Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLER & PARTNER
El Congreso aprobó hace poco y finalmente, la iniciativa que buscaba reactivar el alicaído mercado inmobiliario chileno mediante un subsidio directo a las tasas hipotecarias.
Esta medida, próxima a convertirse en ley, pretende facilitar el acceso a la vivienda propia y reactivar el sector inmobiliario y de la construcción, afectados por un estancamiento en las ventas y un aumento del stock de viviendas disponibles, representando en consecuencia un cambio significativo en la política habitacional del país y generando expectativas sobre su capacidad para resolver la crisis que atraviesa el sector.
La futura ley crea un subsidio estatal de hasta 60 puntos base (0,6 puntos porcentuales) sobre la tasa de interés de créditos hipotecarios para la compra de viviendas nuevas cuyo valor no supere las 4.000 UF, entregándose de manera conjunta con una nueva garantía estatal, que cubre hasta el 60% del valor de la vivienda y tiene una duración equivalente a la mitad del plazo del crédito, con un máximo de 15 años y un mínimo de 5 años.
Esta ayuda está dirigida principalmente a personas naturales que buscan adquirir su primera vivienda, que han visto postergado el acceso a la propiedad debido al aumento de los precios y a la subida sostenida de las tasas de interés en los últimos años.
También se estima otorgaría un total de 50.000 subsidios, de los cuales 5.000 estarían reservados para la adquisición de primeras viviendas de hasta 3.000 UF, en el marco del Plan de Emergencia Habitacional; además, 6.000 subsidios adicionales que estarían destinados a personas que cumpliesen con requisitos específicos del MINVU.
Eso sí, el beneficio solo es aplicable para viviendas nuevas y no estaría disponible para promesas de compraventa firmadas antes del 31 de diciembre de 2024, ni para créditos hipotecarios novados.
Para hablar en simple y en chileno, este beneficio contempla una reducción de varios puntos porcentuales en la tasa de interés hipotecaria, aplicable durante los primeros años del crédito, lo que se traduce en cuotas mensuales significativamente menores para los beneficiarios y el subsidio operaría como un complemento directo del Estado al pago de intereses, aliviando de esta manera la carga financiera de las familias sin comprometer la rentabilidad de las instituciones financieras.
No cabe duda de que este proyecto de ley representa un avance importante en la política habitacional chilena, al abordar dos desafíos clave: el acceso a la vivienda para la clase media y la reactivación del sector inmobiliario y de la construcción.
La reducción de la tasa de interés y la garantía estatal podrían facilitar el acceso a créditos hipotecarios y disminuir la carga financiera de las familias, lo que es especialmente importante en un contexto de altas tasas de interés y precios elevados de la vivienda
En este mismo sentido, el subsidio a la tasa hipotecaria representa una intervención directa y focalizada que ataca uno de los principales obstáculos para el acceso a la vivienda: el costo del financiamiento.
Al reducir las cuotas mensuales, la medida puede efectivamente ampliar el universo de familias capaces de acceder al crédito hipotecario, reactivando así la demanda.
Sin embargo, es importante señalar que esta ley no es “la” solución a todos los problemas actuales del negocio inmobiliario y de la construcción, pues no resuelve todos los problemas estructurales del mercado inmobiliario, ya que todavía existen limitaciones importantes que podrían reducir su eficacia.
Primeramente, porque el subsidio solo beneficiaría a quienes pueden acceder a un crédito hipotecario, excluyendo a quienes no califican por bajos ingresos o falta de capacidad de ahorro. Luego, el cupo limitado de beneficiarios significa que solo una fracción de la demanda potencial será atendida, manteniendo una gran parte del mercado en estado de letargo.
En complemento, la medida es temporal, focalizada y con un cupo limitado de beneficiarios anuales, por lo que su impacto dependerá de la capacidad del Estado para asegurar que los beneficios lleguen a quienes más lo necesitan; y, finalmente, si no se aborda simultáneamente el problema de la disponibilidad de suelo urbanizado y los altos costos de construcción, el subsidio podría traducirse principalmente en un aumento de precios.
Ahora, y por otro lado, esta ley también podría tener un efecto positivo en la reactivación del sector construcción, al reducir el stock de viviendas disponibles y permitir que las empresas vuelvan a invertir en nuevos proyectos, generando empleo y dinamizando la economía, especialmente en las zonas donde el stock de viviendas es alto y ellas se encuentran sin vender aún.
Sin embargo y para poder maximizar su impacto, sería recomendable complementarla con otras medidas de política económica que favorezcan la estabilidad financiera e iniciativas que faciliten el acceso a suelo urbanizado, así como de la simplificación de los procesos de permisos de construcción y la promoción de la innovación en técnicas constructivas que reduzcan costos.
De esta manera, y si bien el nuevo subsidio representa una señal positiva de apoyo gubernamental al sector, su éxito en la reactivación sostenible del mercado inmobiliario dependerá de su adecuada y rápida integración dentro de una estrategia integral y más amplia de política habitacional que aborde de manera completa y coherente todos los desafíos estructurales que enfrenta la industria inmobiliaria y de la construcción, así como del establecimiento de otras regulaciones que promuevan un mercado más justo y accesible.
