Permisología archivos - Mercados Inmobiliarios

junio 19, 2025junio 19, 2025

Permisología minera: Modernizar para no perder competitividad

Por: María José Vidal, Socia-Directora de VA – Vidal Abogados

Hablar de minería en Chile es hablar del corazón productivo del país: una actividad que no solo genera inversión, empleo y crecimiento, sino que también será protagonista en la transición energética global. Sin embargo, este motor enfrenta una amenaza silenciosa que se ha vuelto cada vez más evidente para quienes trabajamos de cerca con la industria: la permisología.

Hoy en Chile, desarrollar un proyecto minero puede implicar la obtención de más de 200 permisos, otorgados por múltiples entidades públicas, cada una con sus propios criterios, tiempos y exigencias. Esta maraña burocrática, lejos de garantizar una evaluación rigurosa, crea incertidumbre, encarece los procesos y, en muchos casos, termina por desincentivar la inversión.

Como abogada especializada en la industria minera, he visto cómo proyectos técnicamente viables y ambientalmente sustentables quedan entrampados en un sistema que, más que proteger, parece castigar la iniciativa productiva. Y no se trata de relativizar la importancia del resguardo ambiental, todo lo contrario. Se trata de dotar al sistema de una estructura moderna, eficiente y coordinada que permita compatibilizar exigencias con desarrollo.

La permisología, tal como está hoy, se ha convertido en uno de los principales cuellos de botella para la minería chilena. Mientras otros países, como Canadá o Australia, ya han implementado modelos regulatorios más ágiles, sin renunciar a altos estándares ESG (ambientales, sociales y de gobernanza), en Chile seguimos atrapados en una lógica fragmentada y lenta.

¿Qué hacer entonces? Desde VA – Vidal Abogados proponemos tres líneas de acción urgentes. Primero, avanzar decididamente en la digitalización y coordinación entre organismos públicos, eliminando trámites duplicados y compartiendo información de forma eficiente. Segundo, establecer plazos máximos para las respuestas de las autoridades, con mecanismos reales de fiscalización de su cumplimiento. Y tercero, aplicar una diferenciación regulatoria según el nivel de impacto del proyecto: no es razonable que una faena de baja escala enfrente el mismo proceso que una mega operación.

Además, mientras se trabaja en una reforma estructural, las empresas no pueden quedar de brazos cruzados. Incorporar la estrategia de permisos desde el inicio del proyecto, planificar los tiempos y establecer relaciones tempranas con las comunidades ya no es optativo: es esencial para el éxito. Desde nuestra experiencia, la asesoría legal en etapas tempranas puede marcar la diferencia entre un proyecto fluido y uno condenado a la inercia.

Chile todavía tiene la oportunidad de modernizar su sistema de permisos y liderar una minería ordenada, sustentable y competitiva a nivel global. Pero el reloj avanza. No se trata solo de destrabar burocracia: se trata de asegurar que el país esté preparado para enfrentar, con seriedad y eficiencia, los desafíos productivos y ambientales del siglo XXI.

junio 4, 2025junio 3, 2025

Permisología: la tentación dorada del Estado chileno

Por: Francisco Javier González Cruz, abogado de González, Guzmán y Matthei

Como el legendario Rey Midas, el Estado chileno parece convencido de que todo lo que toca —mediante leyes, decretos o permisos— se convierte automáticamente en oro: orden, desarrollo, seguridad. Cree que su sola intervención garantiza resultados virtuosos. Pero, al igual que el rey que transformaba en metal incluso el pan y el abrazo de su hija, el Estado olvida que no todo puede ni debe ser convertido en oro.

El problema no es la regulación en sí, sino su uso irreflexivo, indiferenciado y desproporcionado. La llamada permisología —ese conjunto extenso y engorroso de trámites previos a iniciar una actividad económica— es el síntoma de un sistema donde la técnica jurídica se aplica sin calibrar sus efectos reales. La abundancia de permisos, certificaciones, pronunciamientos y dictámenes no ha significado más seguridad ni mejor protección del interés público. Por el contrario, se ha traducido, muchas veces, en inmovilismo, incertidumbre y desconfianza.

Pero no hay que confundirse, aquí es donde la técnica jurídica sí importa. Porque una concesión no es una autorización, ni ésta una declaración jurada, ni mucho menos un simple aviso. Cada figura tiene una función, un origen y una lógica distinta. La concesión otorga derechos exclusivos sobre bienes públicos; la autorización condiciona el ejercicio de un derecho privado al cumplimiento de requisitos fundados en el interés general; la declaración jurada se basa en la buena fe del administrado y en la fiscalización posterior. Confundir estas figuras o aplicarlas indiscriminadamente, es como intentar resolver todos los males con una sola fórmula dorada: termina dañando lo que se buscaba proteger.

Como bien explica el profesor Jaime Arancibia, las autorizaciones administrativas son técnicas de policía preventiva, propias de situaciones en que existe un riesgo social difícil de corregir ex post. No se trata de un capricho burocrático, sino de una herramienta legal que busca balancear libertad e interés público. El problema es que en Chile se han utilizado incluso donde no hay riesgo significativo, o se han mantenido pese a que la experiencia demuestra que no aportan valor regulatorio.

Por eso cobra tanta relevancia el Proyecto de Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales, actualmente en discusión en el Congreso (Boletín N° 16.566-03). Esta iniciativa introduce principios esenciales como la proporcionalidad, la costo-efectividad, la no discriminación, y plantea la posibilidad de reemplazar algunas autorizaciones por técnicas habilitantes alternativas, como declaraciones juradas o avisos. Es decir, busca que la intensidad del control estatal guarde relación con el riesgo y el impacto real de cada actividad.

