Por: Sergio Jara Rivera, CEO SOMA Holding Group.
La entrada en vigencia de la Ley 21.442 ha sido leída como una modernización necesaria del régimen de copropiedad en Chile. Sin embargo, su efecto más profundo no está en lo que agrega, sino en lo que revela: una distancia significativa entre el estándar que la ley exige y la forma en que muchas comunidades han venido operando.
Durante años, la administración de edificios y condominios se ha sostenido, en demasiados casos, sobre prácticas reactivas, controles débiles y una comprensión parcial de lo que implica gestionar una operación compleja. En ese contexto, la nueva normativa no introduce una disrupción radical; introduce un marco que vuelve visibles esas fragilidades y, sobre todo, más costoso ignorarlas.
El primer punto de quiebre es la figura del administrador. La ley no profesionaliza por decreto, pero sí acota el espacio para la improvisación. Administrar deja de ser una función principalmente coordinativa para transformarse en una responsabilidad que exige control efectivo, criterio operativo y capacidad de ejecución. La diferencia no es semántica: es estructural.
En paralelo, el comité de administración deja de ser una instancia meramente representativa. Con mayores atribuciones vienen también mayores responsabilidades, y con ellas, una exposición concreta frente a decisiones mal ejecutadas o derechamente postergadas. Gobernar una comunidad —porque eso es lo que hoy implica— requiere un nivel de involucramiento que no todos los comités están preparados para asumir.
La transparencia financiera, por su parte, deja de estar en el terreno de las buenas prácticas para instalarse como un mínimo exigible. La trazabilidad de los gastos, la claridad en las rendiciones y el acceso efectivo a la información no son innovaciones; son condiciones básicas que, al volverse obligatorias, comienzan a evidenciar brechas históricas en la gestión.
Algo similar ocurre con los reglamentos de copropiedad. Por años relegados a un rol formal, muchas veces desactualizados o desconectados de la operación diaria, hoy pasan a ser una pieza central de la gobernanza. El problema es que, en un número relevante de comunidades, ese instrumento no está en condiciones de sostener decisiones complejas ni de ordenar la convivencia bajo el nuevo marco legal.
Finalmente, la estructuración de los mecanismos de toma de decisiones —asambleas, quórums, votaciones— reduce la discrecionalidad y eleva la exigencia en la ejecución. Decidir ya no es solo acordar; es hacerlo dentro de un marco que requiere precisión, respaldo y cumplimiento riguroso. Esto tensiona directamente a quienes operan sin procesos claros ni soporte técnico.
La Ley 21.442 no viene a resolver los problemas de la copropiedad. Viene a hacerlos evidentes y, en ese proceso, a elevar el costo de seguir operando como si nada hubiera cambiado.
El desafío, por tanto, no es normativo, es operacional. No se trata de conocer la ley, sino de tener la capacidad real de sostener lo que la ley exige: control, estructura, transparencia y ejecución.
En el corto plazo, esto generará una diferenciación clara. Por un lado, comunidades que ajusten su forma de gestionar y logren adaptarse al nuevo estándar. Por otro, aquellas que, sin las herramientas ni la estructura adecuada, comenzarán a tensionarse progresivamente en su operación cotidiana.
La diferencia entre ambas no estará en el texto de la ley, sino en la capacidad de aplicarla. Y esa, hoy, es la verdadera línea divisoria en la copropiedad en Chile.
