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Según cifras de Tinsa, la capacidad de los hogares para acceder a un crédito hipotecario también se ha reducido en la última década. Sin embargo, expertos coinciden en que la nueva ley de subsidio a la tasa y la garantía estatal Fogaes están reactivando el mercado.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Un retroceso de 55% han registrado los créditos hipotecarios otorgados en Chile durante los últimos cinco años, de acuerdo con cifras de la consultora Tinsa. La tendencia refleja el complejo escenario de acceso a la vivienda, marcado por el aumento sostenido de los precios, el alza en las tasas de interés y mayores restricciones para optar a financiamiento.

Según María José Hodgson, gerente general de la plataforma inmobiliaria Bet4Home, la capacidad de los hogares para acceder a un crédito también se ha visto reducida de manera considerable. “En 2020, el 29% de los hogares chilenos tenía la capacidad para acceder a un crédito hipotecario. Este año, la proporción de familias con ingresos suficientes para optar a un crédito ha caído 17%”, afirmó.

Desde Colliers explican que la caída responde a factores estructurales como el encarecimiento de la vivienda en términos nominativos y la política monetaria contractiva que elevó las tasas en los últimos años. No obstante, la misma firma señala que el panorama estaría comenzando a mejorar.

«Durante este año el panorama ha variado de manera importante con la ley de subsidio a la tasa y la garantía Fogaes, ya que ha significado un gran impulso a los hipotecarios y permite a los bancos bajar su exigencia de pie. La ley ha generado una fuerte competencia entre las instituciones financieras. A este efecto se le suma la percepción pública que es el momento de comprar, en un contexto de mayor estabilidad económica y una proyección de bajas tasas hipotecarias», explicó Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.

Subsidios y garantías: un impulso clave

La ley de subsidio a la tasa de interés y el programa de garantías Fogaes han emergido como instrumentos centrales para contener la caída en la demanda hipotecaria.

El subsidio contempla un descuento de hasta 0,6 puntos porcentuales en la tasa para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, con un máximo de 50 mil beneficios. Según estimaciones del Ministerio de Hacienda, esto podría significar un ahorro de hasta $100 mil mensuales en el dividendo de ciertos créditos.

A su vez, el Fogaes permite que el Estado actúe como aval parcial, facilitando que las familias puedan acceder a financiamiento con un pie menor —en algunos casos hasta el 10% del valor de la vivienda— y otorgando mayor seguridad a la banca para aprobar los préstamos.

La respuesta del mercado ha sido inmediata. En la más reciente licitación de garantías, la demanda superó con creces la oferta inicial, lo que, a juicio de los expertos, refleja un renovado interés por parte de la clase media en aprovechar las condiciones.

Perspectivas

Si bien las restricciones de elegibilidad y el carácter temporal del subsidio limitan su alcance —pues se aplican solo a viviendas nuevas y a operaciones concretadas desde 2024 en adelante—, especialistas sostienen que el paquete de medidas podría marcar un punto de inflexión en el mercado.

«El apoyo con subsidios y garantías estatales tiene el potencial de revertir parcialmente la caída de los hipotecarios, especialmente en el segmento medio. Si las tasas siguen a la baja y la competencia bancaria se intensifica, veremos una recuperación gradual en los próximos años», agregó Gleisner.

Con todo, el sector inmobiliario sigue mirando con cautela la evolución de la economía y de las tasas de interés internacionales, factores que podrían incidir en la velocidad de la recuperación.