Por: Reinaldo Gleisner, Vicepresidente Colliers Chile
Hoy día, solamente 800.000 contribuyentes que declaran renta tienen los ingresos suficientes para cubrir el dividendo de la compra de un modesto departamento de 40 m2.
En el período 2018 – 2019 había 1.364.000 contribuyentes con el ingreso suficiente para cubrir el dividendo. Los compradores potenciales de un departamento de 40 m2 se han reducido a la mitad en los últimos 5 años.
¿Cuál es la razón?
Entre el año 2019 y la actualidad los precios de las viviendas han subido 14%, y combinado con el alza de las tasas de créditos hipotecarios dan por resultado un incremento de los dividendos de 44% en UF y 93% en pesos. Esto aún sin valorizar las mayores restricciones para acceder al crédito para viviendas.
En el mismo período, las remuneraciones reales (expresadas en UF) solamente crecieron 3%. Al quedar las remuneraciones muy rezagadas, en relación al dividendo real, los potenciales compradores se reducen a la mitad.
¿Cómo fue en el periodo anterior?
Entre el año 2010 y el año 2019, los departamentos subieron un 83%. Sin embargo, dada la baja sistemática de tasas hipotecarias, el dividendo solamente se ajustó en 48%.
En el mismo período las remuneraciones reales subieron 23%. Si bien esto igual generó una brecha entre ingreso y el costo de dividendo para la vivienda, el crecimiento del país permitió que la masa de personas con ingresos suficientes registrara un pequeño incremento.
La evolución entre costo de dividendo e ingresos personales en el decenio anterior se dio en un contexto general de optimismo, en relación a la mejora futura de los ingresos personales. Ese optimismo y la persistente baja de la tasa hipotecaria hizo que se soslayara el incremento sostenido del precio de la vivienda. Había confianza en que el crecimiento del país y las tasas bajas habían llegado para quedarse.
¿La evolución es inevitable?
La falta de acción para revertir en sus inicios el alza permanente de los precios de las viviendas permitió que los diversos factores que inciden en este fenómeno se agravaran en los años recientes.
Son sabidos los profundos factores que impulsan permanentemente los costos de las viviendas: el enredo en múltiples frentes de exigencias normativas extravagantes y poco realistas generan enormes costos que deben ser absorbidos por los compradores, minando progresivamente la capacidad de compra.
La disponibilidad de crédito hipotecario a tasas bajas, que nos hace asemejarnos a un país desarrollado y nos destaca mucho en comparación con todos los países de Latinoamérica, se está revirtiendo por ahorro insuficiente.
El mundo real de la construcción y el debilitado mercado financiero aleja cada día el acceso tangible a la vivienda propia, anteriormente uno de los grandes beneficios del desarrollo de los mentados 30 años.
Una acción concertada de fomento al ahorro, de austeridad fiscal y de voluntad de crecer, puede revertir la perniciosa evolución que afecta profundamente a las personas.