Sin embargo, como advierte el Centro de Estudios Públicos en un reciente estudio, el proyecto aún adolece de un enfoque excesivamente sectorial, lo que limita su impacto sistémico. En lugar de una reforma profunda, amenaza con convertirse en un nuevo listado de reglas paralelas. Se necesitan más que ajustes cosméticos: hace falta rediseñar la arquitectura regulatoria, fortalecer capacidades institucionales y formar servidores públicos que comprendan no solo la ley, sino la finalidad detrás de cada técnica jurídica.

El estudio del CEP estima que los costos de la permisología equivalen al 7,3% del PIB nacional. No es menor. Pero más grave aún es lo que no se cuantifica: la desconfianza de los ciudadanos hacia un sistema opaco, la frustración de los emprendedores ante reglas ininteligibles, y el deterioro progresivo de la fe pública en que el Estado es capaz de actuar con inteligencia y justicia.

Volviendo a la historia del Rey Midas, su tragedia no fue pedir demasiado, sino no entender lo que realmente valía. Solo cuando transformó en oro aquello que más amaba —su hija— comprendió que no todo lo que brilla es bueno. Y solo entonces pidió revertir el don que se había vuelto maldición.

El Estado chileno todavía está a tiempo. Puede seguir tocando todo con su dedo regulador creyendo que crea valor, o puede hacer un gesto de humildad institucional: distinguir cuándo intervenir, cómo intervenir y con qué instrumentos jurídicos. La técnica legal bien usada no paraliza; permite. No frena; orienta. No transforma en oro, pero sí puede proteger lo que verdaderamente importa.

abril 7, 2025abril 7, 2025

Tiempos de tramitación de permisos obtaculizan expansión de Data Centers

El estudio revela que los desarrolladores están buscando terrenos de grandes superficies, capaces de sostener la potencia requerida por este tipo de infraestructuras tecnológicas.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Un reciente análisis de la consultora Colliers destacó el potencial que posee Chile para convertirse en un hub regional de data centers, gracias a su infraestructura digital avanzada, cobertura de fibra óptica, acceso a energías renovables y estabilidad política. Sin embargo, los prolongados tiempos de tramitación de permisos ambientales y de construcción se están convirtiendo en un obstáculo crítico para el desarrollo de nuevos proyectos.

Actualmente, en Chile existen 33 data centers operativos, con una capacidad instalada de 228 MW de potencia TI, concentrados principalmente en la Región Metropolitana, donde el 74% de estos centros se ubican en la zona norte y centro.

“La cantidad de terrenos destinados a data centers ha crecido a un ritmo del 19% anual. Si hace una década existían poco más de 125 mil m² para este uso, hoy observamos más de 600 mil m²”, indica Augusto Matte, Consultor del Área de Estudios de Colliers.

Demanda por terrenos de gran escala

El estudio revela que los desarrolladores están buscando terrenos de grandes superficies, capaces de sostener la potencia requerida por este tipo de infraestructuras tecnológicas.

“Las ubicaciones deben cumplir con tres requisitos fundamentales: uso de suelo, disponibilidad energética y conexión a fibra óptica. La proporción estimada es de 10 MW por hectárea. Hoy se requieren terrenos que permitan instalar al menos 100 MW”, detalla Francisca Fuentes, Subgerente del Área de Infraestructura y Data Center Advisory de Colliers.

Permisología: el principal cuello de botella

Pese a las condiciones favorables, el mercado de data centers enfrenta un serio desafío: la lentitud en la obtención de permisos clave. Según Colliers, la burocracia ha generado retrasos importantes, incluso provocando que empresas de alcance global reconsideren sus planes de inversión.

“Esta situación ha llevado a que compañías como Google reevalúen su expansión en Chile, lo cual representa una gran pérdida de oportunidades para el país”, señala Sergio Correa, Gerente Inmobiliario de Colliers.

Desafíos energéticos

Otro aspecto crítico identificado por la consultora es el costo y la distribución de la energía. Aunque Chile ha avanzado considerablemente en la producción de energías renovables, la infraestructura de transporte y distribución aún no es suficiente para asegurar un suministro estable y competitivo para proyectos de gran escala.

“Es fundamental fortalecer la capacidad de distribución energética, si queremos posicionarnos como un destino atractivo y confiable para inversiones tecnológicas de alto estándar”, concluye Correa.

Con un entorno propicio, pero desafíos importantes por superar, el futuro de los data centers en Chile dependerá de la agilidad regulatoria, el fortalecimiento de la infraestructura energética y el respaldo estatal a inversiones estratégicas.

noviembre 17, 2024noviembre 17, 2024

No es tema la permisología que afecta a los empresarios pequeños

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad.

Quien firma esta columna de opinión siempre ha señalado que las excesivas demoras producidas en las tramitaciones de los proyectos de inversión son por responsabilidades compartidas entre las diversas instituciones públicas y por falta de conocimiento técnico de los actores privados que solicitan sus aprobaciones. Lo anterior, por cuanto las asociaciones gremiales empresariales y sus «opinólogos» de turno argumentan, sin base alguna, que los únicos culpables en los atrasos son los organismos administrativos del Estado. Ese falaz discurso se utiliza para que el gobierno simplifique los trámites.

