En el marco del Día Mundial de la Seguridad y la Salud en el Trabajo, quiero destacar el aporte que el edificio del Mercado Urbano Tobalaba (MUT) de Santiago hace para la inversión en entornos laborales saludables, impactando directamente en la productividad, ahorro y satisfacción del talento, estableciendo un nuevo estándar en oficinas.
Este edificio no solo sobresale por su arquitectura y ubicación estratégica, sino también porque incorpora tecnología, monitorea en tiempo real factores como la temperatura ambiental, la calidad del aire y la iluminación, proporcionando condiciones laborales óptimas. Este tipo de adecuaciones pueden generar ahorros significativos, de hasta 149 UF por m² anualmente.
Más allá de la evidente reducción de costos y satisfacción de los colaboradores, estos espacios y condiciones forjan relaciones comerciales duraderas entre propietarios, arrendatarios y empleados.
Es más, estas adecuaciones ya no son exclusivas de grandes multinacionales, hoy empresas pequeñas y medianas, con equipos de 40 o 50 personas que operan en oficinas de alrededor de 500 m², también buscan beneficiarse de estas tecnologías innovadoras. La demanda por ambientes laborales saludables se ha generalizado, reconociendo los resultados que la calidad del entorno influye directamente en la productividad, el bienestar y la competitividad de la empresa.
De acuerdo a informes de JLL Chile, cerca de un 65% de los edificios actuales podría quedar obsoleto en cuanto a tecnología y sostenibilidad hacia 2030. En los últimos diez años, el mercado inmobiliario ha experimentado una transformación, antes eran las empresas quienes debían adaptarse a las condiciones existentes, pero hoy son los edificios quienes se ajustan a las necesidades del arrendatario. Factores como la calidad del aire interior, la iluminación controlada y el confort térmico han pasado a ser condiciones indispensables y altamente valoradas.
Un dato no menor es que la incorporación de la inteligencia artificial puede aumentar hasta en un 75% la eficiencia de los edificios, incrementando su valorización y rentabilidad. Soluciones inteligentes, desde sistemas lumínicos hasta controles ambientales avanzados, comienzan a llegar también a los hogares, mostrando una clara tendencia hacia la democratización de estas tecnologías sustentables.
Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negociosen COHLERS+PARTNER
La industria inmobiliaria y de la construcción en Chile atraviesa un período de estancamiento, marcado por la incertidumbre regulatoria, el déficit habitacional crónico y la pérdida de dinamismo económico. En este escenario, surge una pregunta inevitable: ¿puede el Estado chileno liderar un giro estratégico, un verdadero “New Deal” habitacional, similar al impulsado por Franklin D. Roosevelt en Estados Unidos tras la Gran Depresión?
El “New Deal” de Roosevelt en los años 30 no solo reactivó la economía mediante inversión pública, sino que también redefinió el papel del Estado como promotor del bienestar y la infraestructura social. Bajo esa lógica, Chile hoy podría —y debería— asumir un rol más activo en la reactivación del sector inmobiliario, no solo como facilitador, sino como actor decisivo.
Chile enfrenta un déficit “estructural” superior a las 650.000 viviendas, producto de años de políticas fragmentadas, falta de planificación urbana y una creciente exclusión del mercado formal por parte de las familias más vulnerables y sectores medios emergentes. El sector privado, aunque dinámico, no ha logrado por sí solo dar respuesta a esta brecha, en parte por las restricciones del mercado y en parte por la falta de incentivos claros.
Sin querer pecar de estatista -pues nada más alejado de ello- un nuevo pacto, un «New Deal» inmobiliario para la vivienda y la ciudad debería poner al Estado en el centro de la solución, no estatizando el mercado, sino asumiendo un rol coordinador, inversor e innovador, capaz de activar al sector privado bajo reglas claras y con objetivos sociales y urbanos definidos.
Algunas propuestas prácticas podrían ser:
Los bancos de suelo público: El Estado puede adquirir, regularizar o destinar terrenos fiscales estratégicos para proyectos de integración social, desarrollados en alianza con privados. Esto reduciría el costo inicial del desarrollo y permitiría planificar barrios completos con servicios y conectividad.
La agilización normativa con propósito: A través de una reforma modernizadora a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y a la evaluación ambiental, se pueden establecer procesos abreviados para proyectos con impacto social, sin renunciar a estándares técnicos ni ambientales. La certeza jurídica debe ir de la mano de la celeridad.
