Con más de 6 mil transacciones inmobiliarias al año, lo que están observando en RE/MAX Chile es que el mercado nunca se detiene.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El mercado inmobiliario continúa su dinámico movimiento en relación a la necesidad básica de la vivienda en Chile. , independiente a las turbulencias económicas, políticas y sociales, si hay una catástrofe o una pandemia. Las personas constantemente se casan, se separan, les va bien, les va mal, la gente nace, fallece, los hijos se van, y esto genera una demanda inmobiliaria constante porque la gente siempre necesita un techo donde vivir.
Para el director de RE/MAX Chile, Yuval Ben Haym, lo que pasará en los próximos meses incluso pronostica para los próximos años, es que “como hoy día hay un sobre stock, hay muchas inmobiliarias que quebraron, las inmobiliarias dejaron de comprar terrenos, y no están construyendo, entonces este stock se va a terminar en algún momento. Y en dos años más, los proyectos inmobiliarios que se demoran entre dos años y dos años y medio en construirse, se va a producir una laguna, van a faltar proyectos y se va a generar escasez, la demanda es más o menos fija, pero hoy hay mucha oferta y los precios bajan.
Pero a futuro, yo pronostico que la demanda va a seguir siendo la misma, la oferta va a bajar muchísimo, lo que se va a desequilibrar hacia el otro sentido, y lo que va a pasar ahí es que lo precios van a subir. Por eso hoy es el mejor momento para comprar un proyecto inmobiliario. Porque probablemente los precios incluso suban más allá del máximo que tuvieron en los últimos dos años”, explicó.
Con más de 6 mil transacciones inmobiliarias al año, lo que están observando en RE/MAX Chile es que el mercado nunca se detiene. Lo único que se puede medir son las tendencias, y cuál es el momento más adecuado para tomar decisiones. “Nosotros estamos observando que hoy hay una reactivación, el mercado es muy cíclico, lo que hoy está en baja, mañana estará en alza, y hay cosas que generan valles más pronunciados o peaks más altos, que son cosas independientes a la economía, una guerra, un país convulsionado, todo incide en la construcción, todo tiene efecto en los precios, las inmobiliarias tienen que comprar su materia prima hoy día para construir algo que se va a vender en dos años más, entonces tiene un efecto tardío sobre los precios”, añadió.
“Las personas ya se dieron cuenta que la jubilación debe tener varios componentes, y debemos transmitirles a nuestros hijos que se puede construir jubilación en base a renta que tiene un componente de bienes raíces. No es casualidad que, en Estados Unidos, que es la economía más grande del mundo cuando ellos tuvieron una crisis hipotecaria toda la economía global colapsó. Y su economía estaba basado en puras hipotecas. También la economía de un país como Chile también está basada en bienes raíces, está basado en que las personas compren y vendan propiedades. Es muy importante que nuestros hijos aprendan de educación financiera, la importancia de tener algún tipo de producto en UF, la única manera de tener algún tipo de seguro contra los altos y bajos de la economía es teniendo alguna garantía en UF. El ahorro en UF de los chilenos son los bienes raíces, hay que enseñarle de esto a los niños porque es un ganar, ganar para todos”, comentó.
Hay una estadística que expone que las personas en promedio compran una nueva propiedad entre 5 a 7 años en promedio. El asunto es que dentro de este espacio de tiempo hay que observar ¿cuál será el mejor momento para hacer una de las transacciones más grande que voy a hacer en m vida?
Los expertos siempre decimos que el mejor momento para invertir en propiedades fue ayer ¿La razón? Como vivimos una realidad en que las propiedades se valorizan en UF, las propiedades en Chile siempre suben de precio, nunca bajan, pueden tener bajas momentáneas, pero si tú hacer una operación inmobiliaria hoy, siempre va a valer más, incluso si el panorama de torna más difícil.
“El inversionista en bienes raíces es muy distinto al que compra para vivir. Para el inversionista, siempre busca hacer tres jugadas estratégicas. El inversionista siempre busca no usar su dinero, utilizar el dinero del banco, apalancar lo más posible su inversión, buscando incluso bono pie para no tener que ni siquiera pagarlo. La segunda jugada, ojalá, ser suficientemente inteligente para invertir en una propiedad que te genere una renta equivalente e incluso mayor que lo que es la cuota que vas a pagar para financiar con ese crédito hipotecario que compraste, eso sería el ideal. Y la tercera jugada es que ojalá el proyecto donde las condiciones del terreno, de la zona, del barrio, permitan que haya plusvalía a largo plazo”, explicó el experto.
“Aquí es donde la mayoría de las personas se caen, porque la gente siempre busca lo más barato, y a veces lo barato termina siendo caro. Por ejemplo, en 2015, 2016, la gente salió a comprar a Estación Central porque todas las propiedades estaban al borde las 1.000 UF, y compraban sin IVA, pero se terminaron transformando en estos “guetos inmobiliarios” que al tener tanta gente viviendo en estos edificios al final no hubo mucha plusvalía, el solo uso tan frecuente de estas infraestructuras terminan deteriorando los proyectos y no generan plusvalía a largo plazo. En todas las jugadas es necesario estar asesorado por gente que conoce de la materia para tomar las mejores decisiones”, indicó Yuval Ben Haym.
Para las personas que compran para vivir normalmente no tiene el hábito del ahorro. El principal problema que tiene actualmente es tener el 20% de pie. Porque en este momento no es solamente la subida de las tasas, el mayor freno de mano del sector inmobiliario ha sido de que como en Chile el 99% de las transacciones se hacen con créditos hipotecarios, pasar de financiar el 90 al 80% requiere que la gente tenga ahora el 20% ahorrado. Para comprar lo primero que debes saber es si eres sujeto a crédito hipotecario, luego planificar tu presupuesto con al menos un año de anticipación, y pensar cómo puedo ahorrar para tener el pie para comprar lo que se quiere. No necesariamente el producto nuevo del mercado, puede ser usado. En los últimos dos o tres años, el mercado de nuevos ha estado en una crisis muy grande, por la sobreoferta, las personas sin pie no pueden comprar caro y deben cotizar usados, entonces se produce este sobrestock en nuevos. Y ahora todas las inmobiliarias con el apoyo de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la Cámara de Comercio de Santiago y la Asociación de Bancos, están haciendo de todo, están buscando la manera de poder reactivar el mercado de productos nuevos, que no saben cómo terminarlos.
Y efectivamente hoy se generaron condiciones muy especiales del mercado que permiten que cada uno pueda acceder a buenos precios, rebajados, con condiciones muy buenas para comprar productos nuevos o usados y es un buen momento de salir a cotizar.