Los grandes empresarios, mirando desde las alturas, sostienen que el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) ejerce demasiada tramitación para sus propios proyectos, misma crítica que formulan al Consejo de Monumentos Nacionales (CMN) y otros organismos que velan por el cumplimiento de las leyes. Tampoco aceptan que las comunidades organizadas hagan prevalecer sus demandas para que se respeten sus derechos constitucionales de vivir en un ambiente libre de contaminación. Pero no reclaman cuando los afectados son pequeños empresarios.

Continuando con el uso de la palabrita «permisología», en esta oportunidad, como conocedores de segunda fuente de una dilación injustificada a una inversión determinada con reducida densidad habitacional, por parte del Director de Obras Municipales (DOM interino) de Colina, Iván León, se le recuerda a su función administrativa que debe atenerse a los plazos perentorios contenidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) para darle curso a esa solicitud de anteproyecto de construcción en el sector urbano del respectivo Plan Regulador Comunal (PRC). Vale la pena destacar que la Inmobiliaria Manquehue es el mayor inversionista en esta comuna, la que, por tal motivo, allí dirige el pandero.

Los funcionarios que se desempeñan como DOM en las municipalidades tienen por misión evaluar y resolver los expedientes que llegan a sus manos respetándose los plazos vigentes y, muy importante, sin ceder ante las presiones externas que no desean las autorizaciones de ciertos proyectos que les incomodan, que es lo que sucede en este caso en particular.

El ejemplo en comento lo observamos en la iniciativa del 15/07/2024 de unos jóvenes emprendedores, la cual fue rechazada por la DOM sin un razonamiento detallado, por lo tanto se dejó a los solicitantes sin una explicación adecuada y en una situación de total desamparo. Una resolución técnica de rechazo, emitida desde un DOM, debe ser tratada con el máximo rigor y apego a la normativa vigente, sin espacio para manipulaciones, presiones ajenas o prácticas que obstruyan el justo trámite de los proyectos. De lo contrario, se generan comportamientos arbitrarios que solo fomentan un clima propicio para la inveterada corrupción y el abuso de poder, asunto del cual ya todos los chilenos estamos aburridos de conocer día tras día.

Los trámites de proyectos de construcción no son complejos, si todas las partes involucradas se ajustan a la ley y su reglamento, pues así se cumplen los plazos allí estipulados. Al tener claras las normas y su aplicación, todo ello reflejado en los Certificados de Informes Previos (CIP), se facilita el camino para aquellos que buscan construir con responsabilidad y en armonía con el entorno: de esta manera se promueve la vida en una comunidad civilizada donde el desarrollo se produce de manera justa y equitativa. Somos contrarios de la descomposición y ejemplo de ello son las miles de columnas publicadas, pues hay que poner atajo a la impudicia de algunos servicios públicos que benefician a unos pocos interesados, generalmente poderosos, en desmedro de otros no apitutados con el poder.

Es por ello que le hacemos un cordial llamado a la buenamoza alcaldesa reelecta, Isabel Valenzuela, quien en su calidad de jefa administrativa del aludido DOM, tiene la obligación de supervisar las actuaciones de él, para asegurarse que se respeten los principios contenidos en nuestro Estado de Derecho. La comunidad exige que cada proyecto sea evaluado conforme a criterios técnicos y jurídicos, pareciéndonos propicio señalar que esta situación extraña e irregular ya ha sido comunicada a la Seremi del Minvu, Carolina Casanova, quien es la jefa técnica del DOM.

Por lo someramente relatado, estamos seguros que el mencionado DOM y la propia alcaldesa Isabel Valenzuela, comprenderán que el imperio de la legalidad y el apego a la transparencia en cada proceso administrativo son necesarios para que Colina tenga un adecuado desarrollo urbano, recordando a los lectores que esta comuna se incorporó en el año 1997 al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), instrumento normativo que tiene tuición sobre las 52 comunas de esta macro región.

En conocimiento además que desde el 26/03/2010, está vigente el PRC de Colina, estamos convencidos que Iván León en su condición de DOM transitorio, no repetirá bajo ninguna circunstancia las malas decisiones de su antecesora, Ángela Prado, funcionaria experta en cursar permisos de edificación ilegales para viviendas en el área rural de Colina.

Ya que estamos aludiendo a una materia que es resorte del gobernador que próximamente se elegirá, en nuestra calidad de independiente, tenemos el deber de testimoniar que nuestro voto será para Claudio Orrego.

noviembre 6, 2024noviembre 4, 2024

Permisos y prácticas indeseables

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad.

A propósito de la incisiva campaña de prensa en contra de la permisologia, con el argumento de que en Chile es muy difícil obtener permisos para iniciar proyectos de inversión, sin reconocerse que en ocasiones los retrasos se deben a incompetencias técnicas de los privados, ciertos actores del mercado han optado por no solicitarlos, a sabiendas que, según ellos, esa omisión es una simple falta que no afecta a nadie, pues el bien superior es el crecimiento económico: así opera el abusivo neoliberalismo.

Un ejemplo de ello lo observamos con la denuncia formulada por un emprendedor de Mejillones en contra de la empresa Spence, subsidiaria de la minera australiana BHP, la más poderosa del mundo, que utiliza para su proceso extractivo el recurso agua de mar de la desaladora Caitan SpA. En efecto, la estación de bombeo de la anterior vulneró el Plan Regulador Comunal (PRC) de Mejillones, lo que fue denunciado por el director de obras municipales (DOM) al Tercer Juzgado Civil de Antofagasta, pues la instalación carecía de un permiso y por lo tanto no disponía de una recepción de obras.

