Entrevistas archivos - Mercados Inmobiliarios

octubre 8, 2024octubre 8, 2024

Ximena Crestá, Consultora del Área de Project Management de Colliers: “Mercado de Coworks retoma su expansión”

“La arquitectura de los espacios de cowork destaca por los espacios multiuso y colaborativos, con instalaciones acogedoras, modernas, bien iluminadas y prácticas”, advierte la ejecutiva.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

El auge de los espacios de coworking en América Latina ha sido notable en los últimos años, impulsado por el crecimiento de startups, la flexibilización del trabajo y la necesidad de espacios más dinámicos y colaborativos.

Países como México, Chile, Colombia y Perú han fomentado esta tendencia a través de políticas que apoyan a las empresas emergentes, combinando espacios de coworking con financiamiento y nuevas tecnologías. Las empresas como WeWork y Regus (IWG) lideran este mercado, representando el 54% y el 17% del espacio de trabajo flexible, respectivamente, pero también hay actores locales importantes como Hot Cowork e Impact Hub.

En México, por ejemplo, se espera que el coworking siga creciendo en 2024, debido a su capacidad para impulsar la innovación y la colaboración entre emprendedores y profesionales. La pandemia aceleró esta tendencia, con muchas empresas optando por arrendamientos más flexibles y la posibilidad de optimizar sus espacios de oficina, lo que ha aumentado la demanda de coworking en toda la región.

Esta evolución no solo responde a las necesidades de las startups, sino también a grandes corporaciones que buscan reducir costos y adaptarse a un entorno laboral más flexible y cambiante. Esto hace del coworking una opción atractiva tanto para pequeñas empresas como para grandes organizaciones que valoran la flexibilidad y la colaboración en un espacio compartido.

En junio de 2019, meses antes de la pandemia, la superficie total existente en la Región Metropolitana de Co Works -espacios de trabajo compartido que cuenta con diferentes servicios y amenidades- era de 66 mil m2.

En ese entonces se trataba de un mercado relativamente nuevo en el país, pero que se expandía con gran rapidez y tenía muy buenas proyecciones, pero llegó la pandemia. Los proyectos nuevos se cancelaron y las superficies ocupadas comenzaron a quedar vacantes.

Actualmente, con la pandemia totalmente superada, el mercado ha comenzado a tomar fuerzas nuevamente. De acuerdo a un reporte realizado por la consultora Colliers, la superficie de coworks se ha incrementado en 30% desde 2019, llegando a 86.379 m2, y las perspectivas de crecimiento son altas.

“Hoy existen más de 50 ubicaciones distribuidas en distintas comunas de la RM, siendo Las Condes quien lidera con un 50% de participación de mercado, le siguen Santiago Centro con 17%, Vitacura con 14% y Providencia con 6%”, detalla el estudio.

De acuerdo a Ximena Crestá, Consultora del Área de Project Management de Colliers, “se trata de un mercado con excelentes proyecciones debido a que brinda un servicio que se adapta muy bien a la forma actual de trabajo, donde existe un alto número de emprendedores, trabajadores y freelancers que requieren un espacio cómodo para su labor diaria.

“La arquitectura de los espacios de cowork destaca por los espacios multiuso y colaborativos, con instalaciones acogedoras, modernas, bien iluminadas y prácticas”.

El análisis de Colliers detalla que el crecimiento de este mercado para los próximos meses debería seguir aumentando, incluso con mayor fuerza que lo ya registrado. “Hemos visto gran presencia de coworks en proyectos de oficinas próximos a ser recepcionados, lo que respalda y responde a la demanda actual.

Entre los principales operadores de cowork en Chile destacan WeWork, IF, Regus, Cowork Latam y Spaces, quienes han sabido adaptarse a la creciente demanda”, detalla Matías Bucci, Subgerente del Área de Estudios de Colliers.

octubre 4, 2024octubre 3, 2024

Juan Pablo Vicuña, gerente inmobiliario de Urbanally: “El foco es la principal fórmula del éxito”

Su trayectoria, cercana a los 10 años de experiencia en el sector inmobiliario, ha cultivado relaciones a largo plazo basadas en la calidad y el prestigio. Advierten que ese es uno de sus activos más valiosos.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Juan Pablo Vicuña Pruzzo, es Ingeniero Civil Industrial de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Está casado y es gerente inmobiliario de Urbanally, firma dedicada a ofrecer servicios inmobiliarios y financieros que crean un valor tangible y duradero para nuestros clientes y colaboradores.

Su trayectoria, cercana a los 10 años de experiencia en el sector inmobiliario, ha cultivado relaciones a largo plazo basadas en la calidad y el prestigio. Una de ellas, con su actual socio, Pablo Contreras, fundador de Rhino Demoliciones, una de las empresas de demolición reconocidas en Chile (con más de 100 obras ejecutadas). Advierte que ese es uno de sus activos más valiosos.

“En el año 2022 lanza ZitioZ junto a su socio Cristobal Tirado, compañero del MDI ESE, una plataforma que permite a inmobiliarias encontrar el próximo proyecto a desarrollar basado en la cabida teórica del proyecto a ejecutar sobre el terreno llegando a tener a la fecha cerca de 1.000 terrenos a lo largo de todo Chile”.

“Conocí la industria inmobiliaria el año 2013, en la inmobiliaria INDESA, donde me tocó hacer de todo dado que al ingresar éramos 3 personas en la empresa; el gerente general, gerente de desarrollo y yo (ingeniero de estudios en ese entonces). Fui creciendo en la empresa hasta llegar a Subgerente de Control de Gestión y Estudios, donde el principal rol era la evaluación de nuevos terrenos/proyectos para su compra para su posterior desarrollo inmobiliario”, dice.

Junto a ello, el ejecutivo señala que en la actualidad y como socio de Urbanally, “ya puedo mirar la industria desde otra perspectiva, mucho más amplia, con criterio y conocimiento. Nos enfocamos en 3 grandes negocios: Intermediación de Terrenos para Desarrollo Inmobiliario; Intermediación de Activos Inmobiliarios con Renta; Colocación de Oficinas y Locales Comerciales”.

