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PRONTO

Reformas laborales ¿a favor de los trabajadores?

Por: Catalina Pardo, gerente de Apparcel Uriarte Abogados

Ha pasado algún tiempo desde que se instaló en la opinión pública la urgente necesidad de mejorar las pensiones y el mercado laboral. Nos preguntamos, ¿Cuál es el mayor desafío? Una reforma de pensiones profunda que requiere gran consenso. ¿Qué ha pasado? Dictación de leyes muy populares que hoy complican la gestión de las empresas, y por efecto añadido, a los propios trabajadores.

Si bien puede decirse que el cambio legal es clave para el cambio cultural, cuesta entender que se estén aprobando tantas leyes laborales en paralelo, sobre temáticas diversas, sin que se advierta un análisis de especialistas del impacto agregado que tendrá su aplicación conjunta de estas nuevas normas. Por el contrario, podría decirse que simplemente están siendo aprobadas por que corresponde o es bien visto hacerlo.

Desde las perspectivas inflacionarias y el impacto de la ley de 40 horas, hasta el desafío de equilibrar el costo del trabajo con la creciente productividad del capital tecnológico, muchas de estas normas han sido implementadas con éxito en países desarrollados, principalmente de Europa, sin embargo, debemos considerar que son sociedades donde el cambio cultural ya se había, o estaba produciendo, por lo que su adecuación fue más sencilla.

Entonces nos preguntamos ¿están siendo efectivas estas reformas? ¿Benefician realmente a los trabajadores? ¿Cuál es el impacto real en nuestra economía?

En un contexto donde el 44% de los proyectos de ley del Congreso están enfocados en lo laboral y diversos estudios indican que la Ley de 40 horas y el aumento del sueldo mínimo a $500.000 podrían incrementar el costo salarial de las empresas hasta en un 25%, la creación de nuevos empleos se ha debilitado, lo que ha resultado en que la economía esté generando más ocupaciones informales que formales, ya que el aumento en los costos de contratación se están volviendo más que considerables.

De acuerdo a un informe del Observatorio de Informalidad Laboral de la CCS, basado en la Encuesta Nacional de Empleo del INE, el número total de trabajadores informales superó los 2,5 millones de personas en enero de este año, su nivel más alto en 4 años, lo que se tradujo en una tasa de informalidad del 27,6%. El empleo formal, en tanto, tuvo un crecimiento de tan solo un 2,5% en igual período, muy por debajo del informal.

Sólo si analizamos la Ley de 40 horas, vemos que actualmente las empresas aún no definen temas tan simples como a qué cargos se les puede aplicar. Muchos trabajadores incluso, que antes no registraban sus horas, hoy sí deben hacerlo.

Si bien, puede sonar una buena idea, esta debió planificarse con tiempo, considerando la realidad del país, de las empresas y principalmente de las Pymes.

Hoy la productividad laboral se convierte en un reto clave para las empresas, considerando que la implementación de la Ley de 40 horas podría provocar una disminución de la ésta por trabajador de hasta un 7%. Encuestas indican que un 75% de los trabajadores considera que la reducción de la jornada laboral mejorará su calidad de vida, con mayor tiempo para actividades personales, lo que podría traducirse en un aumento de la satisfacción laboral y una mejor retención de talento a largo plazo.

No se ve con buenos ojos el futuro inmediato, principalmente de aquellas pequeñas y medianas empresas que por su estructura le es más difícil adaptarse a tantos cambios normativos, y hoy deben ajustarse a unos cuyos contornos son, aún, poco claros, como la Ley Karin. Si bien dicha norma apunta a la tranquilidad y bienestar de los trabajadores, sus definiciones poco precisas, además de la poca claridad para su implementación, puede traer serios problemas y consecuencias monetarias para las empresas.

Cambiar no siempre equivale a mejorar, pero para mejorar, hay que cambiar, decía Winston Churchill a principios del siglo XX. A esto le podríamos sumar, que no todos los cambios deben venir juntos, sólo con ánimo de que un ministro o un gobierno sea más popular.

El amenity preferido por hombre solteros y separados

Unidades de departamentos distintas y baños con detalle impensados marca la tendencia.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

En un mercado inmobiliario en constante evolución, donde la diferenciación y la experiencia del usuario se volvieron fundamentales para captar la atención de potenciales compradores, un desarrollo introdujo un amenity que desafía las normas convencionales: la sexy shower. Esta innovación, que podría parecer un simple detalle de diseño, genera un impacto en la demanda y promete cambiar la forma en que se conciben los espacios íntimos dentro del hogar.

La sexy shower consiste en una ducha vidriada en el baño, diseñada para que sea visible desde la habitación. Esta idea juega con la idea de la transparencia y privacidad, y lejos de ser un simple atractivo visual, busca crear un estilo moderno que rompa con lo tradicional.