Y por si fuera poco, la edificación clandestina se instaló en un terreno fiscal, asunto que fue corroborado por la Seremi de Bienes Nacionales, es decir, BHP ha estado usufructuando ilegalmente de este vital insumo desde el año 2020, fecha en que inició su operación. La ley en estos casos ordena la demolición, pero nadie de la municipalidad de Mejillones ni de región de Antofagasta se atreve a ejercer sus atribuciones.

Una muestra más del desorden institucionalizado que admite las pillerías que se cometen en el territorio, lo observamos con el abyecto episodio de las dunas de Concón y por ello es muy recomendable que los lectores conozcan el informe legal del 2 de marzo de 1994, ver link: https://www.ciperchile.cl/wp-content/uploads/Informe-Pierry__dunas-de-Concon-en-CIPER-Chile.pdf y elaborado hace 30 años por el abogado del Consejo de Defensa del Estado, Pedro Pierry, quien posteriormente ejerció el cargo de juez de la Corte Suprema. Consideramos que el máximo de gente debe leer este informe relacionado con lo sucedido en estas dunas milenarias, pues allí se deja en evidencia los malabares ejercidos por la empresa Sociedad Urbanizadora Reñaca S.A. (Reconsa) dueña de 674 hectáreas localizadas entre Reñaca y Concón, compradas a vil precio al ex Instituto de Normalización Previsional (INP) de la dictadura de Pinochet.

El artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) impide la edificación de viviendas en los terrenos rurales y le corresponde a la Secretaría Regional de la Vivienda y Urbanismo de cada una de las 16 regiones del país cautelar que las subdivisiones y construcciones en ese tipo de terrenos, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana-regional.

Solo se admiten las viviendas con precios de hasta UF 1.000 que se rijan por las disposiciones fijadas en dicho artículo de la LGUC, pero la opinión pública sabe que por desidia del Estado, apelándose impropiamente al DL 3.516, se han construido infinidad de viviendas fuera de los límites urbanos, actividades comerciales ilegales que son consecuencia del lobby ejercido por quienes se desenvuelven en este tipo de negocios. Debido a dictámenes de la Contraloría y fallos de la Corte Suprema, actualmente se está tramitando una ley en el Congreso Nacional para permitir la edificación de viviendas, con algunas exigencias, en los territorios rurales.

Asociado a lo anterior, hemos sabido que un avispado privado intenta desarrollar un proyecto inmobiliario fuera del límite urbano de la comuna de Olmué, 5a. Región de Valparaíso, disfrazándolo como un desarrollo turístico para la tercera edad. El inversionista informa a la prensa que su «sustentable» iniciativa considera 60 cabañas, 2 edificios de 4 pisos c/u (sic), con piscinas, canchas de pádel, bowling, salas de reuniones, quinchos, multi canchas y diversos juegos para sus ancianos residentes.

Como el hombre sabe de negocios, para obtener un mayor lucro, eligió para su proyecto un predio rural, que tiene un reducido precio en el mercado y no ha solicitado un anteproyecto en la DOM. Solo se ha dedicado a promocionarlo con suma perspicacia como una imperiosa necesidad para la comuna, esperando que la municipalidad finalmente se lo apruebe. Los vecinos de la mendaz «explotación turística» se han opuesto a la misma con variados razonamientos, sobre todo del tipo ambiental, haciendo valer la condición agrícola del terreno, y por ello, si él está tan convencido de los atributos del proyecto, debería ejecutarlo en un terreno urbano, y por ende idóneo, de la comuna de Olmué.

Con estos pocos ejemplos se demuestra fehacientemente que ni el libre mercado ni las instituciones públicas funcionan y, como conocedor de la naturaleza humana y del comportamiento atropellador de aquellos que tienen el poder económico, este columnista estima que todo seguirá igual, salvo que se produzca un milagro.

octubre 29, 2024octubre 29, 2024

No hay tiempo, la permisología es ahora (o es para otro ciclo político)

Por: Dante Pancani, Director y Socio de Gestión Social.

Existen muchos proyectos, sin distinguir su envergadura, que, a la hora de obtener permisos, terminan en un largo historial de idas y venidas para su evaluación y posterior aprobación, que a veces termina por difuminarlos en el tiempo y/o perdiendo significativamente las oportunidades sociales, económicas y ambientales de ser realizados.

El Ministro de Hacienda acaba de anunciar dos nuevas modificaciones en la dirección de simplificar la permisología, esta vez respecto de las concesiones marítimas, traspasando funciones al Ministerio de Bienes Nacionales, además de hallazgos arqueológicos, incorporando una instancia dentro del mismo Consejo de Monumentos Nacionales. Esto se suma al gran consenso generado dentro del Proyecto de Ley que crea el Sistema Inteligente de Permisos que pretende disminuir en 30% y 70% el tiempo de tramitación de estos.

La Sala de la Cámara de Diputados aprobó mayoritariamente el proyecto de ley que crea el Sistema Inteligente de Permisos. Esta iniciativa ya está en discusión en la Comisión de Economía del Senado, esperemos que se logre el mismo consenso que hubo entre Diputados para impulsar la Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales.

Sin embargo, mientras éstas nuevas normas sean discutidas en el Congreso las trabas de la permisología siguen cobrando víctimas y ahuyentando la inversión. Recientemente hemos conocido anuncios como el de CMPC, que ha optado por otros países de la región para concretar grandes inversiones, o el de Colbún, que decidió paralizar un proyecto de almacenamiento de energía.