¿Qué desafíos enfrentó al principio de su carrera y cómo los superó?

Cuando recién integrado en la industria inmobiliaria, me acuerdo que tuve que cambiar la mentalidad de los valores en pesos a valores en UF, todo es en UF. costos, ingresos, rentabilidades, entre otros. Conocer en detalle los factores y parámetros críticos a la hora de tomar decisiones, sensibilizando cada uno de ellos de forma realista y con respaldo (costos de construcción sobre y bajo tierra, velocidades de venta, meses para agotar stock, costo de la deuda corto y largo plazo, precios de venta según mix de unidades, CEEC, tiempos de tramitación en instituciones públicas, entre otros.

Hablando de las oportunidades claves que lo llevaron a donde está hoy, Vicuña reflexiona respecto al estallido social, sumado a la pandemia, fueron factores claves que impulsaron su carrera hacia la innovación, donde fue relacionando cada día más con el mundo “startupero” y de emprendimiento.

“Debido a que se veían pocas oportunidades atractivas en las inmobiliarias que hasta el día de hoy siguen afectadas. Esto sumado a haber realizado el Master de Desarrollo Inmobiliario en el ESE el año 2020 (MDI 2020) el cual ofrece un networking de primer nivel y un conocimiento robusto del mercado inmobiliario”, dice.

Reflexionando en torno a sus logros, el ejercicio diario en la construcción de su carrera, la visión como profesional y su legado, Vicuña enfatiza que desde que emprendió tuvo que salir al mundo y darse a conocer, comenta que, “Si bien antes de emprender era bastante introvertido, un muy buen empleado para hacer mucho trabajo operacional, actualmente tengo un perfil bastante “hands on” donde tengo muy claro, diariamente, que si no me muevo no pasará nada. Esto ha llevado a que actualmente pueda llegar fácilmente a hablar con grandes actores de la industria sin problema, me abren las puertas para conversar, discutir, innovar, etc”, señala el ejecutivo.

¿Cómo ha logrado mantenerse innovando y adaptándose a los cambios en el mercado?

Siempre he tenido una mentalidad innovadora en mi vida, buscando oportunidades de mejoras en procesos/industrias y precisamente dentro de la industria tradicional inmobiliaria hay un mundo de cosas por hacer. Actualmente hay tantas trabas en el mundo inmobiliario que hay una infinidad de puntos e innovaciones por hacer, pero el tiempo es acotado por lo que solo se puede ir atacando una cosa a la vez. El foco es la principal fórmula del éxito.

¿Qué visión tiene para el futuro de su compañía y el rubro inmobiliario e industrial en Chile?

Actualmente estamos pasando por unas de las crisis más largas de la historia en esta industria; las inmobiliarias, constructoras, y todos los relacionados lo están pasando fatal llevando a muchas quiebras, achicando el mercado de forma significativa; sobre todo a los que se dedican a satisfacer demanda habitacional. Dicho lo anterior veo que en un futuro muy cercano la industria va a ir repuntando, donde la actividad en compra de terrenos para desarrollo se irá incrementando poco a poco, esperando que a fines del año 2025 y mediados del 2026 la industria esté sana nuevamente. Personalmente opino que el gatillante para reimpulsar esta industria son las tasas hipotecarias hacia las personas donde actualmente la gente lo que más quiere es comprar propiedades, pero a las tasas actuales es realmente imposible comprar para muchas personas.

¿Quiénes han sido sus referentes o mentores en su carrera?

Te diré que no he tenido muchos; me he construido mi propio camino en general sin mucha ayuda de externos. Creo que es importante mencionar a ESE donde hemos logrado consolidad un tremendo grupo de amigos, ex compañeros, donde todos nos apoyamos en el día a día; como dije antes, el networking es primordial hoy en día, no solamente para fines laborales, sino que, para compartir experiencias, pasarlo bien, pasar el dato, etc.

Sobre el impacto de la industria inmobiliaria e industrial en el medio ambiente y la sociedad chilena, el ejecutivo comenta que, “Veo una preocupación por parte de los desarrolladores cada vez mayor respecto al medio ambiente y la sociedad. Actualmente conozco muchas inmobiliarias que intentan contribuir con sus proyectos en los sectores donde se emplazan, haciendo proyectos de escala humana, con espacios que llaman a involucrarse con la comunidad, etc. Además, cada día se ven más los proyectos inmobiliarios con certificaciones LEED y otras certificaciones relacionadas”.

¿Qué legado quiere dejar en su empresa y en la industria?

Con el nivel de información y activos inmobiliarios que manejamos en Urbanally, queremos ser un referente en la industria en la búsqueda de paños inmobiliarios. Actualmente en Urbanally tenemos acceso a más de 1.000 terrenos en venta aptos para desarrollo inmobiliario, base que irá creciendo en el tiempo con alianzas estratégicas que estamos pensando estructurar este año. Esto permitirá a inmobiliarias elegir dentro de un abanico de posibilidades sus siguientes desarrollos.

Uno de los procesos claves en el desarrollo de la empresa inmobiliaria actual, tiene relación con el trabajo en la innovación y las tecnologías. Sobre este punto, Vicuña advierte que, desde que parten masificando las plataformas No Code, “no he parado de implementar soluciones tecnológicas respecto a procesos comerciales (CRMs a la medida), de orden de base de datos, contactos, entre otros. Hoy en día no sé cómo estaría funcionando sin estas herramientas; hago todo a través de estas plataformas poco conocidas por la gran mayoría de las personas/empresas”.

¿Qué tecnologías emergentes ve como oportunidades para el rubro inmobiliario e industrial?

A la IA no le veo mucho aporte en el mercado inmobiliario tradicional donde participo yo. Quizá tiene un espacio la IA en el mundo de la decoración de espacios, con sistemas de visualización inmersiva para clientes finales. También hay espacio en el mundo de la arquitectura donde actualmente hay sistemas donde se realizan cabidas de arquitecturas automáticas, con planos y todo, tanto para loteos, edificios y casas.

¿Cómo se ha adaptado su compañía a los cambios en el mercado y la economía?