“Quisimos romper con lo convencional y sumar un detalle que llame la atención”, afirma Carlos Spina, director de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier y una de las primeras en sumar este espacio en un proyecto de US$186 millones de inversión, de los cuales US$30 millones fueron solo por la tierra.

El empresario se animó con esta innovación en Quartier del Bajo, el emprendimiento que se está llevando a cabo en la manzana comprendida entre las calles México, Azopardo, Venezuela y la avenida Huergo, una zona en plena transformación en la que lo vintage y lo moderno se combinan a pasos de Puerto Madero, el barrio con las propiedades más caras de la ciudad.

Las fortalezas de un nuevo barrio

“El fenómeno de la avenida Huergo es un área de la ciudad beneficiada por el desarrollo del Paseo del Bajo”, reconoce Spina. La zona pasó de ser un área de camiones, tránsito pesado y muros de containers a convertirse en uno de los rincones más codiciados de la Ciudad de Buenos Aires por los desarrolladores inmobiliarios.

“Cuando empezamos nuestro primer Quartier en la zona, un emprendimiento ubicado en Azopardo e Independencia, la vista era un muro de containers y camiones. Hoy, con el Paseo del Bajo, el paisaje es completamente distinto, con los diques y el río a la vista”, indica Spina.

La ubicación con vistas privilegiadas a Puerto Madero es otra de las fortalezas del “nuevo barrio” y otro de los motivos del éxito de ventas, según el desarrollador. “Tiene vistas muy buenas a Puerto Madero desde pisos muy bajos. Desde el tercer piso ya cuentan con una vista panorámica que se suele tener en los pisos más altos”, explica.

Quartier del Bajo consta de dos torres gemelas de 40.000 metros cuadrados cada una y 400 unidades en total, 200 por torre, con vistas a la Ciudad y al río. La primera ya está en etapa de entrega, mientras que la segunda espera entregarse a mediados de 2025. Este desarrollo “pateó el tablero del mercado” en 2022 cuando, en su lanzamiento, registró un boom de ventas en pocos días. “En menos de dos meses se vendió el primer edificio completo. Del segundo, hoy quedan 14 unidades por vender”, detalla Spina.

En números concretos, los valores comenzaron en US$2500 el metro cuadrado, alcanzando los US$3000 debido al aumento del costo de construcción, casi la mitad que en Puerto Madero, que defiende valores de alrededor de los US$6000/m². Actualmente, las reventas están en torno a los US$4500/m², con tickets que arrancan en los US$140.000.

Con 36 pisos por torre, los edificios ofrecen departamentos hasta el piso 34, con hasta seis unidades por nivel de uno, dos y tres ambientes. Los tamaños varían desde monoambientes de 35 m², hasta dos ambientes de 60 m² y tres ambientes de 85 m². Mientras que el valor de las expensas promedio se ubica en $180.000.

El emprendimiento introduce “los nuevos modos de habitar en el mundo de hoy”: con 1500 m² destinados a áreas comunes para fomentar el encuentro social, una plaza que divide ambas torres y con amenities entre los que se destacan un gimnasio, spa, lounge, yoga y pilates en el piso 35, y otro lounge coworking en el piso 36. Además, un dato clave para los inversores es que las unidades en alquiler oscilan entre los US$1000 y US$1200 por un monoambiente.

La torre que se encuentra en proceso de entrega está dividida en dos secciones: Río y Ciudad. Entre ambas, hay una diferencia del 5% en los valores a favor de Río. La reventa de las unidades se sitúa entre US$4000 y US$4500 por metro cuadrado, en comparación con los US$2500 iniciales que alcanzaron un máximo de US$3000 durante la construcción.

¿Cuál es el perfil del cliente que compra en el proyecto?

Spina señala que existe una especie de mix entre usuarios finales. “Están los que compran una propiedad para sus hijos y, especialmente, inversores para renta que buscan aprovechar el momento de un contexto sin ley de alquileres (en la que los contratos se realizan por un acuerdo entre las partes)”, explica el desarrollador.

“Por la variedad de los perfiles de los compradores. Los monoambientes, por ejemplo, son muy buscados para estudiantes, en una zona que tiene varias universidades en las inmediaciones. Primero se disparó la venta de los departamentos con vista al río. Igualmente, posee una visual muy abierta en todos los frentes, porque la distancia entre torres es muy amplia y se tienen vistas a la Ciudad que también son muy atractivas”, finaliza Spina, haciendo referencia a la plaza semipública en el centro de ambas torres y a los locales que habrá en las plantas bajas.

De esta manera, Quartier del Bajo introduce una nueva concepción de los espacios íntimos y modernos, adaptados a las demandas de un mercado en constante cambio, donde la innovación y la experiencia del usuario son claves para el éxito.

