Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios en COHLERS+PARTNER
El año 2025 se proyecta como un punto de inflexión para el mercado inmobiliario chileno. Tras años de incertidumbre, contracción de la inversión y caída en la demanda, comienzan a aparecer señales de reactivación. Sin embargo, este repunte no será automático ni lineal: estará condicionado por diversos factores estructurales y coyunturales que incidirán tanto en la oferta como en la demanda. Habrá que ver todavía el comportamiento de Estados Unidos, Rusia, China y la UE en su reciente guerra arancelaria iniciada.
Sin embargo, y a continuación, identifico cuatro factores clave que estimo podrían impulsar nuestro mercado inmobiliario durante este año, junto con una mirada crítica sobre sus limitaciones y riesgos.
Primero, la reducción de las tasas de interés hipotecarias, en donde la esperada normalización de la política monetaria del Banco Central ha comenzado a traducirse en una baja gradual de las tasas de interés hipotecarias. Esto representa un alivio importante para la demanda, especialmente para los sectores medios, que habían quedado fuera del mercado por el alto costo del financiamiento.
Sin embargo, esta baja no garantiza una recuperación plena. La banca sigue manteniendo criterios de evaluación más restrictivos, y muchas familias aún arrastran niveles de endeudamiento elevados. Además, el alza sostenida en los precios del suelo y en los costos de construcción limita el efecto positivo de esta baja en términos de accesibilidad real.
Luego, el déficit habitacional estructural, en donde Chile enfrenta un déficit habitacional estimado en más de 650.000 viviendas, lo que configura una presión de fondo sobre la demanda inmobiliaria. Este factor no es coyuntural ya que responde a décadas de crecimiento urbano desordenado, falta de políticas sostenidas y aumento de hogares unipersonales y migrantes.
Así, este déficit es una oportunidad para el mercado, pero también una fuente de tensiones. La respuesta del sector privado ha estado concentrada en segmentos medios-altos, dejando fuera a miles de familias que no califican para subsidios ni acceden a crédito hipotecario. Si no se logra articular una política habitacional integral —que combine inversión pública, subsidios inteligentes y gestión del suelo—, el déficit seguirá siendo una amenaza más que un motor real.
En tercer lugar, la transformación urbana y relocalización postpandemia, en donde la pandemia generó cambios profundos en los patrones de localización residencial. El teletrabajo y la búsqueda de mejor calidad de vida están impulsando una migración hacia comunas periféricas o intermedias, donde aún es posible acceder a terrenos más amplios y precios relativamente accesibles.
Ahora bien, esta tendencia ha dinamizado mercados secundarios en regiones como Valparaíso, O’Higgins y La Araucanía. No obstante, requiere infraestructura, conectividad y planificación urbana. Sin inversión pública en transporte, servicios y equipamiento, esta expansión puede derivar en nuevas periferias segregadas y mal integradas.
Finalmente, el interés de fondos de inversión extranjeros e institucionales por el mercado inmobiliario chileno sigue en aumento, especialmente en nichos como multifamily, renta residencial, bodegaje y parques industriales en donde nuestro país todavía ofrece una estabilidad relativa, reglas claras y demanda insatisfecha. Pero este flujo de capital también genera tensiones ya que eleva los precios, concentra la propiedad del suelo y puede contribuir a la “financiarización” de la vivienda. El desafío acá es asegurar que esta inversión se alinee con objetivos urbanos y sociales, evitando que el mercado opere desconectado de las necesidades reales de la población.
Para terminar, creo que los factores que impulsan el mercado inmobiliario en 2025 abren oportunidades, pero también exigen una mirada crítica y estratégica, pues sin una intervención o apoyo decidido del Estado, planificación urbana sostenible y mecanismos de inclusión, el crecimiento del sector podría profundizar desigualdades en lugar de resolverlas.
