En conversación con Eduardo Ricci Burgos, abogado de negocios, abordamos la nueva circular del SERNAC, la cual redefine las reglas del juego en el negocio inmobiliario, exigiendo mayor responsabilidad a las inmobiliarias desde la reserva hasta la entrega final.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El mercado inmobiliario chileno vive una transformación silenciosa, pero profunda. La reciente Circular Interpretativa N° 495 del Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) ha remecido las bases contractuales de la compraventa de viviendas, extendiendo la protección al consumidor hacia zonas que, hasta ahora, eran tratadas con notable laxitud: las promesas, las reservas y toda la comunicación previa a la firma del contrato.
La nueva normativa establece que incluso las ofertas publicitarias, las conversaciones sostenidas con vendedores o las promesas hechas en salas de ventas —por muy informales que sean—, deben considerarse parte vinculante del acuerdo comercial. Así, el relato de una entrega “en doce meses” o una promesa “en blanco o en verde” deja de ser una intención blanda para convertirse en un compromiso exigible.
“Es un antes y un después”, señala el abogado de negocios Eduardo Ricci Burgos. Para el jurista, esta circular marca un hito al situar los contratos preparatorios en materia inmobiliaria como instrumentos de adhesión, lo que implica que deben ajustarse a la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor (LPC), tanto en forma como en fondo. En otras palabras, ya no se trata solo de lo que se firma, sino de lo que se promete.
Abusos bajo la lupa
El documento también identifica prácticas que serán consideradas abusivas. Entre ellas, imponer multas al comprador por desistirse de la compra sin causas atribuibles a él, como el rechazo de un crédito hipotecario; la ausencia de sanciones para la inmobiliaria por retrasos en la entrega; o exigir la firma de contratos sin entregar planos ni especificaciones técnicas completas.
En esta línea, la exigencia de plazos claros y sanciones por incumplimiento ya no es solo una buena práctica, sino una obligación. «Las inmobiliarias deben entender que ahora, la publicidad y los folletos no son marketing blando, son declaraciones contractuales», insiste Ricci.
Aunque la relación jurídica del consumidor es exclusivamente con la inmobiliaria, la circular pone presión sobre otro actor clave: las empresas constructoras. En muchos casos, los retrasos e incumplimientos provienen de su ejecución, pero legalmente se mantienen al margen.
¿Y las constructoras?
“El problema es que las constructoras son formalmente ajenas, pero materialmente involucradas. Y esa desconexión genera zonas grises que complican la resolución de conflictos”, explica Ricci. Cuando ambas entidades pertenecen al mismo holding, la jurisprudencia podría avanzar hacia una interpretación que configure una corresponsabilidad civil, abriendo una nueva etapa de fiscalización y litigios.
La propuesta del abogado es clara: identificar explícitamente a la constructora en todo material publicitario y contractual, fortalecer los contratos entre inmobiliarias y constructoras con penalidades automáticas por incumplimiento, y establecer seguros de cumplimiento obligatorios. «No se trata solo de cumplir la norma, sino de alinear toda la cadena de valor con los derechos del consumidor», plantea.
Compensaciones automáticas y justicia ágil
Ricci incluso propone ir más allá de la Circular. Entre sus ideas destaca la inclusión de cláusulas que establezcan compensaciones automáticas para el consumidor ante retrasos injustificados; el desarrollo de mecanismos de resolución de conflictos más ágiles que la vía judicial, como mediación o arbitraje; y un sistema de certificación externa de contratos, que garantice el cumplimiento normativo y la eliminación de cláusulas abusivas.
«Hoy el consumidor está obligado a acudir a tribunales para exigir lo que por derecho le corresponde. Eso no es eficiencia, ni equidad», sentencia.
Una advertencia, no un castigo
La Circular no debe ser leída como una amenaza, sino como un paso hacia la madurez de un sector que tradicionalmente operaba con asimetrías de poder. “Las inmobiliarias que ya han profesionalizado su trato con el cliente, y que entienden la venta como un proceso con responsabilidad integral, no tienen nada que temer”, afirma Ricci. El desafío es para quienes aún tratan la reserva como un gesto simbólico y el folleto como un poema comercial.
Chile avanza así hacia una mayor transparencia y equilibrio en el mercado inmobiliario. Pero el camino no será corto ni exento de tensiones. Integrar a las constructoras en la ecuación, asegurar compensaciones reales y construir un sistema coherente de contratos exige voluntad política, jurídica y empresarial.
Por ahora, la advertencia está sobre la mesa. Y el reloj corre.