MINVU reporta un 55% de avance en Plan de Emergencia Habitacional

Serán 260 mil viviendas las comprometidas durante el actual gobierno del presidente Gabriel Boric.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) informó que ha alcanzado un 55% de avance en el cumplimiento del compromiso de entregar 260 mil viviendas durante el actual gobierno. Así lo anunció el ministro Carlos Montes durante la entrega de 861 subsidios habitacionales en la comuna de Padre Hurtado, donde se construirán dos proyectos habitacionales que beneficiarán a estas familias.

En la ceremonia, que contó con la participación de autoridades como la subsecretaria de la Segegob, Nicole Cardoch, el gobernador regional Claudio Orrego, el alcalde de Padre Hurtado, Felipe Muñoz, y el director del Serviu Metropolitano, Roberto Acosta, el ministro Montes destacó que hasta agosto de este año se han entregado 142.669 viviendas, mientras que 125.422 unidades se encuentran en ejecución y 72.456 proyectos están aprobados y listos para iniciar obras.

“Estamos avanzando en la meta del Plan de Emergencia Habitacional y creemos que la vamos a cumplir. La política habitacional es, y debe ser, una política de Estado. Nuestro compromiso es dejar al menos 100 mil unidades en construcción para la próxima administración”, señaló el ministro Montes.

Los dos proyectos habitacionales que se desarrollarán en Padre Hurtado contemplan un diseño mixto de casas y departamentos de más de 53 m², con características como termopanel, envolvente térmica y ventilación activa y pasiva. Además, estarán ubicados en zonas céntricas y cercanas a servicios y transporte, e incluirán dos parques con multicanchas y juegos infantiles en un total de 5 hectáreas.

Por su parte, la subsecretaria Nicole Cardoch destacó la importancia de contar con viviendas seguras y accesibles para todas las familias chilenas, mientras que el gobernador Claudio Orrego instó a las familias beneficiadas a mantener la esperanza y perseverancia hasta recibir las llaves de sus nuevas viviendas.

En tanto, el alcalde Felipe Muñoz expresó que “hoy me siento feliz y veo sus caras de alegría, porque siento y sé que recibir el subsidio es prácticamente decir, aquí, en este certificado, está mi sueño, está mi hogar. En ese papel está su familia y las personas que van a compartir con ustedes ese hogar que hoy día vamos a construir para todos y cada uno de ustedes. Y que vamos a seguir construyendo para cientos de familias más en nuestra comuna”.

Proyecto de Ley que busca reducir los atrasos en la permisología

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS

Recientemente fue despachada para la promulgación por parte del Presidente, del Proyecto de Ley que busca reducir los atrasos en la permisología, modificando con ello la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, la Ley N° 20.703 (Registros Nacionales de Inspectores Técnicos de Obra), la Ley N° 20.071 (Registro Nacional de Revisores Independientes de Obras de Edificación), el Código Orgánico de Tribunales y la Ley N° 19.496 (Protección de los Derechos de los Consumidores), significando un avance para destrabar los proyectos y reducir los tiempos en las Direcciones de Obras Municipales.

Este Proyecto, próximo a ser ley, incorpora, en principio, varios aspectos interesantes tales como por ejemplo:

1.- Redefine el rol de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI), otorgándole la facultad para resolver reclamos contra resoluciones de los Directores de Obras Municipales (DOM), reemplazándose el reclamo de ilegalidad municipal por uno ante la SEREMI de Vivienda respectiva y la Corte de Apelaciones, con plazos más definidos.

2.- Reduce a 30 días el plazo para que la DOM se pronuncie sobre los permisos y a 60 en casos de proyectos con carga de ocupación igual o superior a 1.000 personas. Los plazos señalados se reducirán a la mitad si a la solicitud se acompaña el informe favorable de un revisor independiente.

3.- Se establece el silencio administrativo “negativo”, por el cual, transcurrido el plazo respectivo sin que la DOM se pronuncie, el solicitante podrá hacer valer este silencio. La solicitud se entenderá rechazada una vez realizada la presentación del solicitante ante la mencionada DOM, en que manifiesta su voluntad de tenerla por rechazada. La DOM no podrá omitir la resolución de la solicitud de permiso bajo pretexto de haber transcurrido el plazo para pronunciarse. Sin embargo, estará impedida de emitir pronunciamiento desde el momento en que se haya realizado la presentación del solicitante; y el problema entonces lo tendrá que derivar el solicitante del permiso a la SEREMI de Vivienda respectiva.

4.- Se determina una mayor responsabilidad para los arquitectos y profesionales de los proyectos por errores en sus proyectos, ampliando la cobertura a estudios de mecánica de suelos y otros aspectos técnicos.

5.- Las empresas de servicios sanitarios y energéticos tienen 10 días para entregar información requerida para los proyectos.

6.- Se fijan nuevos procedimientos simplificados para ciertas obras que solo requieren declaración jurada, permitiendo su ejecución previa al otorgamiento formal del permiso.

7.- Los plazos de tramitación se ajustan con mayor claridad y el acta de observaciones se limitará a incumplimientos urbanísticos.