La mejor forma de adaptarse a los cambios es estar muy cerca de tus clientes, escuchando sus necesidades, sus problemas y sus desafíos de corto plazo. Ahí es cuando la magia ocurre y hay match entre servicios que puedes ofrecerles.

¿Qué consejos daría a alguien que está empezando en el rubro inmobiliario e industrial?

El consejo más relevante que podría dar hoy en día es enfocarse en los problemas reales que se puedan visibilizar con los clientes y no en soluciones inventadas por uno mismo. Agarra a ese cliente que tiene un problema específico, resuélvelo y anda a buscar clientes con problemas similares; encuentra tu nicho.

octubre 1, 2024octubre 1, 2024

Sebastián Billwiller, Team Leader Bet4Home: “Una vez que se agote el sobrestock de departamentos, los precios subirán inevitablemente”

El análisis de la proptech inmobiliaria advierte que los departamentos de bajo metraje acaparan el mercado de vivienda.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

“Las unidades de 1 y 2 dormitorios poseen el 49% del total de departamentos nuevos en la Región Metropolitana, cada una con participaciones muy similares, de 25% y 24% respectivamente”, señala el reporte realizado por el Área de Estudios de Colliers.

Dicho documento da cuenta de cómo el mercado inmobiliario muestra una clara tendencia por departamentos de baja superficie.

Asimismo, el estudio narra que la tipología 1 dormitorio y 1 baño ha ganado un amplio terreno, creciendo más de 43% en los últimos 5 años, producto de un cambio cultural y económico importante: las familias se han ido achicando, el poder adquisitivo se ha reducido frente a las altas tasas y débil economía, y ha aumentado el interés por comprar departamentos como inversión.

Para Sebastián Billwiller, Team Leader de la proptech inmobiliaria Bet4Home, actualmente la rentabilidad de un departamento de 1d1b va desde un 5% de cap rate proyectado para un arriendo convencional de mercado, y de entre 7 a 8% para arriendos por día. “Con un sueldo a partir de $1.500.000 se puede acceder a invertir en un departamento de 2.600 UF”.

El ejecutivo de Bet4Home destaca que a pesar de las altas tasas hoy es un buen momento para comprar un departamento, debido a que existe un sobrestock importante de unidades con entrega inmediata, por lo que se pueden obtener importantes descuentos, y la tasa es algo que puede refinanciarse en el futuro.

“Una vez que se agote el sobrestock de departamentos, los precios subirán inevitablemente debido al aumento de los costos de construcción, escasez de terrenos aptos para desarrollo inmobiliario y mayores restricciones en los planes reguladores comunales, lo que incrementará el déficit de viviendas. Actualmente, existen muy buenas oportunidades de precios, con descuentos de hasta 20% para unidades nuevas con entrega inmediata y facilidades para el pago del pie”.

Las comunas Ñuñoa, Santiago Centro y La Florida lideran actualmente la oferta de departamentos de 1D 1B. “Son comunas con una excelente conectividad e implementación de servicios, y una demanda fuerte por viviendas, con un arriendo prácticamente garantizado”, concluye Billwiller de Bet4Home.

septiembre 27, 2024septiembre 26, 2024

Francisca Ibáñez Recabarren, arquitecta experta en Permisología: “El desafío está en cómo estos límites afectan el aprovechamiento del suelo urbano”

En entrevista con Mercados Inmobiliarios, la arquitecta analiza desde varios campos la desición de la Municipalidad de Maipú, respecto al nuevo PRC.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

El impactos y las reflexiones sobre el Nuevo Plan Regulador de Maipú ha generado el interes de muchos por analizar las implicancia de esta decisión que, para muchos, marca una perspectiva desde la mirada de la Permisología. Por ello, quisimos ahondar en este caso con Francisca Ibáñez Recabarren, arquitecta UDD y Master en Diseño en Innovación Sostenible.

El reciente anuncio del alcalde Vodanovic sobre el nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) de Maipú ha abierto el debate en torno a las implicancias urbanísticas y legales que conlleva esta normativa.

Con cambios que impactarán más de 248,1 hectáreas, afectando zonas clave como Av. Américo Vespucio y Av. Pajaritos, el plan cierra la puerta a la construcción de megaedificios, una medida que ha polarizado opiniones entre desarrolladores inmobiliarios, ciudadanos y expertos en planificación urbana.

Como arquitecta experta en permisología, Francisca Ibáñez aborda este tema no solo desde la perspectiva urbanística, sino también desde el marco normativo que regula este tipo de decisiones.

En ese punto, la arquitecta establece que el marco legal, es decir, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) y El PRMS, son instancias que deben conversar entre sí, para lograr equilibrios en el proceso y la toma de desición de una indicación de tamaña embergadura.

“El nuevo PRC se fundamenta en las normativas contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su correspondiente Ordenanza General (OGUC). De acuerdo con el Artículo 41 de la LGUC, “los Planes Reguladores Comunales deben propender a la planificación territorial que permita un desarrollo armónico del territorio comunal”, señala

“Esto implica que las restricciones impuestas, como la limitación de la altura, deben estar alineadas con los principios de equilibrio territorial y desarrollo sustentable”, ratifica sobre el mismo punto.

En este sentido, el nuevo PRC de Maipú busca proteger zonas específicas, evitando la sobreconcentración de edificaciones de gran altura que podrían generar un impacto negativo en la infraestructura comunitaria y los espacios públicos. “Sin embargo, el desafío está en cómo estos límites afectan el aprovechamiento del suelo urbano y si, a largo plazo, estas medidas restringen la densificación en zonas con alta demanda de vivienda”, recalca la profesional.

Por otro lado, el Artículo 2.1.31 de la OGUC establece que los Planes Reguladores Comunales deben definir las áreas de desarrollo preferente, así como aquellas destinadas a la protección ambiental, paisajística o patrimonial.

“El nuevo PRC de Maipú, al reducir las alturas permitidas, apunta claramente a resguardar ciertas zonas residenciales, pero la cuestión radica en cómo esta regulación afecta las áreas de mayor conectividad, donde la densificación podría ser más eficiente”, determina la arquitecta de la Universidad del Desarrollo.