De aquí nace una pregunta de difícil respuesta ¿son estos proyectos legislativos las llaves correctas para abrir definitivamente este candado? ¿Los resultados están garantizados? Avanzar en las modificaciones legales es una necesidad; pero es insuficiente para el corto plazo, el ojo también debe estar puesto en lo que podemos modificar y mejorar con las reglas actuales.

Se ha vuelto urgente tomar medidas: ajustarse a los tiempos legales, disponer medidas administrativas que no requieran cambios reglamentarios, fortalecer la capacidad de las instituciones, respetar el trabajo de los profesionales y directivos pero controlar los altos niveles de discrecionalidad y agendas particulares que algunos enarbolan. La sostenibilidad no es patrimonio de algunos, si se cumplen las normas ambientales solo queda apoyar con entusiasmo proyectos que generen empleos de calidad, actividades económicas y desarrollo social.

octubre 8, 2024octubre 4, 2024

La nueva configuración de la Planificación Territorial: Un enfoque desde la Permisología

Por: Francisca Ibáñez Recabarren, arquitecta UDD y Master en Diseño en Innovación Sostenible

La reciente reforma a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), promulgada el 10 de septiembre de 2024, y la entrada en vigencia del Decreto 33, que modifica el Decreto Supremo Nº 47 de 1992 en materia de caducidad de permisos de construcción, representan hitos relevantes para la normativa que regula el uso del suelo y el desarrollo territorial en Chile.

Estas modificaciones, en conjunto con la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), el plan regulador metropolitano, así como también los sectoriales, implican una reconfiguración significativa en los procedimientos de planificación territorial, especialmente en relación con la gestión de expropiaciones, servidumbres y permisos de construcción.

Desde la permisología, disciplina que optimiza la obtención de permisos en proyectos de desarrollo, es fundamental analizar cómo estos cambios normativos impactan los procesos de gestión y qué soluciones pueden ser implementadas para garantizar un desarrollo territorial eficiente, en conformidad con las disposiciones legales.

Modificación de la LGUC y su impacto en la Planificación Territorial

La LGUC es la normativa que establece los criterios para el uso del suelo y el desarrollo urbano y rural en Chile. La modificación de septiembre de 2024 busca mejorar la coordinación y ejecución de proyectos de infraestructura, tanto públicos como privados, optimizando los procesos de planificación. No obstante, este marco legal plantea nuevos desafíos en lo que respecta a las expropiaciones y servidumbres, herramientas necesarias para viabilizar proyectos, pero que pueden generar conflictos entre los diferentes actores involucrados, incluyendo comunidades locales y propietarios de terrenos.

En este sentido, la modificación de la LGUC ha intentado hacer más transparentes los criterios y procedimientos en estos ámbitos, promoviendo la seguridad jurídica y el equilibrio entre el interés público y los derechos de los propietarios. Sin embargo, su implementación eficaz depende de una gestión estratégica de los permisos que considere no solo los aspectos normativos, sino también las dinámicas sociales y territoriales de los proyectos.

Decreto 33 y la caducidad de los Permisos de Construcción: Nuevas responsabilidades para los proyectos

Uno de los cambios más relevantes introducidos por el Decreto 33 es la modificación a la OGUC en materia de caducidad de los permisos de construcción. El Decreto ajusta los plazos y condiciones bajo las cuales los permisos caducan si no se han iniciado las obras o si se interrumpe su ejecución por más de un cierto período. Este cambio introduce una mayor rigurosidad en el control del cumplimiento de los permisos otorgados, lo que impone nuevas responsabilidades tanto para las autoridades como para los titulares de los proyectos.

Desde la permisología, estos cambios implican la necesidad de una planificación más rigurosa y estratégica. La caducidad de los permisos puede impactar severamente en la viabilidad de los proyectos, especialmente en aquellos que dependen de largas fases de preparación y financiamiento. Por tanto, se hace indispensable gestionar los tiempos de manera óptima, asegurando que los proyectos avancen dentro de los plazos establecidos para evitar la pérdida de derechos adquiridos.

Además, el Decreto 33 refuerza la importancia de monitorear de manera continua el cumplimiento de las condiciones de los permisos, lo que exige una colaboración más estrecha entre las autoridades competentes y los titulares de los proyectos. Este monitoreo también contribuye a una planificación territorial más eficiente, permitiendo la adecuada utilización del suelo y evitando que terrenos permanezcan inactivos por extensos períodos, generando externalidades negativas para el entorno urbano o rural.

El rol estratégico de la permisología en lospProcesos de expropiación, servidumbre y caducidad de permisos

La permisología juega un papel clave en la articulación entre las normativas urbanísticas y las necesidades de los proyectos, especialmente en lo relacionado con las expropiaciones, servidumbres y la gestión de los permisos de construcción. Un enfoque integral y estratégico en esta disciplina permite anticipar desafíos y mitigar posibles conflictos mediante una gestión eficiente de los tiempos y procedimientos.

La entrada en vigor del Decreto 33 subraya la necesidad de adoptar una gestión proactiva y flexible. En este sentido, la permisología debe incorporar mecanismos de planificación anticipada, como el uso de tecnologías avanzadas de análisis territorial, las que aun se encuentran incorporadas a un nivel micro, tales como los Sistemas de Información Geográfica (SIG), la cual permite identificar con mayor precisión las áreas críticas para el desarrollo de los proyectos, minimizando los riesgos asociados a la caducidad de los permisos y a las expropiaciones.

Asimismo, es fundamental que la permisología promueva la colaboración efectiva entre las autoridades urbanísticas y los desarrolladores. Esto incluye no solo la correcta gestión de los plazos y las condiciones de los permisos, sino también la creación de mecanismos de participación ciudadana que permitan a las comunidades afectadas ser parte del proceso desde sus etapas iniciales. De esta manera, se fortalece la legitimidad de los proyectos y se facilita su implementación en los términos establecidos.