El punto aca, es que hoy ya existen plazos perentorios para que la DOM evacúe observaciones, rechazos o aprobaciones a permisos, pero no se cumplen en general, independiente de las razones para ello. También existe la reducción de plazos si es que la solicitud de permiso viene acompañada de informe de revisor independiente. Pero como señalé, el problema no es si hay o no plazos, o si estos son más largos o cortos. El punto es que si nadie los cumple, el problema se mantiene.

En este sentido, llamo a que no nos engañemos, pues del proyecto normativo que a primeras luces se ve muy bueno y necesario, me surgen las siguientes dudas:

La primera de ellas, pasa por si la DOM no cumple el plazo y, por lo tanto, se aplica el silencio administrativo negativo, ¿debe considerarse entonces que la DOM incumplió con su pronunciamiento en dicho plazo (falta) o debe asumirse que lo rechaza por su silencio (acto administrativo decisorio)?

Esta pregunta no es menor, si comprendemos que la inacción de los órganos públicos debe ser la excepción a la regla general de la administración pública en su actuar, estando sujeta entonces a reclamaciones y eventual sanción por falta de servicio. Por otro lado, ¿qué necesidad tendrá la DOM para aprobar los permisos que se le soliciten dentro de los plazos pertinentes si ahora puede transferirle la responsabilidad a la SEREMI de que ella lo haga? ¿cuál será entonces la sanción para la DOM por no cumplir los plazos?

Pero avancemos. Mi segunda duda pasa por que hagamos cuenta que, salvado lo anterior, y ante este “silencio” de la DOM, el asundo pasa ahora a la resolución de la SEREMI de Vivienda respectiva. En este caso, ¿a quién se le reclamará si la SEREMI no cumple sus propios plazos y qué sanción le corresponderá por no cumplirlo? Supongo que habrá que reclamarle al Ministro de Vivienda. Me imagino el costo adicional que podrá significar para un solicitante de provincia esta situación, además de los nuevos plazos involucrados en los distintos recursos y reclamaciones, que normalmente, no se cumplen, sobre todo los judiciales de impulso del propio tribunal. Capaz que el remedio, sea peor que la enfermedad.

Adicionalmente, y resulta una interrogante del todo atingente y necesaria: ¿Tienen o tendrán las distintas SEREMI de Vivienda del país la capacidad para recoger, revisar y resolver los reclamos y revisiones que supondrán el no cumplimiento de plazos por parte de la DOM? Todos sabemos que para una mayor cantidad de actividades o roles, se requiere de más gente que pueda cumplirla. Entonces, y sin perjuicio de la interrogante anterior, ¿se habrá considerado (o al menos pensado) considerar en la ley de Presupuestos que deberá empezar a tramitarse pronto para el próximo año, el ítem o partida correspondiente para reforzar la dotación de personal de las SEREMIs para esta nueva carga laboral?

Asimismo, ¿tendrán la capacidad suficiente las Cortes de Apelaciones para poder ver adecuadamente estos recursos sin que ello signifique una mayor demora en la tramitación de los permisos?

Finalmente, y mi última duda: si la SEREMI aprueba un permiso e instruye a la DOM a aprobarlo, ¿quién deberá entenderse como el responsable ante un reclamo por vicio oculto en el permiso respectivo? ¿Se podrá oponer la DOM a la recepción final de la obra aludiendo que ellos fueron «obligados» a aprobar el permiso por la SEREMI, sin haber estado de acuerdo con ello?

No piensen mal, me parece un buen avance estas nuevas iniciativas, pero ojalá se atiendan bien y se resulevan adecuadamente los posibles problemas en su implementación.

¿Por qué no se vende mi departamento?

Por: Peivand Pérez Atai, Ingeniero Comercial U.Adolfo Ibáñez, Master en Marketing UAI, Diplomado en Finanzas PUC. Fundador de Vivimos.cl

Es una situación que muchos propietarios enfrentan cuando llevan tiempo intentando vender su propiedad sin éxito. Hay varios factores que pueden estar influyendo en este problema, y es fundamental analizar cada uno de ellos para identificar los puntos débiles y actuar de manera efectiva. Aquí te detallo algunas razones comunes y posibles soluciones.

El precio de venta es muy alto

El valor de mercado de una propiedad no siempre coincide con las expectativas del propietario. En un mercado en constante cambio, como el inmobiliario chileno, es crucial ajustar el precio de venta de acuerdo a las condiciones actuales. Si tu departamento ha estado en venta por un tiempo prolongado y no has recibido ofertas o consultas, es probable que el precio sea el principal obstáculo.

Solución: Realiza una evaluación comercial precisa. Esto incluye una tasación profesional basada en comparativos de mercado, últimas ventas en tu zona, y las características específicas de tu propiedad​​. Ajustar el precio de manera competitiva puede atraer a más compradores interesados​. Además, gestionar correctamente el precio permite minimizar el riesgo de tener que bajar mucho el precio a futuro​.