Uno de los puntos clave en esa ordenanza tiene que ver la altura como cuestión secundaria, donde se prioriza el suelo urbano como un recurso crítico.

Sobre este punto Ibáñez Recabarren comenta que, si bien el nuevo PRC prohíbe de forma definitiva la construcción de megaedificios, el verdadero debate no debería centrarse únicamente en la altura, sino en cómo gestionar y regular de manera más eficiente el suelo urbano.

“El Artículo 58 de la LGUC permite que las autoridades locales establezcan las alturas máximas permitidas según las características de cada sector, pero también establece la necesidad de asegurar que las decisiones urbanísticas no afecten negativamente el uso racional del suelo”, dice la profesional.

“En zonas como Av. Américo Vespucio y Av. Pajaritos, bien conectados a la red de transporte público, limitar las alturas podría representar una oportunidad perdida para maximizar el uso del suelo en áreas de alta demanda habitacional. De acuerdo con el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), estas áreas están clasificadas como “Zonas de desarrollo preferente“, justamente por su conectividad y acceso a servicios públicos. Entonces, ¿por qué no aprovechar mejor este recurso limitado?”, se pregunta la arquitecta.

Respecto a la conectividad y el acceso a viviendas, desde un enfoque integral, Ibáñez establece que lo primero que se debe hacer es maximizar el acceso a viviendas en áreas con buena conectividad es uno de los principales desafíos en la planificación urbana moderna.

“Según el artículo 81 de la LGUC, los Planes Reguladores deben favorecer la localización de viviendas en sectores con acceso a transporte público, servicios y equipamientos urbanos. La restricción de altura en Maipú podría limitar este tipo de desarrollo, especialmente en zonas como Av. Pajaritos, donde el metro y las autopistas brindan una excelente conectividad con el resto de la ciudad”, señala.

En este contexto, sería ideal revisar si el nuevo PRC está alineado con las directrices del PRMS, que fomenta la densificación en áreas bien conectadas para reducir la expansión descontrolada de la ciudad hacia la periferia. Si bien es crucial evitar la saturación en ciertas zonas, también es necesario preguntarse si la limitación de altura en sectores estratégicos de Maipú no está frenando el desarrollo de un modelo urbano más eficiente y sostenible.

Asimismo, no podemos ignorar el papel crucial de la infraestructura pública existente, como el metro y las autopistas. Consultada, la arquitecta señala que, “La OGUC, en su Artículo 2.1.22, subraya la importancia de coordinar la planificación urbana con la infraestructura de transporte, asegurando un uso óptimo de las inversiones públicas ya realizadas. Sin embargo, con el nuevo PRC, parece que se está desestimando este principio, al limitar la posibilidad de generar proyectos habitacionales en áreas con acceso directo a transporte público masivo”.

La infraestructura pública debe ser un factor determinante a la hora de diseñar planos reguladores. Ignorar el potencial de zonas como Av. Américo Vespucio, donde confluyen autopistas y el metro, puede generar un crecimiento desordenado en otras áreas menos conectadas y saturar sectores que no cuentan con las mismas facilidades de transporte.

El nuevo PRC de Maipú presenta una oportunidad para replantear el desarrollo urbano de la comuna, pero también impone interrogantes sobre su compatibilidad con las normativas nacionales y metropolitanas. La Ley General de Urbanismo y Construcciones y la OGUC ofrecen un marco que busca equilibrar el desarrollo territorial con la protección de los recursos y la infraestructura existente, y es vital que este equilibrio se refleje en el plan comunal.

“Más allá de limitar o permitir la altura de los edificios, la planificación urbana debe enfocarse en aprovechar al máximo el suelo disponible y en desarrollar zonas con acceso a infraestructura de transporte y servicios. Solo así podremos crear ciudades más justas, sostenibles y habitables para todos”, sentencia Ibáñez.

septiembre 16, 2024septiembre 16, 2024

Alfonso Dittborn, gerente general de URBAC: “Las pymes necesitan operar cerca de polos urbanos consolidados”

La firma, con más de 35 años de experiencia ha asesorado a numerosas empresas, inversionistas y privados en la venta, compra y arriendo de activos inmobiliarios industrial y comercial.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Conversar con Alfonso Dittborn, gerente general de URBAC es adentrarse en el mundo de un abogado de la Universidad Católica de Chile, con un MBA en ESE Business School, que busca la perfección en su trabajo.

Su foco, la familia, está casado y tiene dos hijos, “un tercero en camino” señala con el orgullo de los hombres padres. Amante del Tenis, aunque también pone de aviso que, “eso sí me gustan varios deportes”.

Hoy en día, y hablando de su labor en la empresa, comenta ante la pregunta respecto a alguna iniciativa que estés desarrollando actualmente que te emocione, comenta sobre los Urbac Open.

“Siempre me ha gustado organizar eventos y estoy volviendo a darle un espacio. En URBAC creamos los “Urbac Open”, que consisten en campeonatos para clientes y amigos que hoy ya abarcan tenis, golf, pádel, ping- pong, que acercan la marca desde una perspectiva distinta y han tenido muy buena convocatoria, y que, de paso, lo paso muy bien organizándolos”, comenta Dittborn.

Una labor que lo tiene en paralelo a las gerenciales muy enfocado; tratamos de sacarlo un poco al consultarse sobre lo que le gusta hacer para relajarse y desconectarse. “Varias cosas, hacer deporte, reírme, caminar, leer, comer algo rico”, señala.

Su labor más inmediata y parte fundamental de su día a día es el trabajo con condominios y centros de bodegaje de superficies intermedias desde los 300 a 1.000 m2”, comenta.

Sobre los aspectos más importantes de su labor están la venta versus arriendo de este tipo de activos inmobiliarios. “Actualmente estamos viendo una profundización en el mercado de arriendo por sobre la venta de unidades en condominios de bodegaje. Lo que es natural en épocas económicas más complejas, especialmente con la dificultad de financiamiento y requisitos exigidos a las pymes para su compra”.

