Por Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital
La labor del contador es mucho más importante de lo que se cree. En este rubro, un contador que entienda la lógica inmobiliaria no solo ayuda a “llevar las cuentas”, sino que puede optimizar el flujo de caja, ayudar a recuperar IVA, definir la estructura tributaria adecuada, y algo que es súper importante, mantener a su cliente dentro de la normativa.
Imaginemos que compras un departamento nuevo con IVA y lo arriendas amoblado, ¿sabías que podrías recuperar ese IVA a través del artículo 27 bis? Pero solo si cumples ciertos requisitos y estructuras bien la operación. De lo contrario, puedes quedar fuera del beneficio, perder tiempo y dinero… todo por no tener al contador correcto desde el día uno.
Es muy importante seleccionar bien tu asesor, porque muchos están al debe: sin ánimo de crítica gratuita, sino desde la experiencia de ver errores que le cuestan caro a inversionistas bien intencionados.
Dado que, desde mayo del 2024, el Servicio de Impuestos Internos presentó el oficio 1017, estableciendo que quienes arriendan propiedades DFL2 amobladas —si están exentas de renta— tampoco pueden aplicar el beneficio del 27 bis. Es decir, aunque el arriendo pareciera estar afecto a IVA, la exención de renta también los excluye del beneficio tributario. Un matiz técnico, sí, pero que puede hacer la diferencia entre recuperar millones o no recuperar nada. Y es ahí la importancia de asesorarse con un contador con experiencia en esos puntos.
El contador ideal no es solo técnico; tiene que tener mirada estratégica. Hoy, yo diría que hay tres cosas mínimas que debería manejar:
- Conocimiento profundo de los beneficios tributarios específicos del sector (DFL2, 27 bis, arriendos amoblados, etc).
- Capacidad para interpretar los cambios normativos del SII.
- Claridad para explicar cosas complejas de forma simple. Si no logra hacer eso, te estás subiendo a un avión sin piloto.
Muchos de los inversionistas se acercan al contador cuando ya compraron, firmaron, y están con las llaves en la mano. En ese momento, las decisiones importantes ya se tomaron.
Un buen contador debiese estar antes, ayudando a definir si te conviene comprar como persona natural o a través de una sociedad; si conviene arrendar amoblado o no; si se puede recuperar IVA, o es mejor aplicar otro enfoque. No es exageración decir que algunas decisiones se toman una sola vez, y no tienen vuelta atrás.
Para lograr un buen asesoramiento debemos entender bien cuándo un arriendo amoblado está afecto a IVA y cuándo no; si aplica correctamente el 27 bis y no quedar fuera por errores formales; conocer los límites del DFL2 (recuerda que sólo dos propiedades pueden estar exentas de renta).
Es imprescindible saber que, como persona natural, no puedes deducir ni un peso de intereses o gastos. Todo tributa. Como empresa, es otra realidad. En resumen, no es posible improvisar. La tributación inmobiliaria no perdona improvisaciones.