El financiamiento mixto y fondos de inversión público-privados: Crear vehículos financieros que combinen recursos fiscales, fondos de pensiones e inversión privada para la construcción de viviendas en arriendo a precios justos (modelo «multifamily social»). Esto permitiría ampliar la oferta habitacional sin sobreendeudar a las familias.
La innovación en construcción: Impulsar incentivos a la industrialización de viviendas (prefabricadas, modulares, sustentables), mediante subsidios a la innovación y licitaciones públicas que prioricen tecnologías de bajo impacto y alto rendimiento.
De esta manera, un verdadero «New Deal» inmobiliario requiere una visión compartida en donde el Estado, privados, municipios y sociedad civil deben construir una agenda común para el desarrollo urbano y habitacional. Esto implica recuperar la confianza en las instituciones, profesionalizar la gestión del suelo y entender que la vivienda no es solo un bien económico, sino un derecho social y una herramienta de cohesión.
Roosevelt comprendió que en tiempos de crisis, el Estado debía asumir riesgos, liderar y transformar. Chile enfrenta hoy un desafío similar. ¿Podrán nuestros gobernantes comprender lo mismo? pues no basta con esperar que el mercado se recupere solo; es hora de que el Estado retome su lugar como arquitecto del bien común.
Por: Yuval Ben Haym, Regional Director RE/MAX Chile
El anuncio de Trump de imponer aranceles del 10% a las exportaciones chilenas impactará las exportaciones, el tipo de cambio y la confianza inversora.
Se espera una presión al alza sobre el dólar, menor inversión extranjera y desaceleración económica. Esto afectará la venta de propiedades residenciales y comerciales, pero también abrirá nuevas oportunidades.
Visualizo un fortalecimiento del mercado interno, un giro hacia inversión local, y una reconfiguración del mercado inmobiliario con oportunidades en arriendos, propiedades logísticas e inversión estratégica.
Frente a escenarios globales inciertos, invertir en Chile sigue siendo una estrategia sólida para proteger el patrimonio en tiempos volátiles.
Ante un peso más débil y menores oportunidades fuera del país, creemos que veremos un fortalecimiento del mercado interno, tanto en inversión residencial como en renta, y un mayor dinamismo en comunas con alta demanda de arriendos.
Por: Patricio Hernan PAcheco, Fundación Defendamos la Ciudad..
Recientemente el Concejo Municipal de Peñalolén, presidido por el alcalde del Frente Amplio, Miguel Concha, indebidamente presionado por las amenazas de cobro de indemnizaciones por parte del privado interesado, se equivocó al aprobar una conciliación entre dicha entidad y la Inmobiliaria Universa SpA, actual dueña del megaproyecto «Hijuelas Quilín», que contempla la construcción de 38 edificios de 9 pisos c/u, con 2.314 viviendas en dicha comuna, sin percatarse que este negocio inmobiliario tramitado con infinidad de errores, como Declaración de Impacto Ambiental (DIA) dentro del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental SEIA), fue anulado el 19/07/2023 por el Segundo Tribunal Ambiental,
Se debe destacar que el Plan Regulador Comunal (PRC) de Peñalolén fija para el terreno de la inmobiliaria una altura máxima de 4 pisos, empresa que tiene a su favor un curioso fallo de la Corte de Apelaciones, materia actualmente radicada en la Corte Suprema por presentación de un recurso de casación de la anterior administración municipal. Se debe destacar que el concejal independiente, Claudio Hernández, fue el único que votó en contra de este libertino negociado y con el propósito de que los lectores de Mercados Inmobiliarios conozcan los términos de la improcedente conciliación pueden verla en link
Como conocedores de este episodio, tenemos el deber de reconocer el correcto comportamiento de la ex alcaldesa, Carolina Leitao, quien como competente abogada, siempre hizo valer la ley. En su período, conforme lo ordena el artículo 53° de la Ley del Procedimiento Administrativo, con fecha 11/09/2019, se invalidaron la Aprobación de Loteo con Construcción Simultánea N° 1536 y el Permiso de Edificación N° 31/18, ambos emitidos el 23/02/2018, así como la Resolución de Aprobación de División Predial N° 1523 del 06/12/2017.