El marketing no es el correcto

Muchas veces, la forma en que se promociona una propiedad puede marcar la diferencia entre vender rápidamente o que permanezca sin movimiento. Fotos de baja calidad, descripciones incompletas y una baja presencia en los canales digitales son errores comunes​.

Solución: Asegúrate de contar con un plan de marketing efectivo. Esto implica contratar a un fotógrafo profesional que realice fotos de alta calidad y tal vez incluso un video del tour del departamento​​. Publica en portales inmobiliarios destacados, y no te limites a los más comunes; también puedes usar redes sociales y hacer campañas específicas para promocionar tu propiedad​. Considera también opciones como el «Open House» o tours inmobiliarios para atraer más potenciales compradores​.

El estado del departamento

Si tu departamento no está en las mejores condiciones para ser mostrado, esto también puede estar retrasando la venta. Los compradores suelen buscar propiedades que estén listas para habitar, y si hay problemas visibles como pintura deteriorada, muebles antiguos o reparaciones pendientes, esto puede desalentar su interés​.

Solución: Invierte en mejoras estéticas mínimas pero impactantes. Poner el departamento en las mejores condiciones no implica necesariamente hacer grandes reformas, pero sí pequeñas mejoras que mejoren la percepción del valor de la propiedad​. Esto incluye pintar, reparar daños visibles, y asegurarse de que la propiedad esté ordenada y limpia para las visitas​​. La percepción es clave; si el departamento parece nuevo y bien cuidado, los potenciales compradores estarán más interesados.

Dificultad para programar visitas

Si el departamento está arrendado o tienes dificultades para coordinar visitas, esto puede estar limitando el número de compradores que logran ver la propiedad. Los potenciales compradores necesitan poder ver el lugar en persona, y si las visitas no son fluidas, el interés puede decaer​​.

Solución: Si el departamento está ocupado, negocia con los arrendatarios para facilitar las visitas o incluso considera la posibilidad de mostrar el departamento en horas que se ajusten a los interesados. También puedes dejar las llaves en una corredora de confianza para asegurarte de que puedan agendar visitas fácilmente​​.

Tienes demasiados corredores de propiedades

Tener múltiples corredores trabajando en la misma propiedad puede parecer una buena estrategia para aumentar las posibilidades de venta, pero muchas veces puede resultar contraproducente. Cuando los corredores no tienen exclusividad, no suelen invertir en publicidad de calidad o hacer un esfuerzo adicional para cerrar la venta​.

Solución: Considera trabajar en exclusividad con un corredor inmobiliario especializado en tu zona​​. Un corredor que tenga la certeza de que la venta será gestionada solo por él o su equipo, invertirá más en marketing, fotos profesionales, y dedicará más tiempo a promocionar tu propiedad​.

El Corredor no conoce bien la zona

Es posible que los corredores que has contratado no conozcan bien la zona donde se encuentra tu departamento. Esto puede afectar tanto en la valoración de la propiedad como en la capacidad para atraer compradores interesados​​.

Solución: Asegúrate de trabajar con un corredor que sea experto en la zona. Un agente con experiencia local no solo conoce mejor el mercado, sino que también tiene una cartera de compradores interesados en la zona y sabe cómo destacar las ventajas de vivir en ese sector​​.

El Propietario también debe estar comprometido

Finalmente, es importante recordar que la venta de un departamento es un trabajo conjunto entre el propietario y el corredor. Si el propietario no colabora, por ejemplo, en la entrega de llaves, en ordenar el departamento para las visitas, o en hacer mejoras necesarias, esto puede ralentizar el proceso​.

Solución: Como dueño, debes estar comprometido con el proceso de venta. Deja las llaves disponibles, mantén la propiedad limpia y en buen estado, y sigue las recomendaciones de los agentes inmobiliarios para hacer las mejoras necesarias​.

En resumen, las razones por las cuales tu departamento no se ha vendido pueden estar relacionadas con el precio, el marketing, el estado de la propiedad, la gestión de visitas, la elección de corredores o la falta de compromiso del propietario. Analiza cada una de estas áreas, ajusta lo que sea necesario y considera trabajar en exclusividad con un corredor especializado para optimizar las probabilidades de éxito en la venta​​​. En Vivimos.cl nos especializamos en vender departamentos y hemos ayudado a muchos clientes que tienen dificultades para vender.

¿Es el momento adecuado para invertir en una vivienda en Chile?

El mercado inmobiliario en Chile está viviendo un momento clave, y la pregunta que muchos se hacen es si este es el mejor momento para invertir en una casa o departamento. La respuesta, como en muchas decisiones financieras, depende de una serie de factores, desde el contexto económico global hasta las políticas internas y las tasas de interés.

Desde el año 2023, Chile ha experimentado una estabilización en los precios de las viviendas, en parte debido a la baja actividad económica post-pandemia y al aumento de las tasas de interés.

