Por: Tracy Dunstan, Commercial Executive en AlmaSur y Procentro
En 2021 el e-commerce era como un adolescente con doble espresso: hiperactivo, demandante y ocupando todo lo que encontraba libre.
Las bodegas eran el nuevo oro logístico, la vacancia una leyenda urbana, y los arriendos subían más rápido que la inflación. Corte a 2025: bajó la cafeína. Hoy el mercado respira, conversa y, por fin, permite negociar sin que te miren con cara de “estás soñando”.
La vacancia volvió a niveles sanos, y el segmento Flex dejó atrás la urgencia. Se acabó el “no hay”; empieza el “¿qué me mejoras?”. Bienvenidos a la era en que manda el Excel, no el clic.
El reacomodo tiene lógica. La demanda online ya no crece a doble dígito, varios operadores devolvieron metrajes sobredimensionados que arrendaron con fe pospandémica, y el pipeline que se prometió en tiempos de euforia… se siguió construyendo igual. Resultado: más oferta, precios contenidos y un mercado que, por fin, permite elegir con cabeza fría. Las decisiones ya no se toman con urgencia: se toman con estrategia y eso cambia todo!.
Hoy, quienes ocupan metros tienen espacio para afinar lápiz. Las nuevas entregas se concentran en Santiago poniente y norponiente, donde confluyen disponibilidad, conectividad y lógica logística. El norte, en tanto, mantiene atractivo por accesos y anillos clave. Pero ya no basta con mirar el mapa: también importa el tipo de activo. No es lo mismo un centro core que un Flex bien diseñado, y esa diferencia empieza a pesar. El Flex, con mayor holgura, permite subir especificaciones sin subir el ticket. Altura útil, dock levelers, sistemas contra incendios, iluminación eficiente y patios que de verdad soporten un 3PL en temporada alta: todo eso hoy está disponible, pero solo para quien sabe pedir.
Desde lo financiero, el enfoque también cambió. Ya no basta con saber cuánto cuesta el arriendo. Hoy, la conversación gira en torno al costo total de ocupación: base más OPEX, más logística interna, más tiempos muertos. En la mesa de negociación, vuelven a escena variables que muchos habían olvidado: escaladores en UF, meses de gracia, allowances para adecuaciones, cláusulas de salida razonables, y SLA que bajen del PowerPoint al mundo real. Quien conoce bien su demanda y su estacionalidad compra métricas, no metros.
El inversionista también tiene que ajustar el libreto. Ya no vale la tesis de “todo sube, da lo mismo”. 2025 exige curaduría: ubicación con barreras de entrada, contratos que alineen incentivos, activos con especificaciones que aguanten el ciclo, y una comunidad de arrendatarios que reduzca el riesgo de vacancia larga. El Flex abre oportunidades, sí, pero también exige disciplina: accesos, estándar técnico, visibilidad y operadores que compartan un mismo lenguaje logístico. Esto ya no se trata de arrendar una caja. Es construir un ecosistema que funcione.
Ciudad Empresarial merece una mención aparte. Muchos aún la encasillan como zona de oficinas premium, pero para ciertas operaciones de distribución urbana tiene un valor last mile que no se puede ignorar. No reemplaza a los hubs periféricos: los complementa. En un Santiago donde el tiempo vale más que los metros, ese último salto logístico puede definir un contrato.
Y si hay una pregunta incómoda que puede guiar buenas decisiones este año, es esta: si tu operación partiera desde cero hoy, ¿seguirías en la misma ubicación, con el mismo layout y las mismas condiciones? Si la respuesta es “no sé”, es hora de modelar escenarios. Reubicación, consolidación, subarriendo de excedentes, automatización liviana, rediseño de flujos. 2025 premia a quien hace ese ejercicio a tiempo. El resto seguirá pagando caro por metros mal usados.
El 2021 fue adrenalina, 2025 es oficio. Y en este nuevo ciclo, quien lea bien los submercados, negocie con cabeza fría y entienda el costo total por pedido —no por bodega— va a capturar valor en un mercado que, por fin, volvió a tener competencia real. Y con ella, opciones de verdad.