La planificación territorial y su articulación con los planes reguladores y sectoriales

Los planes reguladores, tanto metropolitano como comunales, y los planes sectoriales, siguen siendo herramientas esenciales para la ordenación territorial. Estos planes definen las directrices que deben seguir los proyectos de infraestructura y construcción, asegurando la coherencia con los objetivos de desarrollo urbano y rural del país.

La permisología debe articularse estrechamente con estos instrumentos, asegurando que los proyectos cumplan con las disposiciones establecidas en los planes reguladores y sectoriales. En este contexto, es clave gestionar de manera eficiente los permisos para que los proyectos puedan avanzar sin contratiempos y dentro de los plazos definidos por la normativa vigente, evitando así la caducidad de los permisos.

Como reflexión final defino la Permisología como un pilar fundamental en la Planificación Territorial, toda vez que mediante la modificación a la LGUC y el Decreto 33, introduce cambios en la OGUC en materia de caducidad de permisos, suponen una oportunidad para reestructurar los procesos de planificación territorial y la gestión de permisos en Chile. Desde mi visión, se puede contribuir de manera significativa a este proceso, mediante la implementación de herramientas tecnológicas, la planificación anticipada y la gestión eficiente de los tiempos de ejecución de los proyectos.

La permisología, en su rol de eje articulador, debe velar por que los proyectos de infraestructura y construcción se implementen en consonancia con las normativas territoriales y urbanísticas, promoviendo un desarrollo sostenible, eficiente y equitativo. Este enfoque permitirá no solo un avance armónico del desarrollo territorial, sino también la consolidación de un sistema urbano y rural que responda a las necesidades actuales y futuras del país.

septiembre 27, 2024septiembre 26, 2024

Francisca Ibáñez Recabarren, arquitecta experta en Permisología: “El desafío está en cómo estos límites afectan el aprovechamiento del suelo urbano”

En entrevista con Mercados Inmobiliarios, la arquitecta analiza desde varios campos la desición de la Municipalidad de Maipú, respecto al nuevo PRC.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

El impactos y las reflexiones sobre el Nuevo Plan Regulador de Maipú ha generado el interes de muchos por analizar las implicancia de esta decisión que, para muchos, marca una perspectiva desde la mirada de la Permisología. Por ello, quisimos ahondar en este caso con Francisca Ibáñez Recabarren, arquitecta UDD y Master en Diseño en Innovación Sostenible.

El reciente anuncio del alcalde Vodanovic sobre el nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) de Maipú ha abierto el debate en torno a las implicancias urbanísticas y legales que conlleva esta normativa.

Con cambios que impactarán más de 248,1 hectáreas, afectando zonas clave como Av. Américo Vespucio y Av. Pajaritos, el plan cierra la puerta a la construcción de megaedificios, una medida que ha polarizado opiniones entre desarrolladores inmobiliarios, ciudadanos y expertos en planificación urbana.

Como arquitecta experta en permisología, Francisca Ibáñez aborda este tema no solo desde la perspectiva urbanística, sino también desde el marco normativo que regula este tipo de decisiones.

En ese punto, la arquitecta establece que el marco legal, es decir, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) y El PRMS, son instancias que deben conversar entre sí, para lograr equilibrios en el proceso y la toma de desición de una indicación de tamaña embergadura.

“El nuevo PRC se fundamenta en las normativas contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su correspondiente Ordenanza General (OGUC). De acuerdo con el Artículo 41 de la LGUC, «los Planes Reguladores Comunales deben propender a la planificación territorial que permita un desarrollo armónico del territorio comunal», señala

“Esto implica que las restricciones impuestas, como la limitación de la altura, deben estar alineadas con los principios de equilibrio territorial y desarrollo sustentable”, ratifica sobre el mismo punto.

En este sentido, el nuevo PRC de Maipú busca proteger zonas específicas, evitando la sobreconcentración de edificaciones de gran altura que podrían generar un impacto negativo en la infraestructura comunitaria y los espacios públicos. “Sin embargo, el desafío está en cómo estos límites afectan el aprovechamiento del suelo urbano y si, a largo plazo, estas medidas restringen la densificación en zonas con alta demanda de vivienda”, recalca la profesional.

Por otro lado, el Artículo 2.1.31 de la OGUC establece que los Planes Reguladores Comunales deben definir las áreas de desarrollo preferente, así como aquellas destinadas a la protección ambiental, paisajística o patrimonial.

“El nuevo PRC de Maipú, al reducir las alturas permitidas, apunta claramente a resguardar ciertas zonas residenciales, pero la cuestión radica en cómo esta regulación afecta las áreas de mayor conectividad, donde la densificación podría ser más eficiente”, determina la arquitecta de la Universidad del Desarrollo.

Uno de los puntos clave en esa ordenanza tiene que ver la altura como cuestión secundaria, donde se prioriza el suelo urbano como un recurso crítico.

Sobre este punto Ibáñez Recabarren comenta que, si bien el nuevo PRC prohíbe de forma definitiva la construcción de megaedificios, el verdadero debate no debería centrarse únicamente en la altura, sino en cómo gestionar y regular de manera más eficiente el suelo urbano.

“El Artículo 58 de la LGUC permite que las autoridades locales establezcan las alturas máximas permitidas según las características de cada sector, pero también establece la necesidad de asegurar que las decisiones urbanísticas no afecten negativamente el uso racional del suelo”, dice la profesional.