Según un informe de la Cámara Chilena de la Construcción, en 2023 el crecimiento en la demanda de viviendas nuevas disminuyó un 30% en relación a años anteriores, lo que generó una mayor oferta y estabilización en los precios de propiedades en algunas regiones del país.

Santiago y Valparaíso, por ejemplo, vieron una leve desaceleración en el alza de los precios de los departamentos .

A nivel de tasas de interés, el Banco Central ha mantenido una política de alza para contener la inflación, lo que ha impactado directamente en los créditos hipotecarios. Actualmente, la tasa promedio para un crédito hipotecario en Chile ronda el 5,5% , una cifra considerablemente más alta que en años anteriores, lo que encarece los financiamientos. Sin embargo, se proyecta una baja en estas tasas a medida que la inflación se controle hacia 2025, lo que podría abrir oportunidades para quienes deseen refinanciar sus créditos en el futuro.

Para los inversionistas, este puede ser un momento de oportunidades, sobre todo en sectores que históricamente han sido demandados y que hoy ven una menor presión por parte de compradores, como es el caso de algunas comunas de la Región Metropolitana, entre ellas Ñuñoa, Providencia y Santiago Centro, donde los precios han mostrado señales de desaceleración. De hecho, algunos estudios señalan que el valor del metro cuadrado en estas comunas ha tenido una leve caída durante el primer semestre de 2024 .

Otro aspecto interesante del mercado es el de las viviendas usadas. En este segmento, los precios no han crecido de la misma forma que en las propiedades nuevas, ofreciendo oportunidades atractivas para quienes buscan invertir a menor costo inicial. Según cifras del portal inmobiliario TocToc, los valores de las viviendas usadas en Santiago han crecido solo un 2% en promedio durante los últimos dos años, comparado con el 6-8% de las viviendas nuevas .

A nivel de políticas públicas, el Gobierno de Gabriel Boric ha puesto énfasis en la construcción de viviendas sociales y en el apoyo a las familias para acceder a subsidios habitacionales. Estas políticas, aunque enfocadas en sectores vulnerables, podrían tener un efecto positivo en el mercado inmobiliario a largo plazo, incentivando la construcción y dinamizando el sector .

En resumen, si bien las tasas de interés actuales son un freno para algunos compradores, el mercado inmobiliario en Chile ofrece oportunidades interesantes para quienes están bien posicionados financieramente o quienes pueden esperar una baja en las tasas en los próximos años. La estabilización de los precios, la desaceleración en algunas comunas clave, y la proyección de una baja en las tasas hacia 2025 hacen que este sea un momento estratégico para evaluar la inversión en vivienda.

Para los más arriesgados, puede ser la oportunidad de comprar a precios más competitivos antes de que el mercado vuelva a acelerarse. Sin embargo, es importante analizar cada caso individualmente y considerar factores como la ubicación, el tipo de propiedad y las proyecciones de crecimiento de cada área.

Extranjeros compran cerca del 13% del stock de departamentos nuevos

El mercado habitacional, durante el primer trimestre del 2024, muestra un alza de 12 puntos porcentuales en los departamentos, en comparación con el mismo periodo durante el 2023.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Los datos recopilados por Transsa, dan cuenta que el primer trimestre 2024 se evidenció que las mayores ventas se concentran en propiedades de 3.000 a 6.000 UF, donde la participación de los extranjeros llega cerca del 15,7% de las ventas. La mayoría de las compras de propiedades nuevas son para la inversión, aprovechando los descuentos que están realizando las inmobiliarias.

En el ranking de las comunas que más vendieron este primer trimestre del año lo lidera Santiago Centro, con una representación del 24% de las ventas, con una variación positiva del 56%, en comparación con el mismo periodo el 2023.

Por otro lado, las empresas presentan un fuerte enfoque en la inversión para el mercado de rentas, lo que permitiría reactivar el desarrollo de nuevos proyectos ubicado en comunas centrales, con buena conectividad y un buen nivel de equipamientos.

Desde la empresa de tasaciones y consultora inmobiliaria señalan que el incremento de extranjeros que están comprando propiedades se puede atribuir a distintos factores, tales como la calidad de vida que ofrece la Región Metropolitana, infraestructura desarrollada y altos estándares de educación y salud, considerando la zona como segura y rentable para invertir en propiedades. Esto, de la mano con las oportunidades laborales que permiten acceso a créditos hipotecarios bancarios para ellos.

Según los números que se muestran en las inscripciones del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS), en los últimos años esta participación ha ido en aumento. “Para el 2024, esperamos ver un mayor incremento, dado el atractivo ajuste a la baja de las propiedades nuevas con entrega inmediata”, explica Esteban Jara, Jefe de unidad de estudios de Transsa.

