Según Colliers, extender los beneficios tributarios a más de dos viviendas podría dinamizar la inversión privada, aumentar la oferta de arriendo y responder a un cambio estructural en la forma de habitar en Chile.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Chile enfrenta un escenario habitacional complejo, marcado por un déficit creciente, condiciones de financiamiento más restrictivas y una transformación profunda en la composición de los hogares. En ese contexto, la propuesta de ampliar los beneficios del DFL2 —permitiendo su aplicación a más de dos propiedades por persona— aparece como una medida con efectos potencialmente estructurales en el mercado inmobiliario.
De acuerdo con el análisis de Colliers, uno de los principales impactos sería la reactivación de la inversión privada en vivienda. Al ampliar los incentivos tributarios —como la exención de impuestos sobre ingresos por arriendo y beneficios en herencias—, la propiedad inmobiliaria se vuelve más competitiva frente a otros instrumentos financieros, especialmente en un escenario de menor liquidez y mayores restricciones crediticias.
En esa línea, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de la consultora, advierte que el mercado necesita nuevas fuentes de financiamiento. La salida de capitales, sumada al impacto de los retiros previsionales, ha reducido significativamente la disponibilidad de recursos para créditos hipotecarios de largo plazo. “Incentivar la inversión individual en vivienda es clave para sostener el dinamismo del sector”, sostiene.
Más oferta y presión a la baja en arriendos
Uno de los efectos más inmediatos de la medida sería el aumento en la oferta de viviendas destinadas al arriendo. Esto, según el informe, podría generar un efecto estabilizador —e incluso de contención— en los precios, en un contexto donde cada vez más personas optan por arrendar en lugar de comprar.
Este cambio no es menor. Entre 2002 y 2024, el tamaño promedio de los hogares en Chile disminuyó de 4,0 a 2,8 personas, llegando incluso a promedios cercanos a 2 en comunas densamente urbanas como Santiago. Como resultado, el número de hogares creció un 59%, muy por encima del aumento poblacional (22,2%), lo que ha intensificado la demanda por viviendas más pequeñas, bien ubicadas y con buena conectividad.
En ese escenario, la promoción de unidades de hasta 90 m² —típicamente de 1 o 2 dormitorios— se alinea con una demanda real, donde los hogares destinan en promedio un 25% de sus ingresos al arriendo.
Un nuevo rol para el inversionista minorista
La ampliación del DFL2 también redefine el rol del pequeño inversionista. En un mercado donde la rentabilidad anual por arriendo se sitúa entre 4% y 4,5%, sumada a la plusvalía de largo plazo, la vivienda se consolida como una reserva de valor atractiva.
Este escenario abre la puerta a que más personas —especialmente jóvenes profesionales— ingresen tempranamente al mercado inmobiliario, no necesariamente como propietarios de su vivienda principal, sino como inversionistas. Según Colliers, esto puede transformarse en un “puente financiero” hacia la adquisición futura de una vivienda propia. En síntesis, la ampliación del DFL2 podría tener múltiples efectos:
- Reactivar la inversión privada en vivienda
- Compensar la menor participación del financiamiento institucional
- Aumentar la oferta de arriendos
- Contribuir a estabilizar precios
- Facilitar el acceso temprano al mercado inmobiliario
Más allá del incentivo tributario, la medida se perfila como una herramienta de política pública orientada a enfrentar un problema estructural: cómo financiar, construir y distribuir vivienda en un país donde la demanda crece más rápido que la oferta.
Como concluye el informe, no se trata solo de un beneficio, sino de una estrategia para movilizar capital hacia un sector clave para el desarrollo social y urbano del país.