Y junto a ello, en las notas aparece de inmediato la inmediata referencia sobre otro punto clave en el desarrolla de esta megaempresa inmobiliaria. “En esta línea hemos visto varios proyectos de condominios industriales adaptándose a esta tendencia en que iniciaron su comercialización como venta y hoy están arrendando, al menos, provisoriamente”.

¿Como visualizan la vacancia y los precios de estos centros de superficies intermedias entre 200 y 1.000 m2?

La vacancia de bodegaje a nivel general ya está en niveles habituales pre pandemia, entre un 5% y 7%. En estos formatos intermedios ronda más este último número. Asimismo, los precios también tienden a normalizarse. Hoy día ya se está reflejando el ajuste de precios en los cierres de contratos.

“El que no se ajuste, le va a costar arrendar. A modo de ejemplo, el que arrendaba hace dos años sobre 0,23- 0,24 una bodega de 300- 500 m2 hoy día estará en torno a 0,2, un poco para abajo o levemente arriba dependiendo del activo, ubicación y superficie. Hay excepciones, pero muy puntuales y en zonas muy estratégicas”, señala sobre uno de los temas más importantes de su línea de productos.

Respecto a las ubicaciones más demandadas por las pymes, uno de los hitos que han marcado este 2024, Alfonso reflexiona sobre las pequeñas y medianas empresas. “Las pymes en general necesitan operar cerca de polos urbanos consolidados, por lo mismo, la conectividad, accesos y cercanía a entorno a anillo Vespucio y eje Panamericana, en corredor norte y norponiente, son la prioridad”.

¿Qué tipo de pymes son las más que demandan este tipo de producto y por qué?

Por lo general, su uso consiste en un complemento entre almacenamiento (uso predominante), oficinas, y local tipo showroom. Gran parte de sus usuarios se dedica a la importación de productos y/o distribución. Podemos decir que actualmente vemos mayor demanda en empresas relacionadas a la minería y complementarias, seguridad, alimentos, maquinaria, y retail en general.

¿Cómo ven las futuras modificaciones de los PRC en procesos de modificación en relación a estos centros de bodegaje?

La tendencia es reducir las superficies de uso industrial dentro del anillo de Vespucio para optimizar los usos habitacionales y de equipamiento. Ahora bien, considero que pueden generarse oportunidades atractivas de reconversión de instalaciones industriales obsoletas reciclándose en centros que permitan actividades de almacenamiento inofensivo, oficinas y locales comerciales, del tipo “centro de negocios”, revitalizando sus usos y ser un aporte al entorno en que se sitúen, siendo funcional y arquitectónicamente compatibles con su contexto urbano.

septiembre 6, 2024septiembre 6, 2024

Caen los permisos de edificación de departamentos en la capital

Los permisos de edificación en Chile son autorizaciones emitidas por la Dirección de Obras Municipales (DOM) que permiten la construcción, modificación, ampliación o demolición de inmuebles.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Los permisos de edificación en Chile son autorizaciones emitidas por la Dirección de Obras Municipales (DOM) que permiten la construcción, modificación, ampliación o demolición de inmuebles. Estos permisos garantizan que las obras cumplan con las normativas urbanísticas y constructivas vigentes, como el Plan Regulador Comunal y la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Sobre este punto y tras un análisis de la consultora Colliers revela que en la RM se registró un derrumbe casi completo de la actividad de Permisos de edificación de Departamentos durante el primer trimestre del año. “La caída es del 23% en relación al año anterior, llegando a un desplome dramático del 81% en relación al bienio 2018-2019”, señala el estudio.

De acuerdo a Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, el panorama es más desolador en las comunas tradicionalmente más activas en la construcción de departamentos. “De las 5 comunas con mayor número de permisos de departamentos, solamente Ñuñoa e Independencia son comunas de importante actividad de construcción en los últimos años”.

“La mayor cantidad corresponde a La Pintana, con un 25% de los Permisos de RM. De ello, se deduce que la mayor parte de la construcción proyectada de departamentos son de construcción con subsidios”, sentencia el ejecutivo.

Asimismo, el profesional de la consultora reflexiona en torno a que esto implica que la actividad de construcción de departamentos privados prácticamente está desapareciendo en la capital, “dejando a 20.000 compradores anuales sin opción de compra y un número similar de arrendatarios sin opciones de arriendo”, concluye.

Para obtener un permiso, se deben presentar planos, especificaciones técnicas y otros documentos que acrediten la factibilidad de la obra. Una vez aprobado, el constructor puede iniciar los trabajos bajo supervisión municipal.

Los permisos de edificación en Chile son un aspecto clave que afecta al sector inmobiliario y presentan ciertos desafíos. Algunos de los problemas más comunes incluyen la burocracia y lentitud en el proceso de aprobación, lo que puede retrasar proyectos inmobiliarios y aumentar sus costos.

Además, hay controversias relacionadas con el cumplimiento de las normativas urbanísticas, donde proyectos pueden enfrentar obstáculos por no cumplir con los estándares medioambientales o de zonificación. La falta de transparencia en los criterios de evaluación también ha generado inquietudes entre desarrolladores y comunidades locales.

Otro desafío es la presión de los cambios en las políticas regulatorias y en los planes reguladores de las comunas, que pueden limitar o modificar los permisos, afectando la viabilidad de proyectos, especialmente en áreas urbanas densamente pobladas. Estas dinámicas generan incertidumbre para las empresas del sector inmobiliario, impactando el ritmo de construcción y la oferta de vivienda.

Por otro lado, la falta de uniformidad en los procedimientos de las diferentes municipalidades también puede dificultar la obtención de permisos de edificación.

septiembre 2, 2024septiembre 3, 2024

Gremios proponen “fast track” para agilizar “permisología” en la construcción

El presidente de la AOA, Juan Sabbagh lo describe como “la única manera de agilizar nuestro sector, agilizar nuestra economía y provocar realmente un impacto”.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Las principales recomendaciones incluyen la implementación de un sistema “fast track” para agilizar trámites y la instauración de un marco de responsabilidades administrativas y penales para todos los involucrados en el proceso.

Los prolongados retrasos en la tramitación de permisos para proyectos de inversión están generando una profunda inquietud tanto en el sector privado como en el público, justo cuando las cifras indican una significativa caída en los planes de inversión empresarial en el país.