“En zonas como Av. Américo Vespucio y Av. Pajaritos, bien conectados a la red de transporte público, limitar las alturas podría representar una oportunidad perdida para maximizar el uso del suelo en áreas de alta demanda habitacional. De acuerdo con el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), estas áreas están clasificadas como «Zonas de desarrollo preferente«, justamente por su conectividad y acceso a servicios públicos. Entonces, ¿por qué no aprovechar mejor este recurso limitado?”, se pregunta la arquitecta.

Respecto a la conectividad y el acceso a viviendas, desde un enfoque integral, Ibáñez establece que lo primero que se debe hacer es maximizar el acceso a viviendas en áreas con buena conectividad es uno de los principales desafíos en la planificación urbana moderna.

“Según el artículo 81 de la LGUC, los Planes Reguladores deben favorecer la localización de viviendas en sectores con acceso a transporte público, servicios y equipamientos urbanos. La restricción de altura en Maipú podría limitar este tipo de desarrollo, especialmente en zonas como Av. Pajaritos, donde el metro y las autopistas brindan una excelente conectividad con el resto de la ciudad”, señala.

En este contexto, sería ideal revisar si el nuevo PRC está alineado con las directrices del PRMS, que fomenta la densificación en áreas bien conectadas para reducir la expansión descontrolada de la ciudad hacia la periferia. Si bien es crucial evitar la saturación en ciertas zonas, también es necesario preguntarse si la limitación de altura en sectores estratégicos de Maipú no está frenando el desarrollo de un modelo urbano más eficiente y sostenible.

Asimismo, no podemos ignorar el papel crucial de la infraestructura pública existente, como el metro y las autopistas. Consultada, la arquitecta señala que, “La OGUC, en su Artículo 2.1.22, subraya la importancia de coordinar la planificación urbana con la infraestructura de transporte, asegurando un uso óptimo de las inversiones públicas ya realizadas. Sin embargo, con el nuevo PRC, parece que se está desestimando este principio, al limitar la posibilidad de generar proyectos habitacionales en áreas con acceso directo a transporte público masivo”.

La infraestructura pública debe ser un factor determinante a la hora de diseñar planos reguladores. Ignorar el potencial de zonas como Av. Américo Vespucio, donde confluyen autopistas y el metro, puede generar un crecimiento desordenado en otras áreas menos conectadas y saturar sectores que no cuentan con las mismas facilidades de transporte.

El nuevo PRC de Maipú presenta una oportunidad para replantear el desarrollo urbano de la comuna, pero también impone interrogantes sobre su compatibilidad con las normativas nacionales y metropolitanas. La Ley General de Urbanismo y Construcciones y la OGUC ofrecen un marco que busca equilibrar el desarrollo territorial con la protección de los recursos y la infraestructura existente, y es vital que este equilibrio se refleje en el plan comunal.

“Más allá de limitar o permitir la altura de los edificios, la planificación urbana debe enfocarse en aprovechar al máximo el suelo disponible y en desarrollar zonas con acceso a infraestructura de transporte y servicios. Solo así podremos crear ciudades más justas, sostenibles y habitables para todos”, sentencia Ibáñez.

septiembre 26, 2024abril 28, 2025

Se busca a ‘Burocracia’

Señor director:

La incertidumbre asociada a la ‘permisología’ está encareciendo los proyectos y, por ende, desincentivando la inversión y el crecimiento de nuestro país. Eso es un hecho.

Sin embargo, detrás de esta verdadera enfermedad que comentamos entre actores del rubro de la construcción, existe una capa que está pasando desapercibida detrás de esta serie de permisos (muchas veces triplicados) y de plazos eternos, que parecen un mal necesario para tramitar un nuevo proyecto. Se trata de la Burocracia -sí, con mayúscula-, que no tiene cara y que es imposible de encontrar cuando se exige el cumplimiento de una norma o su respectiva aclaración.

No la reconocen quienes la legislaron, ni tampoco aquellos que la implementan o fiscalizan en algún servicio público. Tampoco es propiedad de algún secretario de Estado que debe tomar una decisión respecto del futuro de una iniciativa. Estamos frente a una dominación burocrática anónima, que entrampa y paraliza, y no existe gestión ágil para revertir esta situación. Como unos legislan y otros ejecutan, no hay con quien conversar, ni menos a quién protestar.

Por algo, entre los miembros de la OCDE, Chile anota el triste récord de ser uno de los países que presenta mayor complejidad en sus procedimientos regulatorios para la aprobación de nuevos proyectos.

Es urgente ponerle rostro a la burocracia, sacar el freno de mano y subirnos al tren de la inversión.

Por: Rodrigo Boetsch, Gerente General Corporativo Grupo Boetsch

septiembre 25, 2024septiembre 25, 2024

Proyecto de Ley que busca reducir los atrasos en la permisología

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS

Recientemente fue despachada para la promulgación por parte del Presidente, del Proyecto de Ley que busca reducir los atrasos en la permisología, modificando con ello la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, la Ley N° 20.703 (Registros Nacionales de Inspectores Técnicos de Obra), la Ley N° 20.071 (Registro Nacional de Revisores Independientes de Obras de Edificación), el Código Orgánico de Tribunales y la Ley N° 19.496 (Protección de los Derechos de los Consumidores), significando un avance para destrabar los proyectos y reducir los tiempos en las Direcciones de Obras Municipales.

