La caída de un 50% en las ventas de departamentos desde 2018 y la contracción de la construcción evidencian la necesidad de ajustar las regulaciones urbanas y reducir los impuestos, como el IVA a las viviendas.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Tras el úlimo análisis de la consultora Colliers, que da cuenta de la delicada situación que vive el mercado inmobiliario en el país: caída drástica de la inversión, quiebra de empresas constructoras y aumento del desempleo en un mercado que históricamente ha sido fuente de trabajo.
“Durante 2024 el mercado inmobiliario no ha repuntado, al contrario, se ha contraído. En cuanto a ventas de viviendas para el 2025 estimamos un incremento de entre un 5% a 10%, dado por la reactivación moderada de la oferta de créditos hipotecarios y la baja de tasas, que aumenta el número de personas con acceso al crédito. Por otra parte, el informe señala que durante 2025 se intensificará el desempleo en el sector constructor de viviendas, acentuado por los términos de obras iniciadas en el período de la pandemia”.
De acuerdo a la consultora, “el mayor desafío para el nuevo año será superar la drástica caída de la inversión inmobiliaria, lo que es reflejo de la bajísima confianza empresarial del sector de construcción, que ha llevado a la quiebra a una proporción muy alta de empresas constructoras”.
Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers, explica que la caída de ventas del sector inmobiliario muestra una tendencia sostenida a la baja desde 2018, pasando de 22.520 ventas anuales de departamentos en ese entonces a 11.400 ventas anuales de departamentos actualmente, acusando una caída de 50% en el período.
“Estimamos que los ingresos de nuevos proyectos en 2025 serán de 7.000 a 8.000 unidades. De estos nuevos ingresos alrededor de la mitad corresponderán a ventas en blanco (ventas sin que se haya iniciado obras), por lo que los inicios de obra reales serán de entre 3.500 a 4.000 unidades. Cifra muy por debajo de la registrada en el período 2018 – 2019, donde hubo alrededor de 24 mil nuevas unidades ingresadas”.
“Por su parte, los Permisos de Edificación bajaron un 40% en 2024 en comparación al año anterior y cayeron un 70% en comparación con el promedio 2018 – 2019. Para 2025 Proyectamos un ingreso de Permisos de edificación de 17.263 viviendas, el registro más bajo desde 2002, desde que existe registro. De los Permisos de edificación del año 2024, se estima que 5.000 a 7.500 corresponden a viviendas de subsidio”.
“Entre las causas de la caída de las ventas de viviendas y estancamiento de la construcción, está el encarecimiento de las viviendas en 55%, con incrementos moderados de la remuneración real. Del alza de precios, se estima que la mitad corresponde a alza del suelo. A su vez, el incremento de precio acusa la escasez provocada artificialmente por los nuevos Planes Reguladores Comunales PRC que limitan la altura y densidad de los proyectos a construir, haciendo inviables los proyectos de vivienda para los sectores medios”.
El análisis estima que la condición para el resurgimiento de la industria de la construcción se basa en la adecuación de las regulaciones urbanas a las condiciones reales de la demanda. “Mientras los municipios aprueban normativa para la construcción de viviendas sobre 80 m2; la venta de departamentos en un 80% es de 43 m2 de superficie promedio. Ese es el tipo de vivienda por el cual existe verdadera demanda en el mercado, pero se está limitando severamente su construcción. Los inversionistas al no poder construir el tipo de viviendas que tienen salida optan por no invertir en el sector”.
Gleisner explica que lo principal para revertir el mal desempeño del mercado es generar un ambiente favorable a la inversión, en particular a la industria de la construcción. “Actualmente, los diversos organismos del Estado encargados de encausar los proyectos en la normativa vigente siguen una tónica de obstrucción -aunque sea solamente por inacción- y no de apoyo. La Contraloría detectó consultas al Consejo de Monumentos sin respuesta en casi 900 días – es decir, de 2 ½ años sin responder. El apoyo es indispensable para devolver confianza a los inversionistas”, afirma.
Por otra parte, el experto señala que es necesario rebajar los gravámenes a la vivienda. “El aumento de costos del 55% en los últimos 10 años, en un 50% se explica por aumento de gravámenes, partiendo por gravar con IVA a la persona que invierte. No es casualidad que la caída da ventas se vienen gestando desde al año 2015, año en que se impuso el gravamen del IVA a la venta de viviendas. Es fundamental rebajar los gravámenes, o suspenderlos por 10 años, y generar incentivos al ahorro reponiendo los beneficios del DFL2: ingresos no constitutivos de renta tributable y exenta de impuesto a la herencia”.
Otra medida que según Colliers ayudaría, es la prórroga de vigencia por 18 meses de los permisos aprobados en pandemia, lo que podría paliar -en parte- el déficit de permisos. “Muchos de estos proyectos, congelaron la norma municipal anterior, contemplando edificios de mayor densidad y viviendas de menor dimensión, como las requeridas hoy por el mercado. Reflotar algunos de estos proyectos podría contribuir a reflotar la actividad del sector”.
De acuerdo a la consultora, el repunte no será fácil. “El desafío a la construcción de viviendas se da en una condición de debilitamiento profundo del mercado financiero – los fondos de las AFP se han reducido en 25 a 30% y los capitales privados en una alta proporción han preferido invertir en el extranjero. Así las tasas de rentabilidad que requiere un proyecto inmobiliario para atraer capital o conseguir financiamiento han subido entre 50% y 100% en relación al período 2018 -2019”, concluye.