Debido a que esa amañada conciliación, autorizada en el Concejo Municipal, sin un debate democrático, no puede producir efectos, en la cual el alcalde del Frente Amplio impidió la intervención de las dirigentes del Movimiento de Pobladores en Lucha, lo cual es un contrasentido con el discurso oficial de ese juvenil partido político, a continuación damos a conocer cierta información relacionada con la normativa urbana aplicable. Sería deseable que el alcalde y la mayoría de los concejales que la aprobaron recapacitaran a tiempo, pues en nuestro país tenemos que acostumbrarnos a respetar los marcos regulatorios y por ende combatir la corrupción que siempre ha favorecido a los apitutados dentro del sistema.
En el año 2020 expresábamos que la DOM de Peñalolén alegremente le otorgó al doctor en Filosofía, Jorge Peña Vial, decano de la facultad de Filosofía de la Universidad de Los Andes, el permiso de edificación antes indicado conjuntamente con la resolución exenta Nº 1.536 de loteo con construcción simultánea de la misma fecha, para que en su extenso predio, conocido como ex fundo Quebrada de Macul, localizado en la avenida Consistorial Nº 5.900 de esa comuna precordillerana, levantara 18 edificios con alturas de entre 11 y 15 pisos, un centro comercial y más de 4.000 estacionamientos.
Para que la DOM cursara, tanto el permiso de edificación como la resolución exenta de loteo con construcción simultánea, se tuvieron a la vista desde el año 2014 unos cuantos certificados de informaciones previas (CIP) y otros tantos permisos de anteproyectos, los que tienen una vigencia de 6 meses y un año, dependiendo de la constructibilidad del proyecto. En este caso, por lo voluminoso del proyecto, los anteproyectos caducaban al año de otorgado y los CIP tienen vigencia mientras no cambien las reglas del juego, ya que para la obtención de permisos siempre rige la norma fijada en el Plan Regulador Comunal (PRC).
Para contextualizar, señalamos que con fecha 19/10/2016, se publicó en el Diario oficial el Decreto Alcaldicio N° 4.721, mediante el cual se postergó el otorgamiento de permisos, por parte de la DOM, por el plazo fijo de un año, es decir, hasta el 19/10/2017, teniéndose presente que el terreno rural de Peña Vial se transformó en urbano con la modificación al PRC de Peñalolén, vigente desde el 25/08/2017, dejándose en claro que el negocio inmobiliario lo ejecutaría la empresa Universa SpA, la cual debía comprar el terreno a su dueño.
Pero fue muy gracioso cuando conocimos la documentación respectiva, ya que los arquitectos de la inmobiliaria que la tramitaron en esa municipalidad, muy sueltos de cuerpo, afirmaban que el proyecto no se acogía a las normas urbanísticas del Plan Regulador Comunal (PRC), sino que al artículo 3º transitorio del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) del año 1994, referido a subsectores, ardid mercantil con el cual buscaban mejoras sustanciales en la rentabilidad del negocio. Los profesionales anteriores, suponemos que, con el acuerdo de Peña Vial, menospreciaron la inteligencia y el conocimiento de los vecinos que se verían perjudicados con esta intervención. Todos quienes intervenían en el proyecto sabían o debían saber que esa disposición del PRMS solo estaba vigente «hasta que se aprueben los nuevos PRC».
Así fue como, diversas agrupaciones ciudadanas, con sólidos argumentos, se opusieron a los reseñados 2 actos administrativos en la propia municipalidad, la que trasladó los antecedentes ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo. Asimismo, la fundación Defendamos la Ciudad, con la firma de este columnista y con la del vecino Patricio González, de profesión constructor, denunciaron este intento de burlar el marco regulatorio en la Contraloría General de la República ya que los 18 edificios habitacionales y el centro comercial, aprobados por el Permiso de Edificación N° 31, del 23 de febrero de 2018, se emplazarían en 8 predios resultantes del loteo con construcción simultánea, los cuales, a su vez, se generan a partir del Lote 1 de la División Afecta, que dividió el terreno original en 4 lotes.
Tal como le dijimos a la Contraloría, ello era erróneo pues se seguía presentando el mismo CIP N° 793 de 2015 para el predio originario, Rol 9095-11, el cual no correspondía a los lotes donde se emplazarían los edificios, pues lo correcto era obtener CIP,s de cada uno de los lotes resultantes, tal como lo ha señalado la jurisprudencia del ente fiscalizador. Entonces, los nuevos CIP,s debían reflejar las normas urbanísticas vigentes al momento de que éstos se emiten, lo cual implicaba reconocer la limitada norma de 4 niveles de altura de edificación, para el terreno contenida en el respectivo PRC de Peñalolén de agosto de 2017. Pero para hacerle el quite a esta disposición urbanística, el titular del proyecto apeló sin razón legal alguna, a la norma del artículo 3° transitorio del PRMS, lo que era improcedente.
