Por: Macarena Díaz de Valdés, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y académica Facultad de Derecho UNAB
El mercado inmobiliario se ha tornado cada vez más complejo en virtud de nuevos modelos de negocios como los multifamily y el ingreso de nuevos actores como fondos de pensiones y compañías de seguro, junto con agentes intermediadores. Hasta hace poco relacionábamos el concepto “intermediación” con el corretaje de propiedades. Sin embargo, hoy también se observa la participación de “empresas de gestión inmobiliaria”.
El Sernac inició investigaciones contra dos de ellas tras múltiples reclamos por parte de clientes que, pese a no haber obtenido financiamiento, no se les restituyeron los montos pagados por concepto de pie y otros gastos.
La información de sus páginas web no es clara. Utilizan expresiones como: “coordinamos y solucionamos, de manera eficiente y eficaz, los procesos de escritura y de obtención de créditos hipotecarios”. Sin embargo, su obtención no depende exclusivamente de la empresa de gestión, por lo que malamente podría asegurar el financiamiento. Así, cabe preguntarse si, a través de su publicidad, estas generan expectativas razonables en un consumidor medio.
Por otra parte, son actividades que no están reguladas en la ley. Podría ser que, tal como ocurre con el corretaje de propiedades, la vaguedad de la figura impida a los tribunales esclarecer las obligaciones que recaen en estas empresas. Se requiere, entonces, una regulación que defina claramente sus funciones con el objeto de evitar prácticas abusivas como las descritas.
Asumiendo, como lo hace el Sernac, que se trata de actividades que están dentro del ámbito de aplicación de la ley de consumo, estas empresas deben considerar lo dispuesto en su artículo 43: el proveedor que actúe como intermediario en la prestación de un servicio responde directamente frente al consumidor por el incumplimiento de las obligaciones contractuales; responsabilidad que, además, es objetiva.
El concepto “intermediario” no está definido en la ley y si bien algo se ha discutido sobre el alcance de la responsabilidad de las ticketeras, nada se ha dicho respecto del corretaje, ni menos de la gestión hipotecaria. Cabe preguntarse si estas empresas deben responder, por ejemplo, frente a un cambio unilateral de las condiciones del mutuo hipotecario o por su rechazo, pese a haberse otorgado anteriormente.
La intervención de nuevos actores en el mercado inmobiliario y el surgimiento de inéditos modelos de negocios plantean desafíos importantes dada la falta de regulación, los que no solo se refieren a la debida protección de los consumidores, sino también al alcance de la responsabilidad de la empresa frente al incumplimiento del servicio subyacente y, en consecuencia, a la posibilidad de manejar los riesgos del negocio.
