En un escenario de inflación persistente y reajustes constantes en el mercado de la vivienda, los contratos de arriendo pactados en Unidades de Fomento (UF) se han consolidado como una práctica extendida en Chile. La fórmula permite a los propietarios protegerse de la pérdida de valor de sus ingresos, pero también ha generado controversias en torno a la devolución de las garantías.
La Ley N° 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, en su artículo 2°, faculta a las partes a fijar la renta en moneda nacional o en UF. Se trata de una disposición que entrega libertad contractual y que, en los últimos años, ha motivado a un número creciente de arrendadores a inclinarse por la UF como referencia.
“Es un mecanismo legítimo y perfectamente válido en Chile. La renta puede fijarse en pesos o en unidades de fomento, lo importante es que quede claramente establecido en el contrato”, explica un abogado especialista en derecho inmobiliario.
El problema surge cuando los propietarios —que reciben la garantía en UF— pretenden devolverla en pesos sin aplicar el reajuste correspondiente. Según expertos, aquello podría considerarse una práctica abusiva, ya que implica una pérdida automática para el arrendatario producto de la inflación.
La situación se torna más compleja al momento de pactar el mes de garantía. Aunque la legislación no establece un monto específico ni un formato único, la práctica común ha sido exigir uno o dos meses de renta como respaldo frente a eventuales daños o incumplimientos.
En este punto, la Ley N° 19.496 de Protección al Consumidor adquiere relevancia. Dicha normativa califica como abusivas aquellas cláusulas que generan un desequilibrio significativo entre las partes. “Devolver una garantía en pesos, cuando fue recibida en UF, es un ejemplo claro de asimetría contractual. Lo que ingresa en UF debe devolverse en UF, de lo contrario el arrendatario ve disminuido su patrimonio sin justificación”, subraya un académico de la Universidad de Chile.
Jurisprudencia y tendencias
En los últimos años, los tribunales de arrendamiento han ratificado este criterio, fallando en favor de arrendatarios que demandaron la devolución de garantías en la misma unidad en que fueron entregadas. Se trata de una jurisprudencia que refuerza la noción de equivalencia contractual como principio rector en materia de arriendos.
De hecho, abogados consultados advierten que las controversias en torno a garantías han aumentado en paralelo a la mayor utilización de la UF como referencia de pago. “La recomendación para ambas partes es explicitar en el contrato la forma de devolución de la garantía, dejando claro que se efectuará en la misma unidad pactada al inicio”, indican.
La discusión cobra especial relevancia en un contexto donde la oferta de arriendos en UF ya no es exclusiva de sectores de altos ingresos. Hoy, proyectos inmobiliarios de rango medio también incorporan este mecanismo, ampliando el alcance del debate.
Para los propietarios, la UF representa un blindaje frente a la inflación; para los arrendatarios, supone un mayor costo de acceso, pero también la necesidad de exigir transparencia y equidad en la devolución de su garantía.
En síntesis
El arriendo en UF es legal y cada vez más frecuente en Chile. Sin embargo, la devolución de la garantía en valores “congelados” se enfrenta a cuestionamientos legales y éticos. La regla implícita que hoy respalda la jurisprudencia es clara: si se recibe en UF, se debe devolver en UF.