En resumen, la empresa actual propietaria del terreno tiene todo el derecho para construir edificios de 4 pisos, obviamente respetando la densidad habitacional contenida en el PRC de Peñalolén, pero si se llegara a validar la inmoral conciliación en la Corte Suprema, una vez más el poder económico, en este caso liderado por un filósofo, saldrá ganancioso a través de ingeniosas prácticas aceptadas por autoridades municipales débiles de carácter, quedando como perjudicado directo el candidato presidencial, Gonzalo Winter, por pertenecer al mismo partido político del alcalde Miguel Concha.
Finalmente le proponemos al distinguido doctor en filosofía y académico de la Universidad de Los Andes, numerario del Opus Dei, Jorge Peña Vial, miembro de la élite, que le evite una decisión complicada en esta conciliación a la abogada integrante de la 3a Sala de la Corte Suprema, María Angélica Benavides Casals, sometiendo motu proprio su negocio inmobiliario a las reglas del juego urbano, aunque ello le signifique reducir en un cierto porcentaje la utilidad del mismo.
La labor del contador es mucho más importante de lo que se cree. En este rubro, un contador que entienda la lógica inmobiliaria no solo ayuda a “llevar las cuentas”, sino que puede optimizar el flujo de caja, ayudar a recuperar IVA, definir la estructura tributaria adecuada, y algo que es súper importante, mantener a su cliente dentro de la normativa.
Imaginemos que compras un departamento nuevo con IVA y lo arriendas amoblado, ¿sabías que podrías recuperar ese IVA a través del artículo 27 bis? Pero solo si cumples ciertos requisitos y estructuras bien la operación. De lo contrario, puedes quedar fuera del beneficio, perder tiempo y dinero… todo por no tener al contador correcto desde el día uno.
Es muy importante seleccionar bien tu asesor, porque muchos están al debe: sin ánimo de crítica gratuita, sino desde la experiencia de ver errores que le cuestan caro a inversionistas bien intencionados.
Dado que, desde mayo del 2024, el Servicio de Impuestos Internos presentó el oficio 1017, estableciendo que quienes arriendan propiedades DFL2 amobladas —si están exentas de renta— tampoco pueden aplicar el beneficio del 27 bis. Es decir, aunque el arriendo pareciera estar afecto a IVA, la exención de renta también los excluye del beneficio tributario. Un matiz técnico, sí, pero que puede hacer la diferencia entre recuperar millones o no recuperar nada. Y es ahí la importancia de asesorarse con un contador con experiencia en esos puntos.
El contador ideal no es solo técnico; tiene que tener mirada estratégica. Hoy, yo diría que hay tres cosas mínimas que debería manejar:
Conocimiento profundo de los beneficios tributarios específicos del sector (DFL2, 27 bis, arriendos amoblados, etc).
Capacidad para interpretar los cambios normativos del SII.
Claridad para explicar cosas complejas de forma simple. Si no logra hacer eso, te estás subiendo a un avión sin piloto.
Muchos de los inversionistas se acercan al contador cuando ya compraron, firmaron, y están con las llaves en la mano. En ese momento, las decisiones importantes ya se tomaron.
Un buen contador debiese estar antes, ayudando a definir si te conviene comprar como persona natural o a través de una sociedad; si conviene arrendar amoblado o no; si se puede recuperar IVA, o es mejor aplicar otro enfoque. No es exageración decir que algunas decisiones se toman una sola vez, y no tienen vuelta atrás.
Para lograr un buen asesoramiento debemos entender bien cuándo un arriendo amoblado está afecto a IVA y cuándo no; si aplica correctamente el 27 bis y no quedar fuera por errores formales; conocer los límites del DFL2 (recuerda que sólo dos propiedades pueden estar exentas de renta).
Es imprescindible saber que, como persona natural, no puedes deducir ni un peso de intereses o gastos. Todo tributa. Como empresa, es otra realidad. En resumen, no es posible improvisar. La tributación inmobiliaria no perdona improvisaciones.
Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios en en COHLERS+PARTNER
El concepto de «Multifamily de renta corta» está ganando terreno como una modalidad innovadora dentro del mercado inmobiliario, especialmente en zonas urbanas y turísticas.
En chileno y en “simple”, se trata de edificios multifamiliares construidos o adaptados por el inversionista dueño con el objetivo de ser arrendados en períodos breves, generalmente inferiores a 30 días, mediante plataformas como Airbnb, Booking.com u otras herramientas de gestión de arriendos temporales y transitorios.
De esta manera, se puede decir que un «Multifamily de renta corta» es un activo inmobiliario compuesto por múltiples unidades habitacionales (departamentos o estudios) dentro de un mismo edificio (edificio completo o parte del mismo), diseñadas específicamente para arriendos de corta duración. A diferencia del modelo tradicional de arriendo residencial (renta larga) o del negocio hotelero, este formato privilegia la flexibilidad, alta rotación de ocupantes y la implementación de servicios similares a los de un hotel, tales como limpieza periódica, check-in digital, mobiliario completo y atención al cliente.
Dentro de las principales características de este modelo de negocio, se incluyen, entre otras, la alta rotación de arrendatarios, con estadías que pueden ir desde una noche hasta varias semanas; la gestión centralizada profesional, muchas veces a través de operadores especializados en renta corta; la ubicación estratégica, normalmente en zonas con alto flujo turístico o ejecutivo; el diseño funcional y amoblado, enfocado en la comodidad inmediata del huésped; la tecnología aplicada con sistemas de acceso remoto, automatización de reservas y control operativo.
Así las cosas, podemos ver ciertas ventajas de este tipo de actividad para el negocio Inmobiliario. Así por ejemplo: se puede apreciar una mayor rentabilidad por unidad, pues en comparación con la renta tradicional, los arriendos cortos permiten generar mayores ingresos mensuales, especialmente en temporadas altas; una diversificación de ingresos, ya que reduce la dependencia de contratos a largo plazo y permite ajustar tarifas según la demanda del mercado; una flexibilidad de uso, en donde el propietario puede destinar algunas unidades al uso personal o adaptarlas a diferentes perfiles de huéspedes (turistas, ejecutivos, familias, etc.); y, una mayor liquidez del activo, ya que al demostrar flujos de caja estables y atractivos, se puede facilitar la venta del activo a inversionistas interesados en este tipo de rentas.
Sin embargo, no existe un negocio perfecto. Es por ello que, se estiman como eventuales desventajas y riesgos del «Multifamily de renta corta», las siguientes situaciones:
Primeramente, la regulación cambiante, pues muchas ciudades están implementando normativas que limitan o restringen los arriendos de corta duración, lo que puede afectar la viabilidad del negocio. Tener presente que esto está ocurriendo más en Europa que en Chile, pero nada hace presagiar que acá no pueda pasar lo mismo, al menos al menos mediante ordenanzas municipales. Ya algo fue dicho en la Nueva Ley de Copropiedad.
En segundo lugar, una mayor carga operativa, dado que la rotación frecuente de clientes/huéspedes o pasajeros requiere una gestión más intensa, incluyendo limpieza, mantenimiento, reposición y obsolescencia de inventarios y atención al cliente.
Luego, una mayor vacancia en temporada baja, en atención a que naturalmente, la demanda puede ser estacional, generando fluctuaciones en los ingresos.
Finalmente, y quizás lo más relevante, pasa por la percepción vecinal negativa, puesto que el constante cambio de ocupantes puede generar conflictos con residentes permanentes del edificio o del entorno.
Para terminar, cabe decir que se estima que el modelo de “Multifamily de renta corta” representa una oportunidad atractiva para desarrolladores e inversionistas inmobiliarios que buscan diversificar y maximizar el retorno sobre sus activos. Sin embargo, su éxito depende de una buena gestión operativa, un análisis riguroso del mercado local y una evaluación constante del marco regulatorio. En un contexto donde la flexibilidad, la digitalización y la movilidad son clave, este modelo podría consolidarse como una pieza estratégica del negocio inmobiliario del futuro.
Por: Sandra Toro, jefa de Estudios y Permisos Ambientales de Arcadis
No es novedad que la obtención de los permisos ambientales sigue siendo uno de los principales desafíos que enfrentan los proyectos de inversión en Chile. Este marco regulatorio es fundamental para el cumplimiento de los estándares técnicos de las iniciativas, así como también para garantizar su convivencia con el entorno socioambiental. No es novedad, que este proceso se ha visto afectados por una excesiva burocracia, tiempos de espera prolongados y la falta de certeza jurídica.
