Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios en en COHLERS+PARTNER
El concepto de «Multifamily de renta corta» está ganando terreno como una modalidad innovadora dentro del mercado inmobiliario, especialmente en zonas urbanas y turísticas.
En chileno y en “simple”, se trata de edificios multifamiliares construidos o adaptados por el inversionista dueño con el objetivo de ser arrendados en períodos breves, generalmente inferiores a 30 días, mediante plataformas como Airbnb, Booking.com u otras herramientas de gestión de arriendos temporales y transitorios.
De esta manera, se puede decir que un «Multifamily de renta corta» es un activo inmobiliario compuesto por múltiples unidades habitacionales (departamentos o estudios) dentro de un mismo edificio (edificio completo o parte del mismo), diseñadas específicamente para arriendos de corta duración. A diferencia del modelo tradicional de arriendo residencial (renta larga) o del negocio hotelero, este formato privilegia la flexibilidad, alta rotación de ocupantes y la implementación de servicios similares a los de un hotel, tales como limpieza periódica, check-in digital, mobiliario completo y atención al cliente.
Dentro de las principales características de este modelo de negocio, se incluyen, entre otras, la alta rotación de arrendatarios, con estadías que pueden ir desde una noche hasta varias semanas; la gestión centralizada profesional, muchas veces a través de operadores especializados en renta corta; la ubicación estratégica, normalmente en zonas con alto flujo turístico o ejecutivo; el diseño funcional y amoblado, enfocado en la comodidad inmediata del huésped; la tecnología aplicada con sistemas de acceso remoto, automatización de reservas y control operativo.
Así las cosas, podemos ver ciertas ventajas de este tipo de actividad para el negocio Inmobiliario. Así por ejemplo: se puede apreciar una mayor rentabilidad por unidad, pues en comparación con la renta tradicional, los arriendos cortos permiten generar mayores ingresos mensuales, especialmente en temporadas altas; una diversificación de ingresos, ya que reduce la dependencia de contratos a largo plazo y permite ajustar tarifas según la demanda del mercado; una flexibilidad de uso, en donde el propietario puede destinar algunas unidades al uso personal o adaptarlas a diferentes perfiles de huéspedes (turistas, ejecutivos, familias, etc.); y, una mayor liquidez del activo, ya que al demostrar flujos de caja estables y atractivos, se puede facilitar la venta del activo a inversionistas interesados en este tipo de rentas.
Sin embargo, no existe un negocio perfecto. Es por ello que, se estiman como eventuales desventajas y riesgos del «Multifamily de renta corta», las siguientes situaciones:
Primeramente, la regulación cambiante, pues muchas ciudades están implementando normativas que limitan o restringen los arriendos de corta duración, lo que puede afectar la viabilidad del negocio. Tener presente que esto está ocurriendo más en Europa que en Chile, pero nada hace presagiar que acá no pueda pasar lo mismo, al menos al menos mediante ordenanzas municipales. Ya algo fue dicho en la Nueva Ley de Copropiedad.
En segundo lugar, una mayor carga operativa, dado que la rotación frecuente de clientes/huéspedes o pasajeros requiere una gestión más intensa, incluyendo limpieza, mantenimiento, reposición y obsolescencia de inventarios y atención al cliente.
Luego, una mayor vacancia en temporada baja, en atención a que naturalmente, la demanda puede ser estacional, generando fluctuaciones en los ingresos.
Finalmente, y quizás lo más relevante, pasa por la percepción vecinal negativa, puesto que el constante cambio de ocupantes puede generar conflictos con residentes permanentes del edificio o del entorno.
Para terminar, cabe decir que se estima que el modelo de “Multifamily de renta corta” representa una oportunidad atractiva para desarrolladores e inversionistas inmobiliarios que buscan diversificar y maximizar el retorno sobre sus activos. Sin embargo, su éxito depende de una buena gestión operativa, un análisis riguroso del mercado local y una evaluación constante del marco regulatorio. En un contexto donde la flexibilidad, la digitalización y la movilidad son clave, este modelo podría consolidarse como una pieza estratégica del negocio inmobiliario del futuro.