En lo que llevamos del 2024, las propiedades de departamentos nuevos adquiridos por extranjeros representan un 13,3%. Y es posible que se expanda a otras regiones, sobre todo a aquellas que presentan mayores oportunidades laborales, como las capitales regionales como Valparaíso, Concepción, La Serena, entre otros.

Jara concluye que “este aumento de participación en la compra de propiedades se enfoca principalmente en la primera vivienda, y más del 90% corresponde a la compra de una sola unidad”. Finalmente, las comunas de mayor participación son Ñuñoa, con un 22,5%, Santiago Centro 21,8%, La Florida, con 19,3%, Macul y Las Condes, con 6,3%.

Turno 4×4 ¿Una solución o un problema?

Por: Sergio Jara Rivera, CEO SOMA Holding Group. Gerente General SOMA Gestión Inmobiliaria, SOMA Defensa Legal, Qi.WAN Tecnología y Domótica, SGN y Sana Meditación.

Cuando hablamos del turno 4×4 nos estamos refiriendo a la posibilidad que existe para poder contar con una grilla de trabajo para nuestro personal que contemple la posibilidad de trabajar 4 días y descansar 4 días versus trabajar de lunes a viernes o de lunes a sábado.

Si bien esta modalidad  es muy común en rubros como el minero y otros se ha hecho frecuente que en edificios y condominios se utilice esta modalidad.

Ahora bien para utilizar esta modalidad es menester cumplir ciertos requisitos entre los que se menciona el haber realizado un curso de OS10, una vez realizado dicho curso y si usted tiene certificado a todo su personal, deberá solicitar a la Dirección del Trabajo la posibilidad de realizar dicho turno, enviando para ello las certificaciones correspondientes como a su vez la grilla que usted quiere implementar.

El turno 4 x 4 es una muy buena posibilidad para cubrir turnos, si consideramos el alza del sueldo base y los otros gastos que han aumentado y que se reflejan mes a mes en su gasto común, con esta posibilidad usted podrá cubrir los turnos con menos personal, tendrá la posibilidad además de poder ofrecer un mejor sueldo, todo esto es muy importante, si usted implementa este turno sin realizar los cursos y sin solicitar la autorización correspondiente a la Dirección del Trabajo corre el riesgo de ser multado por lo bajo en 8-9 millones de pesos como multa.

Esto último es muy frecuente ya que muchas personas implementan el turno sin haber enviado a su personal a realizar cursos y sin solicitar la autorización lo que vulnera claramente el máximo de 10 horas de la jornada ordinaria diaria de trabajo, cuestión muy importante que muchos pasan por alto.

La recomendación es ha utilizar esta modalidad, los cursos OS10 se realizan mediante distintas empresas que pueden certificar a su personal, enviar a los trabajadores a realizar los cursos correspondientes y elaborar una grilla de trabajo que será cómoda para trabajadores y también a residentes por los montos involucrados, recordemos que al utilizar esta modalidad tenemos la posibilidad de tener menor cantidad de personal, pagarles mejor y ordenar definitivamente todos los turnos a realizar.

Family Offices chilenos toman protagonismo en el mercado inmobiliario peruano

Frontal Trust lidera dos importantes proyectos residenciales en Lima con capitales chilenos.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

El interés de los family offices chilenos por diversificar sus inversiones ha encontrado en el mercado peruano un nuevo foco de expansión, con especial énfasis en el sector inmobiliario. Las crecientes dificultades en Chile, sumadas a las favorables proyecciones económicas del país vecino, han impulsado a estas oficinas familiares a destinar parte significativa de su capital hacia proyectos en Perú.

Según reportes de la industria, la inestabilidad política en Perú, si bien es una preocupación, no ha sido un impedimento para que el mercado inmobiliario de ese país sea percibido como accesible y robusto. Frontal Trust, una de las principales firmas chilenas en este ámbito, se encuentra actualmente desarrollando dos importantes proyectos residenciales en Lima, los cuales han sido financiados en un 60% por capitales chilenos.

Raúl Benavides, socio y portfolio manager de Frontal Trust Perú, detalló que estos proyectos, realizados en conjunto con la inmobiliaria local Illusione, representan una oportunidad única para inversionistas chilenos. “La falta de liquidez en el mercado peruano abrió una ventana para capitales chilenos, permitiendo su participación en proyectos con empresas de gran prestigio, bajo esquemas que protegen el capital y ofrecen retornos adicionales”, destacó Benavides.

El primero de los proyectos se encuentra en su fase final y se espera que la construcción concluya en 2024, habiendo recibido una inversión inicial de US$1,5 millones. El segundo, que aún se encuentra en preventa, ya cuenta con un millón de dólares aportados por inversores chilenos.

Ambos proyectos se financian a través de un fideicomiso de titulización, un modelo que permite a los inversionistas tener derechos sobre los pagos futuros generados por los proyectos, sin necesidad de adquirir la propiedad directa de los activos. Esta estructura, según Benavides, asegura la protección del capital y ofrece retornos superiores al 15% en un horizonte de tres años.