Como antecedentes, se estima que la obtención de la gama de permisos para proyectos tipo explotación minera sobre 5 mil toneladas mensuales que considere planta desaladora, puede tardar casi una década. Por su parte, la gama de permisos para un proyecto tipo línea eléctrica de alto voltaje, el plazo puede rondar los cinco años.
De acuerdo con la Comisión Nacional de Evaluación y Productividad (CNEP), y levantamientos de información del el Ministerio de Economía, se han identificado en total 380 autorizaciones sectoriales, las cuales son tramitadas por 37 tipos de organismos del Estado, lo que refleja una complejidad abrumadora. Entre los servicios con mayor concentración de autorizaciones sectoriales están las Secretarías Regionales Ministeriales de Salud, el Servicio de Geología y Minería, la Corporación Nacional Forestal, la Dirección General de Aguas y las Direcciones de Obras Municipales.
Es dificultoso y poco atractivo proyectar una industria que se desarrolle, en busca de consolidar operaciones más eficientes, productivas y sostenibles, en un escenario donde las empresas deben lidiar con largos plazos e incertezas de tramitación. Como respuesta a este panorama, el país avanza en dos proyectos de ley, promovidos por la actual administración, correspondientes a la Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales y la Reforma al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) cuyos objetivos se enfocan optimizar la entrega de autorizaciones, dando mayores certezas a la inversión, manteniendo los estándares técnicos.
Entre las alternativas que se evalúan, el Sistema Inteligente de Permisos –en discusión legislativa– podría reducir en un 30% el plazo de la obtención de permisos sectoriales, manteniendo las exigencias y estándares técnicos. Así mismo, el proyecto de Reforma al SEIA (que actualiza el Reglamento del SEIA y que se encuentra en fase de consulta pública) aspira a fortalecer la institucionalidad existente y hacer más eficiente el Sistema de Evaluación Ambiental para entregar mayor certeza jurídica.
Sin contar con las mejoras y en espera de los proyectos de Ley, por ahora la principal estrategia para optimizar el proceso de obtención de permisos ambientales es la identificación de estos desde las etapas tempranas de ingeniería, lo que considera trabajo mediante equipos multidisciplinarios que permitan la identificación y programación de las actividades, definiendo rutas críticas y estudios necesarios, considerando en cada etapa las sensibilidades socioambientales presentes. De esta manera es posible programar con antelación el proceso secuencial de las gestiones en conjunto con los costos asociados, en especial considerando los aspectos más críticos para el desarrollo, tramitación y la aprobación de las iniciativas.
Por: Matías Echeverría, CEO y cofundador de Housepricing
En estos tiempos donde la tecnología ocupa un lugar importante en nuestro día a día sorprende que muchos bancos aún gestionen sus carteras hipotecarias con datos obsoletos. Sí, en pleno 2025, todavía hay instituciones que no saben cuánto valen realmente los activos que respaldan sus créditos. Y no estamos hablando de un pequeño error administrativo. Estamos hablando de una falla estructural que pone en riesgo la calidad de miles de decisiones estratégicas, una tan importante y decisiva en la vida de las personas como la compra de una vivienda.
La relación Loan to Value (LTV), que mide cuánto se prestó en relación al valor de la propiedad, es un indicador clave en la gestión de riesgos. Pero ¿qué pasa cuando el valor de esas propiedades cambia y el banco no lo sabe? Exacto: el LTV se convierte en una ilusión y para la banca un problema de números.
Durante mucho tiempo acercarse al valor de una cartera de propiedades era lento, caro y engorroso ya que era casi imposible pensar en tasar miles de inmuebles sin movilizar un verdadero ejército de peritos. Pero los tiempos cambiaron. Hoy existen soluciones tecnológicas que consideran incluso Inteligencia Artificial y que logran hacer ese trabajo en segundos y al decir segundos no exageramos.
HousePricing.cl, por ejemplo, logró revalorizar una cartera de 12.000 propiedades de un banco chileno -Banco Falabella- en cuestión de minutos, lo que permitió además una visibilidad completa del riesgo real, decisiones más informadas y una operación mucho más eficiente.
