El gran problema que se identifica, es la falta de aceptar las rendiciones financieras que deben aplicar los comités de administración, a nombre del arrendatarios, ocupantes y copropietarios.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El último estudio desarrollado por la firma Auditamos.cl y aplicado a 1.200 comunidades de edificios y condominios, entre el año 2023 y primer semestre 2024, ha identificado que solo el 2% cumple la normativa de base ante la ley de copropiedad 21.442, vigente desde abril 2022, no dependientes del reglamento de la ley, ya que son indicaciones obligatorias, desde su publicación en el diario oficial. Donde el 100% de los Comités, desconocen los procesos obligatorios.
Procesos, tales como la rendición de cuentas mensuales, con un balance financiero, que deben aplicar las administraciones, hacia los comités de administración, como a su vez, actualizar correctamente el reglamento de copropiedad, ya que no se están ingresando el balance inicial, ante el blindaje penal al comité, en las cuentas iniciales, para robustecer la rendición mensual.
El gran problema que se identifica, es la falta de aceptar las rendiciones financieras que deben aplicar los comités de administración, a nombre del arrendatarios, ocupantes y copropietarios, pasando ya 24 meses de no rendiciones aplicadas, donde los comités, están expuestos a ser denunciados por 24 meses y a su vez, ser demandados penalmente, ante los futuros 60 meses, desde la denuncia.
La ley de copropiedad obliga y establece que los comités de administración deben recibir la cartola bancaria, con los respaldos de cargos y depósitos, con los pagos de los seguros y cotizaciones previsionales, conciliando los respaldos con la cuenta corriente, y complementado con un balance, ya que, en toda asamblea, se debe rendir cuentas con este balance, no aplicándose masivamente.
La ley 21.442 es una ley financiero contable, que lamentablemente se ha tratado de minimizar las obligaciones que tiene esta ley ante el servicio de administración. Para ello, el comité de administración a través del artículo 21 de la ley de copropiedad, tiene la obligación de identificar, aprobar o rechazar las rendiciones de cuenta documentada de la administración que están fuera del contexto de los pagos de egreso y del cierre de la minuta de gastos comunes”, advierte Gonzalo Jiménez, CEO de Auditamos.cl
Otro masivo riesgo que gatillará las denuncias ante la secretaria ejecutiva de condominios, dependiente del MINVU, es que se están actualizando el reglamento de copropiedad, en forma incorrecta, no ingresando el balance inicial auditado, y los procesos mensuales de rendición de cuentas, de la administración, y el criterio de aceptación, por parte del comité de administración, junto con la administración contable del fondo de reserva.
Paralelamente, las debilidades que se ha identificado en la ejecución de esta nueva ley, son los pocos procesos de control que aplican los comités de administración, no cerrando los controles, que separen las responsabilidades penales, que no son aseguradas por las pólizas de responsabilidades civiles, que erróneamente, se cree, ya que en estas pólizas no aseguran escenarios de administraciones desleales o usos indebidos de fondos.
Las administraciones están expuestas, ante las debilidades que se han identificado en este período de dos años, que está vigente la presente ley, ya que el desconocimiento y las informalidades, deben exigirse un curso de certificación, a quienes pertenecen a un comité, ya que hay muchos escenarios, que se le exige a las administraciones, incluso, siendo amenazados sus fuentes de ingresos, por acciones erróneas, tales como tendencia administración y reuniones no ejecutivas.
Dado que no se exige un curso a los comités, como se les exige a las administraciones, se masificarán las denuncias, derivados de no conocimiento de las metodologías formales y la incorporación de las auditorías, ante los balances iniciales que deben aplicarse en la actualización del reglamento y en forma anexa, a las rendiciones mensuales, junto con la auditoría del balance obligatorio.
Es importante establecer que, ante este masivo escenario, una solución es auditar las rendiciones mensuales, y establecer un informe de rendición histórica, actualizado, a modo que el comité de administración, normalice los meses no aprobados, y en el futuro, aplicar el control mensual, que debe aplicar obligatoriamente, ante el artículo 21 de la ley de copropiedad inmobiliaria.
Un ejemplo del masivo riesgo vigente, que el MINVU, publicó un reglamento de copropiedad actualizado, para ser usado ante edificios y condominios, pero lamentamos indicar, que este documento, indica un descuento de un 30% de los gastos comunes al comité, cargándose al fondo de reserva, y solo este punto, involucra un uso indebido del fondo de reserva, ya que no está para fines de beneficios de personas, aplicando un delito económico. En forma anexa, omite los procesos de control del fondo de reseras, las rendiciones mensuales, y la no incorporación del balance inicial, masificando las futuras denuncias ante la secretaría ejecutiva de condominios.
A la fecha de hoy, ya transcurrido dos años, desde el cambio de la ley, no se ha publicado la reglamentación de esta ley, y las administraciones y comités, siguen totalmente expuestos, ante los arrendatarios, ocupantes y copropietarios, ya que se cruza la ley de delito económico, exponiendo el patrimonio de estas personas, y donde las auditorías llegaron para blindar este escenario financiero.