El auge inmobiliario y las ventajas del mercado peruano

La proyección de crecimiento del mercado inmobiliario en Perú es otro de los factores que atrae a los family offices chilenos. Durante el primer semestre de 2024, las ventas inmobiliarias en el país crecieron un 20% en comparación con el mismo período del año anterior, a pesar de una contracción en la construcción de nuevos proyectos. Además, el mercado inmobiliario peruano está dolarizado, lo que, según Benavides, ayuda a mitigar la volatilidad frente a otros mercados latinoamericanos.

Un elemento clave que ha capturado la atención de los inversionistas chilenos es la figura del “bien futuro”. Este mecanismo asegura la compra de unidades en preventa y elimina la posibilidad de que el comprador se retracte, un beneficio que no existe en el mercado chileno y que otorga mayor seguridad contractual para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en Perú.

Diversificación más allá del inmobiliario

El creciente interés de los family offices chilenos no se limita solo al sector inmobiliario. De acuerdo con Pablo Cisternas, director de single family office y MFO de Credicorp Capital Wealth Management, los inversionistas también están explorando sectores como la minería, la infraestructura, la agroindustria y las utilities en Perú. “Hemos visto un marcado aumento de interés en Perú durante el primer semestre del año. Inversionistas locales están buscando conocer más sobre las oportunidades que ofrece el mercado peruano”, comentó Cisternas.

Uno de los ejemplos más recientes de esta diversificación es la apertura en bolsa del Puerto de Chancay, un proyecto de infraestructura que ha captado el interés de capitales chilenos. No obstante, en sectores de menor liquidez, los inversionistas prefieren una participación más directa, asociándose con actores locales que poseen un mayor conocimiento y experiencia en el mercado peruano.

Frontal Trust, por su parte, está evaluando activamente la viabilidad de nuevos proyectos en el sector agroindustrial, consolidando así su presencia en el vecino país y ampliando las oportunidades de inversión para los family offices chilenos.

Gigantes británicos de la inversión apuntan al mercado inmobiliario estadounidense

Estas empresas ven en la caída potencial de los tipos de interés una oportunidad para aprovechar la recuperación de los precios inmobiliarios en este país.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Dos de las principales gestoras de inversiones del Reino Unido, Legal & General y Schroders, han revelado sus planes para destinar cientos de millones de dólares al mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos. Dichas empresas, ven en la caída potencial de los tipos de interés una oportunidad para aprovechar la recuperación de los precios inmobiliarios en este país.

Legal & General ha identificado el mercado inmobiliario estadounidense como un pilar fundamental para su expansión. Su CEO, António Simões, expresó su confianza en los sólidos fundamentos del sector en Estados Unidos, y la empresa tiene previsto incrementar considerablemente su participación en la renta variable inmobiliaria en los próximos años.

De manera similar, planea fortalecer su negocio de deuda inmobiliaria. Para esta misión, Legal & General ha conformado un equipo de aproximadamente 20 personas en Chicago, cuyo objetivo principal será la inversión en viviendas de alquiler, un segmento que ha demostrado ser más resistente frente a la volatilidad del mercado de oficinas.

Por su parte, Schroders también tiene planes de aumentar su participación en la renta variable inmobiliaria de Estados Unidos. De hecho, la empresa espera expandir sus inversiones de decenas a cientos de millones de dólares a mediano plazo. Uno de sus primeros movimientos ha sido invertir en una cartera panamericana de centros de datos, lo que marca su incursión en un sector emergente.

Además, la compañía ve un gran potencial en el negocio de deuda inmobiliaria, especialmente en un contexto donde los bancos están retirándose del mercado debido a una regulación más estricta en materia de capital. Jeffrey Williams, uno de los principales inversores de Schroders en Nueva York, subrayó que hay un déficit significativo de financiación que otros prestamistas podrían cubrir.

Aunque tanto Legal & General como Schroders han mostrado cautela frente al mercado de oficinas, particularmente afectado por el encarecimiento de los costos de los préstamos y el auge del trabajo remoto, no descartan por completo invertir en este segmento. Eso sí, sus apuestas se dirigirían a proyectos de oficinas de alta calidad.

Phoenix, una aseguradora británica que gestiona fondos por 290.000 millones de libras esterlinas, también ha manifestado su interés en el sector inmobiliario estadounidense, aunque no ha dado detalles específicos sobre la magnitud de su inversión.

Este cambio de estrategia en las principales gestoras de inversión del Reino Unido se da en un contexto donde el mercado inmobiliario estadounidense está reajustando rápidamente los precios de los activos. Esta agilidad podría generar oportunidades que Legal & General y Schroders buscarán aprovechar, en contraste con un mercado europeo que se mueve a un ritmo más pausado.

23/03/2026 17:35
Lunes 23 de Marzo de 2026
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