Este Proyecto, próximo a ser ley, incorpora, en principio, varios aspectos interesantes tales como por ejemplo:

1.- Redefine el rol de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI), otorgándole la facultad para resolver reclamos contra resoluciones de los Directores de Obras Municipales (DOM), reemplazándose el reclamo de ilegalidad municipal por uno ante la SEREMI de Vivienda respectiva y la Corte de Apelaciones, con plazos más definidos.

2.- Reduce a 30 días el plazo para que la DOM se pronuncie sobre los permisos y a 60 en casos de proyectos con carga de ocupación igual o superior a 1.000 personas. Los plazos señalados se reducirán a la mitad si a la solicitud se acompaña el informe favorable de un revisor independiente.

3.- Se establece el silencio administrativo “negativo”, por el cual, transcurrido el plazo respectivo sin que la DOM se pronuncie, el solicitante podrá hacer valer este silencio. La solicitud se entenderá rechazada una vez realizada la presentación del solicitante ante la mencionada DOM, en que manifiesta su voluntad de tenerla por rechazada. La DOM no podrá omitir la resolución de la solicitud de permiso bajo pretexto de haber transcurrido el plazo para pronunciarse. Sin embargo, estará impedida de emitir pronunciamiento desde el momento en que se haya realizado la presentación del solicitante; y el problema entonces lo tendrá que derivar el solicitante del permiso a la SEREMI de Vivienda respectiva.

4.- Se determina una mayor responsabilidad para los arquitectos y profesionales de los proyectos por errores en sus proyectos, ampliando la cobertura a estudios de mecánica de suelos y otros aspectos técnicos.

5.- Las empresas de servicios sanitarios y energéticos tienen 10 días para entregar información requerida para los proyectos.

6.- Se fijan nuevos procedimientos simplificados para ciertas obras que solo requieren declaración jurada, permitiendo su ejecución previa al otorgamiento formal del permiso.

7.- Los plazos de tramitación se ajustan con mayor claridad y el acta de observaciones se limitará a incumplimientos urbanísticos.

El punto aca, es que hoy ya existen plazos perentorios para que la DOM evacúe observaciones, rechazos o aprobaciones a permisos, pero no se cumplen en general, independiente de las razones para ello. También existe la reducción de plazos si es que la solicitud de permiso viene acompañada de informe de revisor independiente. Pero como señalé, el problema no es si hay o no plazos, o si estos son más largos o cortos. El punto es que si nadie los cumple, el problema se mantiene.

En este sentido, llamo a que no nos engañemos, pues del proyecto normativo que a primeras luces se ve muy bueno y necesario, me surgen las siguientes dudas:

La primera de ellas, pasa por si la DOM no cumple el plazo y, por lo tanto, se aplica el silencio administrativo negativo, ¿debe considerarse entonces que la DOM incumplió con su pronunciamiento en dicho plazo (falta) o debe asumirse que lo rechaza por su silencio (acto administrativo decisorio)?

Esta pregunta no es menor, si comprendemos que la inacción de los órganos públicos debe ser la excepción a la regla general de la administración pública en su actuar, estando sujeta entonces a reclamaciones y eventual sanción por falta de servicio. Por otro lado, ¿qué necesidad tendrá la DOM para aprobar los permisos que se le soliciten dentro de los plazos pertinentes si ahora puede transferirle la responsabilidad a la SEREMI de que ella lo haga? ¿cuál será entonces la sanción para la DOM por no cumplir los plazos?

Pero avancemos. Mi segunda duda pasa por que hagamos cuenta que, salvado lo anterior, y ante este “silencio” de la DOM, el asundo pasa ahora a la resolución de la SEREMI de Vivienda respectiva. En este caso, ¿a quién se le reclamará si la SEREMI no cumple sus propios plazos y qué sanción le corresponderá por no cumplirlo? Supongo que habrá que reclamarle al Ministro de Vivienda. Me imagino el costo adicional que podrá significar para un solicitante de provincia esta situación, además de los nuevos plazos involucrados en los distintos recursos y reclamaciones, que normalmente, no se cumplen, sobre todo los judiciales de impulso del propio tribunal. Capaz que el remedio, sea peor que la enfermedad.

Adicionalmente, y resulta una interrogante del todo atingente y necesaria: ¿Tienen o tendrán las distintas SEREMI de Vivienda del país la capacidad para recoger, revisar y resolver los reclamos y revisiones que supondrán el no cumplimiento de plazos por parte de la DOM? Todos sabemos que para una mayor cantidad de actividades o roles, se requiere de más gente que pueda cumplirla. Entonces, y sin perjuicio de la interrogante anterior, ¿se habrá considerado (o al menos pensado) considerar en la ley de Presupuestos que deberá empezar a tramitarse pronto para el próximo año, el ítem o partida correspondiente para reforzar la dotación de personal de las SEREMIs para esta nueva carga laboral?

Asimismo, ¿tendrán la capacidad suficiente las Cortes de Apelaciones para poder ver adecuadamente estos recursos sin que ello signifique una mayor demora en la tramitación de los permisos?

Finalmente, y mi última duda: si la SEREMI aprueba un permiso e instruye a la DOM a aprobarlo, ¿quién deberá entenderse como el responsable ante un reclamo por vicio oculto en el permiso respectivo? ¿Se podrá oponer la DOM a la recepción final de la obra aludiendo que ellos fueron «obligados» a aprobar el permiso por la SEREMI, sin haber estado de acuerdo con ello?

No piensen mal, me parece un buen avance estas nuevas iniciativas, pero ojalá se atiendan bien y se resulevan adecuadamente los posibles problemas en su implementación.

PRONTO

Etiqueta: Permisología