado y tiene dos hijos, “un tercero en camino” señala con el orgullo de los hombres padres. Amante del Tenis, aunque también pone de aviso que, “eso sí me gustan varios deportes”.
Hoy en día, y hablando de su labor en la empresa, comenta ante la pregunta respecto a alguna iniciativa que estés desarrollando actualmente que te emocione, comenta sobre los Urbac Open.
“Siempre me ha gustado organizar eventos y estoy volviendo a darle un espacio. En URBAC creamos los “Urbac Open”, que consisten en campeonatos para clientes y amigos que hoy ya abarcan tenis, golf, pádel, ping- pong, que acercan la marca desde una perspectiva distinta y han tenido muy buena convocatoria, y que, de paso, lo paso muy bien organizándolos”, comenta Dittborn.
Una labor que lo tiene en paralelo a las gerenciales muy enfocado; tratamos de sacarlo un poco al consultarse sobre lo que le gusta hacer para relajarse y desconectarse. “Varias cosas, hacer deporte, reírme, caminar, leer, comer algo rico”, señala.
Su labor más inmediata y parte fundamental de su día a día es el trabajo con condominios y centros de bodegaje de superficies intermedias desde los 300 a 1.000 m2”, comenta.
Sobre los aspectos más importantes de su labor están la venta versus arriendo de este tipo de activos inmobiliarios. “Actualmente estamos viendo una profundización en el mercado de arriendo por sobre la venta de unidades en condominios de bodegaje. Lo que es natural en épocas económicas más complejas, especialmente con la dificultad de financiamiento y requisitos exigidos a las pymes para su compra”.
Y junto a ello, en las notas aparece de inmediato la inmediata referencia sobre otro punto clave en el desarrolla de esta megaempresa inmobiliaria. “En esta línea hemos visto varios proyectos de condominios industriales adaptándose a esta tendencia en que iniciaron su comercialización como venta y hoy están arrendando, al menos, provisoriamente”.
¿Como visualizan la vacancia y los precios de estos centros de superficies intermedias entre 200 y 1.000 m2?
La vacancia de bodegaje a nivel general ya está en niveles habituales pre pandemia, entre un 5% y 7%. En estos formatos intermedios ronda más este último número. Asimismo, los precios también tienden a normalizarse. Hoy día ya se está reflejando el ajuste de precios en los cierres de contratos.
“El que no se ajuste, le va a costar arrendar. A modo de ejemplo, el que arrendaba hace dos años sobre 0,23- 0,24 una bodega de 300- 500 m2 hoy día estará en torno a 0,2, un poco para abajo o levemente arriba dependiendo del activo, ubicación y superficie. Hay excepciones, pero muy puntuales y en zonas muy estratégicas”, señala sobre uno de los temas más importantes de su línea de productos.
Respecto a las ubicaciones más demandadas por las pymes, uno de los hitos que han marcado este 2024, Alfonso reflexiona sobre las pequeñas y medianas empresas. “Las pymes en general necesitan operar cerca de polos urbanos consolidados, por lo mismo, la conectividad, accesos y cercanía a entorno a anillo Vespucio y eje Panamericana, en corredor norte y norponiente, son la prioridad”.
¿Qué tipo de pymes son las más que demandan este tipo de producto y por qué?
Por lo general, su uso consiste en un complemento entre almacenamiento (uso predominante), oficinas, y local tipo showroom. Gran parte de sus usuarios se dedica a la importación de productos y/o distribución. Podemos decir que actualmente vemos mayor demanda en empresas relacionadas a la minería y complementarias, seguridad, alimentos, maquinaria, y retail en general.
¿Cómo ven las futuras modificaciones de los PRC en procesos de modificación en relación a estos centros de bodegaje?
La tendencia es reducir las superficies de uso industrial dentro del anillo de Vespucio para optimizar los usos habitacionales y de equipamiento. Ahora bien, considero que pueden generarse oportunidades atractivas de reconversión de instalaciones industriales obsoletas reciclándose en centros que permitan actividades de almacenamiento inofensivo, oficinas y locales comerciales, del tipo “centro de negocios”, revitalizando sus usos y ser un aporte al entorno en que se sitúen, siendo funcional y arquitectónicamente compatibles con su contexto urbano.