Juan Sabbagh, presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos de Chile (AOA) y Premio Nacional de Arquitectura, ha expresado su preocupación: “Estamos inquietos porque tememos que este proyecto que se está tramitando ahora en la Comisión de Vivienda de la Cámara Alta termine por empeorar el escenario que estamos viviendo hoy, en el que tenemos que lidiar con un retraso inédito en la tramitación de los permisos”. Sabbagh añadió: “Es inaceptable que obtener los permisos tome el doble de tiempo que construir una obra”.

Según la Cámara Chilena de la Construcción, el nivel actual de permisos de edificación es comparable al de hace 30 años. Un ejemplo concreto: un proyecto de edificio de barrio de cinco pisos y 1.500 metros cuadrados, considerado de mediana envergadura, que antes tardaba un año en obtener los permisos necesarios, ahora puede demorar hasta tres años.

El llamado proyecto sectorial de “permisología”, liderado por el ministro Nicolás Grau, busca, por su parte, agilizar el otorgamiento de autorizaciones para proyectos de inversión en Chile, con el objetivo de reducir los tiempos de tramitación en al menos un 30%. Sin embargo, los expertos del sector temen que estas medidas puedan resultar insuficientes o incluso contraproducentes.

Juan Armando Vicuña, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, advierte sobre las consecuencias a largo plazo: “En los distintos segmentos, esto va a ocurrir sí o sí en los próximos tres años, con más fuerza o con menos fuerza, pero vamos a tener un problema de stock importante que va a encarecer la compra y también los arriendos de una buena parte de las viviendas”.

Ante esta situación, los expertos del sector abogan por un sistema “fast track” para proyectos de edificación, ya que el perjuicio es significativo en un sector que representa el 7% del PIB nacional y genera un 10% del empleo en el país. El presidente de la AOA, Juan Sabbagh lo describe como “la única manera de agilizar nuestro sector, agilizar nuestra economía y provocar realmente un impacto”.

Esto, estaría albergado en la Futura Ley de Agilización de Permisos (ex Ley Fuenzalida), que se está tramitando en la Comisión de Vivienda del Senado, siempre y cuando se hagan las modificaciones solicitadas por las distintas Asociaciones, apuntando directamente a solucionar los problemas y retrasos en la obtención de permisos de edificación. La industria hace un llamado urgente a las autoridades para abordar esta problemática y encontrar soluciones que permitan agilizar los procesos de tramitación sin comprometer la calidad y seguridad de los proyectos.

agosto 19, 2024septiembre 3, 2024

Mawi.io: “Nuestro enfoque en el aspecto financiero nos hace separarnos de la mayoría de soluciones en el mercado”

El enfoque relacionado al control financiero del mundo constructtor, posiciona a Mawi como una solución completa a los proyectos, ligados a la evolución del presupuesto y el avance de las obras.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

La firma, fundada en Costa Rica en 2022 por Sergio Monge, ingeniero en software; Gloriana González, arquitecta, y Federico Ramírez, ingeniero en finanzas, con el apoyo de inversionistas ángeles y una inversión de TinySeed.com, desarrolló un sistema centrado en las pymes del área de la construcción, con la finalidad de controlar los costos para ofrecer una visión más amplia de los negocios.

En la actualidad, gracias a su enfoque ligado al control financiero, Mawi entrega a la industria una visualización completa de sus proyectos, con acceso a la evolución de sus presupuestos y el avance de las obras.

En resumen, si la fima detecta un desbalance que puede ser indicativo de problemas, la plataforma ayuda a su identificación y a abordar estas situaciones de forma rápida y eficaz, mejorando la trazabilidad de decisiones y aprobaciones.

Para profundizar en este tema y otros más es que converamos con sus creadores.

¿Qué inspiró la creación de Mawi y cómo surgió la idea inicial?

Mawi nace en 2020 como una plataforma que conectaba clientes finales con necesidad de remodelar o realizar construcciones menores, con empresas de construcción. Desde ese entonces hemos venido trabajando con empresas del sector de la construcción, especialmente, pequeñas empresas. Si bien para ese tiempo, les enviabamos proyectos y trabajos constantemente, nos dimos cuenta que la mayoría de las veces fallaban en las fechas y el presupuesto acordado, fue allí donde encontramos la oportunidad que conocemos ahora como la plataforma Mawi.

¿Cuáles fueron los mayores desafíos que enfrentaron al fundar Mawi en Costa Rica en 2022?

Al crear el software que conocemos hoy, los principales retos al inicio fue nuestro desconocimiento del sector de construcción, inicialmente éramos dos fundadores con conocimiento en software y finanzas. Al querer entrar en los detalles constructivos nos dimos cuenta que no teníamos el conocimiento adecuado, esto nos llevó a traer a otra cofundadora con experiencia en el sector que nos impulsó a desarrollar algo que tuviera un peso real en la industria.

Innovación y Tecnología

¿Cómo diferenciaría la tecnología de Mawi de otras soluciones disponibles en el mercado?

Nosotros nos enfocamos en crear tecnología de fácil acceso y que tenga la menor cantidad de barreras de entrada, tanto en lo visual como en lo operacional. Además, nuestro enfoque en el aspecto financiero nos hace separarnos de la mayoría de soluciones en el mercado.

¿Qué papel juega la inteligencia artificial en la plataforma de Mawi?

Actualmente está siendo utilizada de forma interna para el aprendizaje de patrones financieros de los distintos proyectos que administramos. Este aprendizaje, en un futuro será de ayuda para que las empresas de construcción puedan mitigar problemas y se puedan percatar de posibles riesgos con mucha más facilidad y antelación.

¿Podría explicar cómo Mawi ayuda específicamente a las pequeñas y medianas empresas en la industria de la construcción?

Lo primero es que nos metemos a entender la operativa de estas empresas, sabemos que muchas veces las empresas más pequeñas tienen muchos retos operativos que deben solventar con poco recurso humano, por lo tanto, dedicamos un tiempo para entender la organización, y apoyar a encontrar la mejor forma de integrar Mawi a su dia a dia. Finalmente, al ser una herramienta principalmente de gestión de costos y presupuestos, apoyamos a que estas empresas se ordenen y entiendan dónde están sus costos para buscar una mejor rentabilidad.

