El nearshoring -relocalización de operaciones productivas y logísticas hacia países más cercanos a los mercados finales- sigue avanzando como una respuesta estratégica a las disrupciones de los últimos años.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El reordenamiento global de las cadenas productivas ya está generando nuevas rutas de inversión industrial, una mayor demanda por infraestructura logística moderna y una reorganización profunda de proveedores.
Así lo revela el informe Waypoint Report 2025 de Cushman & Wakefield, que identifica un cambio estructural impulsado, entre otros factores, por el avance del comercio electrónico, el cual ha crecido 289% en la última década, y se perfila como el principal motor de demanda de infraestructura en América y Europa, Medio Oriente y África en los próximos años.
En este contexto, Chile comienza a consolidarse como un polo estratégico para operaciones logísticas y de valor agregado. El país estaría capitalizando el proceso de relocalización de cadenas productivas hacia destinos más cercanos a los mercados finales, una tendencia que sigue acelerándose producto de la presión por eficiencia, resiliencia y nuevos patrones de consumo.
De acuerdo con el reporte, la combinación de estabilidad, conectividad, y oportunidades para infraestructura moderna también posiciona al país como un punto clave dentro del nuevo mapa logístico global.
De acuerdo con Joel Rascovsky, Head of Industrial & Logistics Brokerage, América Latina está emergiendo como una de las regiones más beneficiadas de este cambio estructural. “Entre los factores que explican esta tendencia se encuentran la reducción del riesgo logístico y geopolítico, la búsqueda de eficiencias en costos —incluyendo energía y fuerza laboral— y el cumplimiento de estándares ESG que obligan a reducir huella de carbono y elevar exigencias operacionales”.
Latinoamérica y la nueva geografía industrial
México, Costa Rica y Colombia se consolidan como los principales receptores de inversiones que antes iban directamente a Asia. La instalación de plantas manufactureras, centros de distribución y operadores 3PL (externalización de servicios logísticos) ha impulsado la absorción de bodegas clase A y terrenos industriales conectados a puertos y fronteras.
Si bien Chile no forma parte natural del eje norteamericano de nearshoring, el informe señala que el país está capturando beneficios indirectos por su estabilidad regulatoria, su matriz energética renovable y una red portuaria robusta que sostiene comercio con Asia-Pacífico.
Rascovsky explica que, tras la pandemia, las empresas dejaron de priorizar eficiencia sobre todas las cosas y pasaron a valorar la resiliencia: diversificación de proveedores, mayores inventarios de seguridad y relocalización parcial hacia países aliados (“friendshoring”). En la región, esto se traduce en una presión creciente por parques industriales modernos.
El atractivo chileno: confiabilidad, energía limpia y conectividad
Chile destaca por una combinación de atributos que se han vuelto más relevantes para la industria: estabilidad macroeconómica, tratados comerciales, capital humano especializado e infraestructura portuaria y vial consolidada. A ello se suma un elemento diferenciador: entre 60% y 70% de su matriz eléctrica proviene de energías renovables, lo que vuelve al país competitivo para operaciones que buscan reducir emisiones. El avance del hidrógeno verde también abre la puerta a parques industriales autosustentables y centros logísticos con generación propia.
Según el informe de Cushman & Wakefield, los sectores con mayor potencial para instalar operaciones de valor agregado en Chile son agroindustria, farmacéutica, logística avanzada, tecnología y energías renovables. Todos ellos demandan bodegas clase A, centros especializados y terrenos con buena conectividad.
En este contexto, se identifican cuatro polos estratégicos: la Región Metropolitana como mayor eje logístico; la zona central (Valparaíso–San Antonio) como principal salida al comercio internacional; el norte (Antofagasta–Mejillones–Iquique) impulsado por minería y energía solar; y el sur (Concepción–Los Ángeles), vinculado a agroindustria y sector forestal.
Por su parte, el mercado industrial en la Región Metropolitana muestra solidez y una fuerte presión por espacios modernos. La vacancia total se ubica en 3,84% y las bodegas clase A apenas alcanzan 0,40%, una de las cifras más bajas de la región. Además, el inventario clase A creció 7,8% interanual, reflejando alta absorción de espacios premium, y mayor interés por desarrollos flex y con mejores estándares energéticos.
El informe también advierte que las condiciones del mercado están en plena transición. Aunque hoy el escenario beneficia a los arrendatarios, el Waypoint proyecta que en los próximos años tenderá a equilibrarse o incluso a inclinarse a favor de los propietarios. Esto obliga a los usuarios a anticipar decisiones en ubicaciones estratégicas y prepararse para eventuales aumentos en los costos inmobiliarios, impulsados por la volatilidad en los precios de los materiales.
Para Rascovsky, el nearshoring tiene capacidad real de expandir la demanda por bodegas premium y parques industriales de alto estándar, pero el ritmo dependerá de superar brechas históricas: disponibilidad de suelo industrial, plazos de permisos y mejoras en conectividad multimodal. “Si el país agiliza permisos, amplía suelo industrial y fortalece su red multimodal, puede consolidarse como el hub logístico más confiable y sostenible del Pacífico Sur”, advierte.
Entre los elementos habilitantes destaca el proyecto de ley para impulsar la industria del hidrógeno verde con incentivos tributarios en Magallanes; los regímenes especiales para manufactura en Arica y Parinacota; y los programas de promoción de inversión extranjera impulsados por agencias públicas.
El Waypoint Report 2025 concluye que la oportunidad para Chile es estructural y responde a cambios permanentes en las cadenas globales, la transición energética y la demanda por operaciones más sostenibles. El nearshoring actuaría como catalizador de una nueva etapa para el mercado inmobiliario industrial, con un crecimiento por encima de los últimos años y una posición estratégica en el Cono Sur.
