A partir de abril de 2026 entrará en vigor el Registro de Deuda Consolidada, que permitirá a bancos y mutuarias conocer en línea todos los compromisos financieros de una persona. Expertos anticipan un cambio estructural para los inversionistas inmobiliarios de clase media.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Por años, cientos de inversionistas de clase media construyeron sus portafolios inmobiliarios apalancados en una estrategia tan arriesgada como eficiente: el multicrédito. El mecanismo consistía en solicitar varios préstamos hipotecarios simultáneamente en distintas instituciones —bancos, mutuarias u otras— aprovechando que el sistema financiero chileno no contaba con un registro en línea que consolidara todas las deudas de una persona. Esa ventana se cerrará definitivamente el 1 de abril de 2026.
Ese día comenzará a regir la Ley N° 21.680, que crea el Registro de Deuda Consolidada (REDEC), administrado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). La nueva normativa obligará a todas las instituciones que otorgan créditos —incluyendo bancos, mutuarias, casas comerciales, cooperativas, cajas de compensación y fintech— a informar en tiempo real las deudas vigentes de sus clientes. Es decir, se acaba la opacidad, y por lo tanto, el multicrédito tal como se conoce.
“El inversionista que antes podía financiar tres departamentos a la vez, uno con una mutuaria y otros dos con distintos bancos, ya no podrá hacerlo. Ahora solo calificará para uno”, explica Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital. Y añade: “El juego cambia. Las oportunidades seguirán existiendo, pero requerirán más planificación tributaria, conocimiento del sistema financiero y asesoría profesional”.
Fin de los “inversionistas invisibles”
Hasta ahora, las mutuarias —que no estaban bajo supervisión directa de la CMF— no reportaban automáticamente las deudas hipotecarias que otorgaban. Esto permitía que sus clientes aparecieran con mayor capacidad crediticia frente a otras entidades. Según Conejeros, “durante años los inversionistas aprovecharon esa brecha para crecer de forma acelerada, aunque con altos niveles de exposición”.
Con el REDEC, todas las obligaciones financieras quedarán registradas en una única plataforma visible para cualquier entidad que evalúe un nuevo crédito. No solo se considerarán los hipotecarios, sino también créditos de consumo, leasing, líneas de crédito, tarjetas y otros productos.
El resultado, afirman los especialistas, será una evaluación más estricta y conservadora por parte de los bancos, lo que impactará directamente en la clase media que solía acceder a propiedades para inversión.
Reordenamiento del mercado
El nuevo escenario implicará una transformación en las estrategias de inversión. El modelo que permitía pagar el pie en cuotas, asegurar la promesa de compraventa y luego obtener el crédito hipotecario con otra institución financiera ya no será viable. A juicio de Conejeros, el sistema será “más transparente, pero también más exigente”.
En un contexto de tasas de interés aún elevadas, plazos más acotados y mayor sensibilidad frente al riesgo, los inversionistas deberán enfocarse en fortalecer su perfil financiero, aumentar su ahorro previo y proyectar cada operación con una visión de largo plazo.
El 2025, advierten los expertos, será el último año completo para operar bajo las reglas actuales. A partir de abril de 2026, el multicrédito —como táctica de expansión patrimonial— dejará de existir. En su lugar, emergerá un ecosistema donde la estabilidad y la planificación reemplazarán al crecimiento acelerado.