¿Qué características distinguen a Mawi en el control financiero de proyectos constructivos?

Definitivamente el control de costos al día y el acceso a reportes semanales o diarios sobre el avance del presupuesto. Nuestros clientes pueden estar enterados de forma automática como su presupuesto se va gestionando y avanzando con respecto a los costos.

En lo referente a la expansión y el mercado chileno, consultamos sobre ¿Qué factores los motivaron a expandirse al mercado chileno?

Chile tiene en la construcción una industria más digitalizada con respecto a otros países de la región, si bien, la construcción en Chile está presentando retos, esta digitalización nos ha ayudado a mejorar nuestro producto de forma más rápida.

¿Qué diferencias han observado entre el mercado chileno y otros mercados en los que operan?

La digitalización que existe en el mercado Chile es lo que más denota, así como las instituciones como la Cámara de la Construcción Chilena, que es una entidad que promueve la innovación en el sector.

¿Podría compartir algunos de los resultados más significativos que han obtenido en Chile hasta ahora?

Actualmente contamos con 2 clientes de construcción en el país. Pero también, tenemos clientes con operaciones en el mercado Chileno especialmente en hotelería y aeropuertos. Adicionalmente, participamos en el programa de Startup Chile, Ignite 7, ganando una extensión del programa debido al crecimiento e impacto que estábamos generando.

¿Cómo ha sido la recepción de Mawi entre las empresas constructoras chilenas?

Los comentarios han sido positivos en el sentido de que es una necesidad, hay un dolor de controlar los presupuestos, costos y aspectos financieros, y no hay nada que realmente lo resuelva, más que el famoso excel. Por lo tanto, nuestro reto actual es hacer que las empresas den el salto del excel a la nueva era digital.

Impacto en la Industria

¿De qué manera ha contribuido Mawi a reducir las pérdidas financieras en proyectos de construcción?

Nuestros clientes han podido reducir pérdidas en un 20% al darse cuenta a tiempo sobre problemas y sobre costos que iban a tener si seguían en el mismo camino. El darse cuenta a tiempo les permite renegociar contratos, buscar mejores precios y poder tomar decisiones más proactivas que reactivas.

¿Qué estrategias utilizan para garantizar que sus clientes eviten sobrecostos y cumplan con las fechas de entrega?

Semanalmente enviamos un reporte automático a nuestros clientes con sus reportes de costos, avance de proyectos y posibles partidas presupuestarias que estén en riesgo. Siempre desde un lado más proactivo que reactivo.

Programa Ignite 7 y Crecimiento

¿Qué impacto ha tenido la participación de Mawi en el programa Ignite 7 de Startup Chile?

Muy buena, el estar en el ecosistema chileno nos ha permitido abrirnos a un mejor mercado, pero también a encontrar alianzas estratégicas interesantes y una apertura a capital de riesgo.

¿Cómo planean aprovechar el apoyo de Startup Chile para escalar su negocio?

Ya lo hemos aprovechado mediante redes de contacto, participando en eventos de tecnología e inversión.

¿Cuáles son los próximos pasos en el desarrollo de Mawi, especialmente en términos de automatización?

Estamos mejorando la experiencia de administración de presupuestos, así como el manejo de proyecciones financieras y más inteligencia en datos para mejorar la toma de decisiones. En este momento solucionamos aspectos de visibilidad y acceso a información de forma rápida, pero sigue siendo un visión a lo que ya paso, poco a poco el producto está evolucionando a ser este motor predictivo que permita a empresas llegar a un siguiente nivel.

¿Cómo visualizan la evolución de la industria de la construcción en los próximos 5 años y qué papel jugará Mawi en ella?

La industria de la construcción es de esas industrias lentas para digitalizarse, para los próximos años vemos una industria que gracias a la inteligencia artificial va a tener que si o si dar pasos más rápidos y grandes para estar en sintonía con lo que sucede en el mundo. Mawi como eje central siendo una plataforma que sigue liderando con la construcción de una plataforma visualmente atractiva y de fácil uso y acceso.

Desafíos y Aprendizajes

¿Cuáles han sido los mayores desafíos que han enfrentado al escalar su negocio en Chile?

El mayor desafío es la situación actual de la construcción en el país. Las empresas no están invirtiendo en tecnología por el momento. Entienden que deben organizarse financieramente, pero están temerosos de la inversión.

¿Qué lecciones han aprendido de su experiencia en el mercado chileno que podrían aplicar en otros países?

La sofisticación en el producto para poder apoyar a las empresas más pequeñas, que necesitan más funcionalidades a un menor precio.. Pero lo más importante es el modelo de negocio, tradicionalmente en la industria se cobra por proyecto, nosotros lo vemos un tanto distinto y cobramos por empresa, nuestra misión no solo es que los proyectos sean exitosos, si no también la empresa como tal.

¿Cuál es la misión a largo plazo de Mawi y cómo planean mantenerse fieles a ella mientras crecen?

Nuestra misión es reducir la métrica que dice que 90% de los proyectos de construcción tienen sobrecostos. Queremos ser una empresa líder en el manejo presupuestario y poder ayudar a nuestros clientes para que sus empresas sean más rentables.

¿Qué consejo daría a otros emprendedores que buscan innovar en industrias tradicionales como la construcción?

Escuchar y hablar con sus clientes, esto debería ser una obsesión. No es el simple hecho de que hablen, es saber escuchar y procesar ese feedback para construir algo realmente útil y que resuelva un problema. Adicionalmente, estar preparado para romper el status quo y saber llevarlo de la mejor manera.

agosto 13, 2024septiembre 3, 2024

Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers: “Chile es el país con el m2 de bodegas más caro de América Latina”

“El mayor aumento en los valores en nuestra capital se dio entre los años 2019 y 2024, impulsada por la alta demanda que se produjo tras la explosión del e-commerce en la pandemia”, detalla Ugarte.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Un análisis realizado por la consultora Colliers a nivel de Latinoamérica sobre el comportamiento de los mercados de bodegas, destaca a Chile como el país más caro en cuanto al valor por m2 de bodegas clase A. “El mercado de bodegas en Chile ha tenido un gran crecimiento. El e-commerce potenció enormemente la demanda por bodegas, lo que se acentuó fuertemente durante la pandemia”, explica Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.

