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julio 31, 2025 7:00 pm

PRONTO

​Los 7 principios del mundo inmobiliario que no cambian

Por: Ferencz Delarze, director socio de Property Partners

En mis vacaciones uno de los libros leí fue “Lo que Nunca Cambia en un Mundo Cambiante” de Morgan Housel donde se postula una serie de principios que son inmutables en el tiempo, los que se deben considerar para tomar buenas decisiones. Por ejemplo, que en el 2050 responderemos igual que hoy a las emociones humanas como la codicia, el miedo, el riesgo, la incertidumbre y la presión social.

-Que los grandes logros se nutren de la paciencia y la escasez.

-Que los buenos tiempos y los malos tiempos, no son para siempre, aunque cueste verlo cuando todo el mundo está inmerso en alguno de estos escenarios.

Personalmente, me hizo mucho sentido buscar aquello que no cambia, en particular, para el rubro inmobiliario, donde los componentes cíclicos son tremendamente relevantes en el corto plazo, pero en el largo plazo es fundamental aferrarse a cosas simples que no cambian. A continuación, desarrollo 7 principios del mundo inmobiliario que NO cambian.

1.- Escasez de Terreno: La tierra es un recurso finito, no se puede seguir fabricando. A medida que las ciudades crecen y la población aumenta, la demanda de viviendas supera con creces la oferta de terrenos disponibles, en particular en las ubicaciones estratégicas.

2.- Ubicación y Calidad: Todos hemos escuchado el término “gringo” de Location-Location-Location. La ubicación sigue siendo el mantra inmobiliario. Una estrategia para aplicarlo es invertir en la peor casa del mejor barrio. Además, la calidad de la propiedad y su potencial de revalorización son factores cruciales para la mantención de la misma en el tiempo.

3.- Política y Regulaciones: Las decisiones políticas y las modificaciones en los planes reguladores, pueden alterar el panorama inmobiliario de la noche a la mañana. Mantenerse informado sobre las políticas y regulaciones locales, es esencial para anticipar cambios y encontrar oportunidades.

4.- Financiamiento y Tasas de Interés: Las tasas de interés y las políticas bancarias influyen directamente en la accesibilidad a la vivienda. Monitorear estas tendencias nos permite tomar decisiones informadas sobre cuándo comprar, vender o refinanciar. Es importante señalar que cuando las condiciones están muy adecuadas para todos los compradores, las oportunidades comienzan a desaparecer. Esto tiene que ver con el siguiente principio.

5.- El Momento Adecuado: Siguiendo el sabio consejo de Warren Buffett, “compra cuando otros temen y vende cuando otros son codiciosos”. En momentos de menor demanda, los precios pueden ser más atractivos para los compradores, y esto puede recompensarse con buenos rendimientos y oportunidades en el tiempo.

6.- Explorar Nuevas Oportunidades: A veces, las oportunidades inmobiliarias están escondidas en lugares inesperados. Explorar nichos, como nuevos desarrollos de productos o abrirse a áreas emergentes, puede entregarnos rentabilidades sorprendentes.

7.- Diversificación: No coloques todos tus recursos en una sola propiedad. Diversificar entre diferentes tipos de propiedades (residenciales, comerciales, industriales), ubicaciones y mercados, reduce riesgos y aumenta la estabilidad de tu cartera.

Hace una semana, conversando de estos principios con un amigo, importante actor del rubro inmobiliario de más de 80 años, quiso agregar un punto más:

“Para invertir bien, la clave es Paciencia-Paciencia-Paciencia. Los negocios tienen un ciclo de maduración y hay que ser capaz de tener una mirada de largo plazo, optimista en toda decisión de negocio”. ¡Más sabe el diablo por viejo que por diablo!

Progreso Regional, tarea de todos

Por: Alfonso Salinas Martínez, Presidente de la Asociación de Empresas Región de Valparaíso – ASIVA

Sin duda, son múltiples los desafíos que enfrentamos a nivel regional y local. Estamos próximos a que se celebren las elecciones de gobernadores y municipales, y en algunos casos tendremos nuevas autoridades. Todos esperamos que esto nos permita avanzar en el cierre de las brechas pendientes de resolución en diversos ámbitos en la región y sus distintas comunas. Temas como la seguridad ciudadana, el fomento e impulso al turismo y al empleo, para así brindar mayor calidad de vida a las personas, son algunos de los principales retos.

Lo cierto es que alcanzar mejores niveles de desarrollo de los lugares que habitamos depende de muchas variables, las que podríamos dividir en dos grupos. Por una parte, están las políticas y decisiones de carácter nacional. Es el caso de las tasas tributarias, el problema de cómo mejorar las pensiones de los pensionados o el funcionamiento del sistema político. Todos ellos son ejemplos que afectan al país y, por ende, también al desarrollo de nuestra región.

