Señor Director,
Quisiera abordar las valiosas lecciones que nos deja el fallido proyecto Conjunto Armónico Portezuelos en Santa María de Manquehue, Vitacura, y su impacto en el gerenciamiento de nuevos proyectos inmobiliarios y su financiamiento bancario.
El caso de Portezuelos nos muestra cómo los organismos públicos y Seremi que informan al Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) mayoritariamente recomendaron rechazar la Resolución de Calificación Ambiental (RCA), y a pesar de esto, el SEA emitió un Informe Consolidado de Evaluación (ICE) desfavorable. Sorprendentemente, fue el Director Nacional del SEA quien otorgó la RCA. Posteriormente, el Segundo Tribunal Ambiental invalidó parcialmente esta RCA, y la Tercera Sala de la Corte Suprema rechazó la casación presentada por la inmobiliaria, destacando un voto de minoría del ministro Sergio Muñoz que podría ser significativo para el futuro de la zona.
La invalidación de la RCA se basó en varios puntos críticos: la necesidad de analizar el impacto y riesgo de la falla geológica San Ramón, la evaluación de los impactos significativos y riesgos de todos los proyectos esenciales, y la participación ambiental ciudadana en todos estos aspectos. La referencia a los riesgos y su tratamiento legal en tratados y convenios internacionales, así como el acuerdo Basilea III de 2010, que obliga a los bancos a aumentar su liquidez por riesgo reputacional, subraya la importancia de analizar estos riesgos antes de buscar financiamiento.
Un aspecto sociológicamente interesante es que quienes impugnaron el proyecto eran empresarios y profesionales de alto perfil residentes en la zona, muchos de los cuales, en otros contextos, han visto más fácil impugnar que gestionar un proyecto constructivo. Este grupo, incluyendo accionistas importantes de bancos y empresas, utilizó sus recursos para asesorarse con expertos como las ex ministras Ana Lía Uriarte y Valentina Durán, y posteriormente con la ONG Fima, para impugnar proyectos que no cumplieran con los estándares adecuados.
Un ejemplo adicional es el proyecto de townhouses de Tánica en el mismo sector. La falta de participación ambiental ciudadana y los riesgos viales fueron claves para que desistieran de continuar su proyecto, a pesar de su viabilidad. Esto demuestra que, incluso proyectos viables pueden fracasar sin la adecuada gestión de riesgos y participación ciudadana.
El caso de Cencosud es igualmente ilustrativo. Tras ingresar una Declaración de Impacto Ambiental (DIA) y un Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) sin evaluar adecuadamente los riesgos, retiraron ambos tras nuestro informe y las recomendaciones de nuestros asesores. Esto evitó un potencial desastre reputacional y legal.
Las lecciones de estos casos nos llevan a proponer varias sugerencias para el éxito de futuros proyectos. La elaboración de una matriz de riesgo por cada proyecto, el análisis normativo urbanístico previo, y la construcción de proyectos bajo normas europeas son algunas de las medidas cruciales. Además, es esencial considerar tanto los impactos como los riesgos ambientales, viales y constructivos, y mantener una comunicación clara y constante con las comunidades afectadas.
Finalmente, es vital reconocer que construir en Chile hoy implica enfrentar oposiciones bien organizadas y preparadas. Los bancos deben ser conscientes de los riesgos reputacionales y legales asociados a los proyectos que financian, y las inmobiliarias deben estar preparadas para cumplir con estándares internacionales y enfrentar desafíos legales y comunitarios con profesionalismo y transparencia.
Atentamente,
Por: Rodrigo Andreucci Aguilera, Abogado de Inmobiliarias, Constructoras, Family Office y Bancos, Profesor de Derecho Inmobiliario.