El estudio detalla que “si analizamos la evolución de los valores desde 2008, podemos comprobar que nuestra capital pasó de ser la más barata a la más cara, y no solo es la que actualmente posee el valor /m2 más caro de América Latina, sino también es por lejos donde más se ha valorizado el m2 de bodegas, pasando de 5,1 dólares/m2 en 2018 a 7,5 dólares/m2 en 2024, con un aumento de 42,2%”.

“Le sigue en segundo lugar Ciudad de México, que pasó de 6 dólares/m2 a 7 dólares /m2, con un incremento de 16,7%, y en tercer lugar -muy de lejos- se ubica Buenos Aires, que pasó de 5,70 dólares/m2 a 5,90 dólares/m2, con un incremento de 3,5%”.

Respecto a la tasa de vacancia, el ejecutivo explica que, si bien ha ido en aumento, se ubica en el nivel promedio de las otras ciudades de Lationoamérica, con 5,9, muy por debajo de Lima, que registra un 10%, y Sao Paulo con 9,6%.

“Era esperable, tras varios semestres con tasas prácticamente en 0% durante la pandemia, que la disponibilidad comenzara a subir. La demanda por bodegas aumentó drásticamente en 2019 al punto de no dar abasto. El alza de los últimos semestres en la vacancia es una adecuación del mercado -al que se han ido incorporando nuevos m2 de espacios- pero sigue estando en niveles muy saludables”, recalca Jaime Ugarte de Colliers.

El análisis señala que mientras en el mercado chileno los valores han aumentado desde 2008, en ciudades como Bogotá, Panamá, San José, Sao Paulo y Lima el valor del m2 de bodegas ha caído. En Bogotá la baja ha sido de 24,6%, en Panamá de 13,8%, en San José de 10,6% y Sao Paulo de 10%.

Respecto a las proyecciones para los próximos semestres, el estudio señala que para finales del 2024 se espera que ingresen alrededor de 200.000 m2 adicionales de bodegas a la capital, los cuales se ubicarán principalmente en las zonas poniente y sur.

agosto 12, 2024septiembre 3, 2024

Patricio Román Lois, gerente general de Puerto Coronel: “Estamos operando al 100%, enfocados en recuperar los volúmenes de transferencia de los distintos negocios del terminal”

El ejecutivo hizo un balance de este primer semestre y detalló, en cuanto al movimiento de naves, que durante el primer semestre de 2024.

Por: Equipos Mercados Inmobiliarios

A dos meses del término del conflicto que mantuvo el puerto bloqueado, el máximo ejecutivo de la compañía realizó un balance de las operaciones del terminal portuario, dando cuenta que, a la fecha, se encuentra funcionando normal y plenamente operativo.

“Recuperamos las velocidades de transferencia (carga y descarga) de contenedores y la capacidad de atender simultáneamente 6 buques en nuestros tres muelles. Y esas mejoras, desde el punto de vista operacional, han significado mayor calidad y oportunidad de respuesta a los clientes, mayor eficiencia y mejores tiempos de respuesta”, explicó Patricio Román Lois, gerente general de Puerto Coronel, consultado por el funcionamiento del mayor terminal multipropósito de la zona centro sur de Chile.

El ejecutivo hizo un balance de este primer semestre y detalló, en cuanto al movimiento de naves, que durante el primer semestre de 2024 se han recepcionado 72 barcos, que equivalen a 2 millones 597 mil 342 toneladas de cargas, ya sea en contenedores, break bulk (carga fraccionada) y productos a granel. “Los números son más bajos que en el mismo periodo 2023 lo que se explica, entre otras razones, por el bloqueo (abril y mayo) dónde solo pudimos atender 2 naves producto de esta situación; sin embargo, nuestra mirada es a largo plazo, estamos en un momento de orden interno, por lo tanto, estamos optimistas”, señaló.

Al respecto, Lukas Buckel Ocqueteau, gerente de Operaciones del terminal, informó que, en cuanto a contenedores, se están moviendo 750 boxes por turno en el muelle. El último mes esta cifra aumentó a 790; sin embargo, en comparación con el primer semestre de 2023, este año se registra un 25% menos de volumen transferido. Pese a ello, se mantiene la cantidad de break bulk y granel. “Mantenemos el primer lugar entre los puertos más productivos de la Región del Biobío, llegando a transferir en promedio 100 contenedores por hora. Esto es un logro y reflejo del compromiso de todos los trabajadores que integramos el Puerto”, puntualizó el ejecutivo.

Puerto Coronel tiene una dotación de 500 trabajadores y cuenta con un importante grupo de colaboradores por faena o eventuales, quienes junto a empresas contratistas externas, suman más de 2 mil personas. A pesar de que la compañía se vio afectada por un bloqueo de sus instalaciones, a dos meses del término del conflicto el terminal portuario se encuentra funcionando normal y plenamente operativo.

En ese sentido, Patricio Román señaló que están trabajando con todos los sindicatos de eventuales (colaboradores por faena) llegando a los 10 mil turnos por mes, con cuadrillas especializadas en las faenas, implementando mejoras en seguridad que han impactado positivamente en los índices de siniestralidad, además de la implementación de la política de Alcohol y Drogas. “La cantidad de turnos se explica por la disminución en la cantidad de carga recibida hasta la fecha, producto de diferentes factores, entre ellos, las mermas que ocasionó el bloqueo sufrido entre abril y mayo, aproximadamente, y la pérdida de uno de los servicios”, indicó.

El gerente general de la compañía dijo que, entre los desafíos próximos, Puerto Coronel se enfocará en recuperar los volúmenes de transferencia de los distintos negocios del terminal a través de la implementación de un amplio programa de mejoras en productividad y eficiencia, manteniendo los servicios de exportación de productos que tienen como destino Asia, EE.UU.y Europa.

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