¿Y cuál es el verdadero valor de esto? Ocurre que el precio de las propiedades no es estático. En comunas como Providencia o Santiago Centro, el valor por metro cuadrado puede variar entre un 8% a un 10% o incluso más cada año. Trabajar con tasaciones de hace tres años es tan poco eficiente como usar mapas del siglo XIX para navegar por la ciudad. Demás está decir que consecuencias puede tener esto para los involucrados, tanto a quien otorga el crédito como quien lo recibe: Directo en su bolsillo.
La banca no puede darse ese lujo. Menos aun cuando hablamos de refinanciamientos, crisis económicas o clientes en situación vulnerable. No se trata solo de eficiencia operativa. Se trata de responsabilidad.
Automatizar la valorización de propiedades ya no es una ventaja competitiva. Es una necesidad básica. Y, seamos honestos, si tu banco aún no lo hace, no es por falta de tecnología. Es por falta de decisión ya que las herramientas están a la mano y no requieren una gran inversión. De hecho, es rentable incluso desde el corto plazo.
Y considerando este escenario no queda más que preguntarse: ¿Seguirán los bancos operando a ciegas o se atreverá a ver con claridad y subirse realmente al mundo de la tecnología?
Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLERS+PARTNERS
El mercado inmobiliario chileno enfrenta un escenario desafiante debido al aumento de tasas de interés, la inflación, y la incertidumbre económica. Sin embargo, este contexto también abre una ventana para implementar soluciones innovadoras que no solo mitiguen los efectos de la crisis, sino que también aporten valor al sector a largo plazo.
Una de las principales estrategias para revitalizar el sector es la adopción de modelos de financiamiento alternativo. Por ejemplo, la promoción del leasing habitacional y el arriendo con opción de compra pueden facilitar el acceso a la vivienda para personas que enfrentan barreras tradicionales en el sistema crediticio. Estos modelos permiten a los compradores pagar arriendos que, en parte, se acumulan como un ahorro para la compra futura del inmueble, disminuyendo el riesgo tanto para el comprador como para el inversionista.
Otra propuesta es el fomento de alianzas público-privadas para el desarrollo de proyectos de vivienda social y vivienda intermedia. A través de incentivos fiscales, garantías estatales y la participación de capital privado, se pueden construir desarrollos que equilibren rentabilidad y acceso a vivienda digna, especialmente en sectores urbanos con alta demanda.
Además, el sector debe abrazar la transformación digital mediante tecnologías como el blockchain. Implementar plataformas basadas en blockchain puede aumentar la transparencia en la compraventa de bienes raíces, agilizar los trámites legales y reducir costos asociados a intermediarios. Esto beneficiará tanto a compradores como a desarrolladores, generando mayor confianza en el mercado.
La densificación equilibrada de las ciudades es otro aspecto clave. Es urgente fomentar la construcción de proyectos habitacionales verticales en áreas urbanas consolidadas, acompañados de infraestructura adecuada. Esto no solo responde a la necesidad de vivienda, sino que también reduce el impacto ambiental y optimiza el uso del suelo.
Finalmente, es crucial generar políticas que estimulen la inversión extranjera en el sector inmobiliario, creando incentivos tributarios y simplificando procesos regulatorios para atraer capital que reactive el mercado.
En síntesis, el futuro del mercado inmobiliario chileno requiere creatividad, colaboración y visión a largo plazo. Adoptar estas propuestas no solo mitigará los desafíos actuales, sino que también sentará las bases para un sector más inclusivo, resiliente y sostenible.
Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad
Recientemente el diario La Tercera publicó la noticia «La incómoda herencia de Lavín: TC rechaza recurso y Las Condes deberá pagar $10 mil millones a inmobiliaria por paralizar obras en 2016» comunicando que el Tribunal Constitucional (TC), con fecha 12 de marzo del año en curso, rechazó un requerimiento de inaplicabilidad por inconstitucionalidad de la Municipalidad de Las Condes para revertir un fallo judicial que la obligó a pagar una indemnización de US$ 10 millones a la inmobiliaria El Golf SpA por una falta de servicio.
¿ De qué estamos hablando ?
La Inmobiliaria Nueva El Golf SpA compró a la Universidad Mayor varias antiguas casas que se emplazaban en terrenos que enfrentaban la Av. Américo Vespucio Sur por el oriente, la calle Renato Sánchez por el norte y la calle Asturias por el occidente, con el propósito de demolerlas, fusionar los predios, y construir un par de torres habitacionales, equipamientos y estacionamientos.
