El estudio de Colliers, más allá de su enfoque técnico, pone sobre la mesa una pregunta de fondo: ¿cómo transformar la crisis habitacional en una oportunidad para reordenar el crecimiento de las ciudades?
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
La expansión de los campamentos en Chile se ha transformado en una de las expresiones más visibles del déficit habitacional y de las desigualdades en el acceso al suelo urbano. Según datos de la organización TECHO, cerca de 120 mil familias viven actualmente en 1.428 asentamientos informales distribuidos a lo largo del país, en una realidad que combina precariedad, inseguridad y falta de planificación.
Un estudio reciente de Colliers arroja una cifra que dimensiona la magnitud del fenómeno desde otra perspectiva: el valor del suelo ocupado por estos campamentos bordea los USD 1.600 millones, considerando su ubicación, normativa y potencial de desarrollo. En total, se trata de unas 6.400 hectáreas, de las cuales una parte significativa se emplaza en zonas estratégicas desde el punto de vista urbano o industrial.
“Esta situación se concentra principalmente en las regiones de Tarapacá, Antofagasta, Valparaíso, Biobío y Metropolitana, que en conjunto agrupan cerca del 80% de las familias en campamentos. Destaca especialmente la Región de Valparaíso, que por sí sola concentra el 25% del total”, detalla Matías Bucci, subgerente del Área de Estudios de Colliers.
Bucci explica que, más allá del valor económico, la ocupación informal del suelo refleja una urgencia por soluciones habitacionales sostenibles y planificadas. “Desde una perspectiva de planificación responsable, reubicar a las 120.000 familias en viviendas de estándar Serviu dentro de proyectos debidamente urbanizados permitiría utilizar al menos la mitad de la superficie actualmente ocupada por campamentos —unas 3.200 hectáreas—, cifra que podría reducirse aún más si se aplican criterios de densificación adecuados”, señala el ejecutivo.
Para Colliers, este proceso no solo optimizaría el uso del suelo disponible, sino que además permitiría liberar terrenos de alto valor para otros fines productivos o habitacionales, contribuyendo así a un desarrollo urbano más ordenado. “El desafío es pensar en soluciones integrales que articulen al Estado, los municipios y el sector privado, de modo que la respuesta habitacional no se limite a una política de emergencia, sino que apunte a construir ciudades más inclusivas”, agrega Bucci.
El informe también revela la heterogeneidad de los terrenos ocupados: algunos se encuentran en áreas con buena normativa urbana y alto valor de mercado; otros, en cambio, están emplazados en zonas rurales sin potencial de desarrollo, e incluso existen casos en sectores de riesgo —quebradas, laderas o zonas inundables— donde la reubicación es la única alternativa viable.
Para Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers, el análisis debe entenderse dentro del contexto más amplio del déficit habitacional, estimado en más de un millón de viviendas si se consideran tanto las carencias cuantitativas como cualitativas. “Es fundamental establecer criterios de priorización claros y justos. Muchas familias han esperado pacientemente en los registros oficiales, sin recurrir a la ocupación ilegal de terrenos, y es razonable que el Estado les otorgue prioridad en el acceso a soluciones habitacionales, reconociendo su compromiso con el orden y la legalidad”, plantea.
Ugarte sostiene que el desafío no solo pasa por construir más viviendas, sino por planificar mejor. La expansión desordenada de los campamentos, dice, pone presión sobre los servicios públicos, la infraestructura y la cohesión social. “Un sistema de planificación territorial moderno debería evitar que el suelo con potencial urbano quede atrapado en dinámicas informales. Si logramos compatibilizar acceso a la vivienda con gestión eficiente del territorio, Chile podrá avanzar hacia un modelo de desarrollo más equitativo y sostenible”.
El estudio de Colliers, más allá de su enfoque técnico, pone sobre la mesa una pregunta de fondo: ¿cómo transformar la crisis habitacional en una oportunidad para reordenar el crecimiento de las ciudades? La respuesta, coinciden los expertos, pasa por repensar la política de suelo, acelerar los instrumentos de planificación y asegurar que cada metro cuadrado se use con responsabilidad y visión de futuro.
