Propietarios fragmentan viviendas para sortear restricciones; expertos advierten vacíos legales y posibles fraudes de ley.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El endurecimiento de los controles a las viviendas de uso turístico en España ha impulsado nuevas fórmulas para mantener este tipo de actividad, particularmente a través del alquiler por habitaciones, estrategia que estaría permitiendo a propietarios esquivar las limitaciones introducidas por la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Desde abril, la normativa faculta a las comunidades de vecinos a prohibir o autorizar, mediante acuerdo, el establecimiento de pisos turísticos en un edificio. Sin embargo, el texto legal solo regula la cesión completa de la vivienda, lo que abre un margen de interpretación respecto de los arrendamientos parciales.
“Nos encontramos ante un vacío legal. La LPH se refiere exclusivamente al arriendo de la vivienda en su totalidad. En el caso de cesiones por habitaciones, la aplicación de la norma no es clara y podría requerir un acuerdo expreso de prohibición”, explicó el abogado Alejandro Fuentes-Lojo.
Riesgos de fraude de ley
La práctica de anunciar “habitaciones vacacionales” cuando en realidad se ofrece un piso completo plantea riesgos jurídicos. De acuerdo con especialistas, podría encuadrarse en el artículo 7.2 del Código Civil, que sanciona el abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo.
“Estamos ante una picaresca que, si bien explota vacíos normativos, puede ser considerada un fraude de ley”, sostiene la abogada Patricia Briones, experta en propiedad horizontal.
El magistrado del Tribunal Supremo Vicente Magro advierte que la reforma genera una asimetría regulatoria: se limita específicamente el alquiler turístico, pero no otras actividades económicas en edificios residenciales –como clínicas, oficinas o restaurantes– que pueden ser igualmente disruptivas para los vecinos.
Debate sobre el acceso a la vivienda
Más allá del aspecto legal, los expertos coinciden en que la reforma responde a una presión política por frenar el impacto de los pisos turísticos en el mercado residencial. “Se ha querido estigmatizar esta actividad como responsable de la crisis de acceso a la vivienda, sin considerar que otras modalidades de arriendo temporal pueden generar las mismas externalidades negativas”, señaló Fuentes-Lojo.
Actualmente, el alquiler de temporada está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como contrato de uso distinto de vivienda, lo que deja un amplio margen de interpretación. Briones plantea que este vacío exige una regulación más detallada:
Definir la finalidad temporal (por ejemplo, traslado laboral), solicitar documentación o declaración jurada del arrendatario y establecer derechos y obligaciones claras para ambas partes.
El auge del alquiler por habitaciones revela la capacidad de adaptación del mercado frente a restricciones normativas, pero también subraya la urgencia de un marco regulatorio más integral. De lo contrario, advierten los juristas, la tensión entre propietarios, comunidades y autoridades seguirá creciendo, en paralelo a la presión social por el acceso a vivienda asequible.