Tan pronto se inscribió la fusión predial en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS) la inmobiliaria ingresó en la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Las Condes una solicitud de permiso de edificación acogido a los beneficios urbanísticos de los Conjuntos Armónicos pues, según la empresa, el terreno tenía una superficie de 7.505,21 m2, medida superior a los 7.500 m2, fijados para exceder en un 50% el coeficiente de constructibilidad y en un 25% la altura máxima de 15 pisos fijada para la zona en el Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes.
La DOM de Las Condes, dando crédito a lo informado por la inmobiliaria, con fecha 21 de marzo de 2016 otorga el permiso de edificación Nº 31 para construir una torre habitacional de 18 pisos de altura y un edificio de 3 pisos de altura para oficinas. El 14 de noviembre del mismo año, DOM le dio curso a una modificación del aludido permiso de edificación, mediante la cual se aumentó la altura del edificio de oficinas de 3 pisos a 11 pisos.
Los vecinos del sector, afectados por el impacto que iba a generar en el barrio este proyecto, objetaron al municipio que la superficie del terreno no era la indicada por la inmobiliaria y por lo tanto el proyecto no podía contener los privilegios constructivos de los Conjuntos Armónicos y la controversia se dilucidó con un levantamiento topográfico del IDIEM (Investigación, Desarrollo e Innovación de Estructuras y Materiales), dependiente de la Facultad de Ingeniería de la Universidad de Chile que, en su correspondiente informe técnico, concluye que el terreno tiene solo 7.371,54 m2.
A la luz de la resolución del TC en contra de la municipalidad de Las Condes, en nuestra calidad de conocedor de primera fuente y denunciante, con otros, de este caso de corrupción, con el único objetivo de evitar un nuevo hecho de impunidad, expresamos públicamente nuestra desazón por el desinterés de los distintos alcaldes en proteger el interés patrimonial de dicha municipalidad, ya que ninguno de ellos recurrió ante el Consejo de Defensa del Estado (CDE) para que cautelara en la Justicia el interés fiscal comprometido, preguntándonos si el adusto TC conoció el informe del IDIEM, referido a la superficie del terreno.
Se debe tener presente que la Seremi Minvu había ordenado a la directora de obras municipales (DOM) que procediera a dejar sin efecto el permiso de edificación mal cursado, funcionaria que desobedeció (sic) a su superiora jerárquica, motivo por el cual, el alcalde Joaquín Lavín, sin tener atribuciones para ello, procedió a firmar el acto de invalidación, dudoso e incomprensible error que significó un fallo de la 3a Sala de la Corte Suprema que favoreció a esa inmobiliaria.
En esta antigua polémica los abogados municipales cometieron diversas y extrañas equivocaciones, propias de estudiantes, en sus presentaciones ante los tribunales de justicia, las que eran de conocimiento de los alcaldes UDI, Joaquín Lavín y Daniela Peñaloza, e incluso, con posterioridad, de la actual alcaldesa independiente de derecha, Catalina San Martín, motivo por el cual, con la exconcejala del Frente Amplio, Isidora Alcalde, fuimos al CDE para que interviniera en la Justicia, servicio público descentralizado que nos respondió que lo haría, solo si se lo solicitaba formalmente el alcalde de Las Condes o la Contraloría General de la República.
En razón a que, a esta fecha, los 2 exalcaldes y la alcaldesa en funciones, no se han dado por aludidos con esta gigantesca pérdida patrimonial, la fundación Defendamos la Ciudad, le está solicitando al ente contralor que traslade todos los antecedentes al CDE y al Ministerio Público, ello con el necesario propósito de que el fiscal asignado interrogue, no solo a los exalcaldes y actual alcaldesa de Las Condes, sino a todos los funcionarios municipales que tenían relación con el asunto. Se deduce entonces que la inmobiliaria ha tenido una doble ganancia al margen de la ley: una, por construir mayor cantidad de m2 por considerarse que el proyectoera ConjuntoArmónico y la otra, por la indemnización resuelta por la Justicia.
Está claro que la inconducta de los 3 alcaldes, quienes no quisieron ir al CDE para que protegiera los intereses municipales, es irreconciliable con la probidad exigida a los funcionarios públicos y por ello en este vergonzoso acontecimiento, se justifica el título de esta columna.
