La decisión del municipio de trabajar en su regulación comunal sigue trayendo repercusiones. Por ello, consultamos la mirada de expertos que dan señales de una decisión preocupante.
Por Equipo Mercados Inmobiliarios
Los Planos Reguladores Comunales (PRC) en Chile son instrumentos de planificación territorial que regulan el uso del suelo y el ordenamiento urbano dentro de una comuna. Estos documentos definen las áreas urbanas y rurales, determinan los usos permitidos para cada sector (residencial, comercial, industrial, entre otros) y establecen las normas sobre edificabilidad, vialidad, espacios públicos y zonas de protección ambiental o patrimonial.
El objetivo principal de los PRC es guiar el crecimiento urbano de manera ordenada, equilibrada y sustentable, para mejorar la calidad de vida de los habitantes y proteger el entorno natural y construido. Además, su elaboración y actualización se llevan a cabo a través de procesos participativos que involucran a la comunidad y a las autoridades locales.
Para Sergio Novoa, Gerente General de BMI Servicios Inmobiliarios, comenta sobre las consideraciones del nuevo PRC que presentó el exalcalde Vodanovic (hoy a la reelección) y que incluye cambios que afectan a un total de 248,1 hectáreas, para omitir la construcción de proyectos inmobiliarios de gran altura: “Preocupa el cierre definitivo a la construcción de edificios en altura en zonas estratégicas de la comuna. Estas zonas, que tienen un alto potencial de desarrollo, podrían ver frenadas importantes oportunidades de inversión y crecimiento, lo que podría afectar directamente tanto a la industria como a la economía local”.
Por su parte, Rodolfo Hevia, broker owner de RE/MAX Oeste, reflexiona en torno a lo mismo, señalando que “planificar la ciudad a través de un plan detallado y actualizado, que contemple los cambios demográficos y la inversión en infraestructura y equipamiento, siempre es una buena noticia. Es interesante ver definido el área de extensión urbana desde la autopista del Sol hasta el borde del río Mapocho, la definición de altura máxima en los principales ejes y la incorporación de infraestructura nueva como las ciclovías”.
Asimismo, el gerente general de BMI Servicios Inmobiliarios, Sergio Novoa enfatiza que, “si bien se permite la construcción de pisos adicionales bajo ciertos incentivos normativos, estos requisitos podrían agregar complejidad y costos significativos a los proyectos. No queda claro si los beneficios sociales planteados compensarán las limitaciones impuestas al potencial constructivo, especialmente en una ciudad que demanda cada vez más soluciones habitacionales modernas y accesibles”.
Respecto a si se considera que dicha problemática pasa o no por la construcción en altura, donde históricamente hemos visto que comunas de la Región Metropolitana, como Ñuñoa, La Cisterna, Macul, Santiago, entre otras, cuentan con edificaciones de este tipo, afectan a la regulación y junto a eso, aprovechan de mejor manera el suelo urbano, Novoa enfatiza que “el enfoque debe centrarse en la densificación inteligente y en la correcta utilización de las áreas de alto potencial. Debe existir una mirada donde las normativas incentiven la mezcla de usos que equilibren desarrollo y calidad de vida”.
Sobre este punto, Hevia tiene una marcada opinión sobre la resolución maipucina: “Maipú definió no repetir la experiencia de la vecina comuna de Estación Central, ahí hay mucha experiencia comprobada respecto al crecimiento vertical y cómo impacta en sus habitantes cuando no se incluyen adecuaciones a sus vías de acceso, por ejemplo. Maipú es una comuna de barrio, de villas como se conocían en los 90, algo que quiere seguir siendo”.
“La clave está en diseñar regulaciones que permitan aprovechar al máximo el suelo urbano, sin frenar el crecimiento, y al mismo tiempo garantizar mejoras en el espacio público, áreas verdes y equipamientos”, comenta el ejecutivo de BMI.
Consultado sobre el momento, la opción que tiene el sector de maximizar el acceso a viviendas en áreas con buena conectividad y que estas resoluciones reprimen, Novoa advierte que esta labor, “permitir un mayor acceso a viviendas en estas áreas es clave para aprovechar eficientemente el suelo urbano y responder a la creciente demanda habitacional en las ciudades”.
Asimismo, el ejecutivo señala que “limitar la construcción en áreas bien conectadas no solo desperdicia el potencial de estas zonas, sino que puede generar desequilibrios en el mercado inmobiliario, al concentrar la oferta de viviendas en áreas menos accesibles, lo que a su vez genera mayor congestión y una presión innecesaria sobre las infraestructuras de transporte”.
Finalmente, Novoa advierte que “un enfoque adecuado debería priorizar el desarrollo de viviendas en estas áreas estratégicas, permitiendo a más personas beneficiarse de la conectividad, reduciendo tiempos de desplazamiento y favoreciendo un menor impacto ambiental”.
Ante la consulta sobre cuánto influye, para bien o para mal, que se ignore el potencial de la infraestructura pública existente como son las estaciones de metro existentes, las que se proyecta a futuro, las autopistas y otros servicios, Novoa dice que “no aprovechar plenamente estas inversiones ya realizadas implica desperdiciar recursos fundamentales que podrían mejorar la movilidad, la calidad de vida y la eficiencia del crecimiento urbano. El verdadero problema surge cuando, debido a la expansión hacia zonas periféricas, se incrementa la demanda de nuevas infraestructuras y servicios en áreas menos desarrolladas, generando un costo adicional innecesario para la ciudad”.
Sobre este punto, el broker owner de RE/MAX Oeste, Rodolfo Hevia, pone de relieve un tema fundamental respecto a los recursos que tiene la comuna de Maipú. “La línea 5 del metro fue un anhelo cumplido y permitió ordenar el transporte público ya no orientado al eje Alameda-Providencia, sino a las distintas estaciones de metro habilitadas en la comuna. El metrotrén a Melipilla revitalizará un eje un poco olvidado, pero que ha tenido evolución constante que es la zona de camino Melipilla, desde lo Errazuriz hasta Ciudad Satélite. Una vez funcionando el metrotrén, veremos cómo se conectan las diferentes villas y barrios a este nuevo tren de cercanías que permitirá conectarse con Santiago en pocos minutos a través de la línea 6.
“Este tipo de regulaciones restrictivas, aunque bien intencionadas, podrían tener efectos contraproducentes, como el aumento de los costos de construcción y la reducción de la oferta de viviendas”, sentencia Novoa.
Finalmente, consultado sobre cuánto debiera importar maximizar el acceso a viviendas en áreas con buena conectividad, Rodolfo Hevia de RE/MAX Oeste señala que “hay ejes poco aprovechados en Maipú que tendrán un nuevo impulso; la ruta 78/autopista del Sol desde el cruce con Américo Vespucio hasta Padre Hurtado tiene un alto potencial de desarrollo y que hoy son zonas agrícolas, además, próximamente tendrá conexión con la futura autopista orbital sur y la anhelada conexión con Costanera Norte.
