Un informe de ComunidadFeliz y HousePricing mostró que entre 2023 y 2025 los gastos comunes subieron más de 30% en la Región Metropolitana.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Agosto 2025.– El bolsillo de los arrendatarios se está ajustando no solo por el valor del arriendo, sino también –y cada vez más– por los gastos comunes. Un estudio conjunto de ComunidadFeliz y HousePricing reveló que, en la Región Metropolitana, el costo promedio de los gastos comunes aumentó 33,3% en los últimos dos años, en contraste con los arriendos, que registraron una baja cercana al 23% en el mismo período.
El análisis, que incluyó comunas como Ñuñoa, Providencia, Santiago, Puente Alto, Vitacura, Las Condes y Maipú, mostró que en los departamentos medianos (35 a 80 m²) los arriendos se han moderado por mayor oferta, mientras que los gastos de administración y mantención siguen al alza.
Casos comunales
En Puente Alto, el arriendo promedio cayó de $499.883 en 2023 a $465.612 en 2025 (-7,05%), pero los gastos comunes subieron de $65.000 a $75.000 (15,3%). En La Cisterna, el arriendo bajó -9,1% en el mismo lapso, mientras que los gastos comunes aumentaron 16,7%.
En comunas de mayor nivel socioeconómico, la tendencia también es clara. En La Reina, los arriendos subieron levemente (2,8%), pero los gastos comunes treparon 22,2%. En Providencia, en tanto, el arriendo se mantuvo estable en torno a $702.000, mientras que los gastos comunes pasaron de $110.000 a $120.000.
Factores detrás del alza
De acuerdo con Matías Echeverría, CEO de HousePricing, parte del aumento responde a la incorporación de más servicios en los nuevos proyectos inmobiliarios. “Piscinas, gimnasios y quinchos son cada vez más valorados y las personas están dispuestas a pagar ese diferencial. Incluso si existe un edificio con gastos más bajos pero sin estas prestaciones, la mayoría opta por el bienestar asociado a los espacios comunes”, señala.
Por su parte, Valeria Morillo, vocera de ComunidadFeliz, apunta a un factor estructural: “Muchos contratos de mantención y de personal se fijan en UF. Cada vez que ésta sube, los gastos comunes también lo hacen”. Además, menciona el impacto de la ley de 40 horas, la alta rotación de personal y la ley de estabilización tarifaria eléctrica, que ha incrementado en algunos casos hasta en 30% las cuentas de luz de los edificios.
A esto se agregan costos estacionales: calefacción y agua caliente en invierno; piscinas y consumo de agua en verano.
Las comunas más caras y más baratas
En el periodo analizado, Vitacura lideró los gastos comunes con un promedio de $332.797, seguida de Lo Barnechea ($304.545), Las Condes ($196.015), Chicureo ($173.759) y Providencia ($164.928).
En el extremo opuesto, Pudahuel registró el valor más bajo ($47.506), seguida de San Bernardo ($51.276), Puente Alto ($53.413), La Cisterna ($71.526) y Maipú ($77.975).
Según Morillo, estas diferencias responden a la relación entre el número de unidades y los servicios disponibles: “Si un edificio tiene muchos espacios comunes, pero pocas unidades, el gasto se reparte entre menos residentes, encareciendo el monto final. En edificios más grandes, los costos se diluyen”.
Incidencia en compra y arriendo
El informe también revisó las transacciones inmobiliarias. En los últimos cinco años, comunas como Puente Alto, La Florida y La Cisterna lideraron el crecimiento en ventas (60% a 80%), mientras que San Miguel y Macul registraron caídas de hasta -46%, atribuibles a sobreoferta de departamentos en años previos.
Para Morillo, los gastos comunes se han convertido en un factor decisivo: “Muchas veces la gente se fija solo en el valor del arriendo o del dividendo, pero el gasto común puede significar entre un 10% y un 30% adicional mensual”.
Echeverría complementa que este ítem pesa más en los arriendos que en la compra: “El arrendatario suma arriendo más gasto común. Esto puede llevar a que el arrendador ajuste su canon de renta, sobre todo en comunas donde la oferta de arriendo multifamily ha aumentado la competencia”.
Ambos expertos coinciden en que el gasto común debe ser considerado como un costo fijo y creciente. “Planificarlo desde el inicio evita sorpresas y permite tomar decisiones responsables”, concluye Echeverría.
En definitiva, el arriendo puede estar bajando, pero los gastos comunes ya se consolidaron como un factor clave que puede definir la accesibilidad real de una vivienda en Santiago.