Pero existe un segundo grupo de variables que son de carácter regional y local . Mientras que la incidencia que podamos tener desde la región o el nivel comunal en el primer caso no es decisiva, en el segundo, por definición, sí lo es. Por mencionar algunos ejemplos del tipo de desafíos que enfrentamos a nivel regional y local:  podemos ser más o menos eficientes en la gestión pública que nos afecta a todos; tener planes claros y ambiciosos para el desarrollo de infraestructura -nuestros puertos, caminos, frentes costeros, barrios industriales, entre otros; contar con una planificación exhaustiva para prevenir y combatir incendios de forma efectiva y eficiente; líneas de acción respecto a cómo enfrentar la sequía, mitigar y adaptarnos al cambio climático, entre varias otras temáticas.

En todos estos ámbitos, no podemos simplemente culpar al nivel central, ya que son aspectos en los que tenemos mayor capacidad de intervención para mejorar nuestro destino. Si bien nuestros gobernantes tienen la principal responsabilidad, en mayor o menor medida, todos somos responsables también. No debemos mirarnos como actores que padecen pasivamente circunstancias ajenas, porque en realidad somos protagonistas y debemos asumir la responsabilidad de nuestro destino común.

No solo podemos, sino que debemos ser capaces de desarrollar miradas seriamente elaboradas sobre las materias que a todos nos afectan y en las que múltiples actores podemos colaborar para aportar e incidir de manera efectiva. En particular, los gremios de la región, en conjunto con otros actores como las universidades y centros de pensamiento regionales, podemos aportar con una visión que trascienda los ciclos políticos, generando propuestas concretas sobre cómo y qué debemos realizar para alcanzar mayores niveles de progreso.

El desarrollo empresarial no está disociado del desarrollo social. Es claro que necesitamos un mayor dinamismo de nuestra economía regional. Si bien recientemente conocimos que mejoró el empleo –la cesantía llegó a un 7,7% en el último trimestre móvil-, existe una alta informalidad. Además, en materia de crecimiento registramos una variación de apenas un 1,4%, durante el primer trimestre de 2024, según datos del Banco Central. De igual manera, el INE informó que, en abril, las exportaciones regionales alcanzaron US$ 575,5 millones, cayendo 19,5%, en relación con igual período del 2023.

Por ello, es clave colaborar para que la región mejore sus capacidades de gestión, para así contar con propósitos y sentido de futuro compartidos, y para que sea protagonista de las soluciones a sus retos. De este modo, será posible generar un círculo virtuoso con el cual nos veremos beneficiados todos, los trabajadores, las empresas y las personas.

Desde la ASIVA, ése será nuestro norte para los años que vienen, con el ánimo de colaborar con una mirada constructiva y seria para el beneficio de nuestros asociados y de la sociedad en su conjunto.

Socavones: ¿Peligra la inversión en sectores costeros?

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario.

Los eventos ocurridos hace solo unas semanas en la costa chilena, han puesto de manifiesto una preocupante realidad que amenaza no solo la seguridad de los residentes, sino que también, puede tener repercusiones en el futuro de las inversiones inmobiliarias en estas zonas. Lo ocurrido en Reñaca, donde un socavón de 30 metros de profundidad obligó a la evacuación de los residentes de un edifico, es solo la punta del iceberg de un problema que requiere atención urgente.

Este hecho, obliga a plantearnos múltiples interrogantes desde diversas perspectivas. Desde el punto de vista ambiental, es evidente que la construcción en terrenos costeros conlleva riesgos inherentes que, si no se abordan de forma adecuada, pueden resultar en daños significativos. La naturaleza de estas zonas, sometidas constantemente a la acción del mar y las condiciones climáticas, exige un enfoque de construcción y mantenimiento mucho más riguroso.

Por otro lado, la imprudencia desde algunas empresas cosntructoras, también ha pasado la cuenta. Muchos proyectos inmobiliarios se han llevado a cabo sin estudios correctos en cuanto a suelo o consideración de infraestructuras subterráneas críticas, como los colectores de aguas lluvias, poniendo en riesgo no solo las inversiones, sino la vida de los habitantes de estos inmuebles.

El mundo político también es responsable, con una falta de claridad en las responsabilidades entre entidades como el Ministerio de Obras Públicas y el Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) ha creado un vacío de acción que agrava la situación. Aquí, es importante establecer líneas claras de acción para abordar estos problemas de manera efectiva.

Desde la perspectiva de la constructibilidad, es importante señalar que, si bien es técnicamente posible construir en dunas o terrenos arenosos (como lo demuestra el Burj Khalifa en Dubai), la clave está en la calidad de los cimientos y la ingeniería aplicada. El desafío para el futuro radica en garantizar que las construcciones existentes reciban el mantenimiento adecuado y que se implementen medidas preventivas para evitar nuevos incidentes.

Para los inversionistas, la situación actual presenta un panorama complejo, dado que el valor de las propiedades en zonas afectadas por socavones se ha visto significativamente devaluado, lo que representa pérdidas considerables para quienes buscan vender. Sin embargo, para aquellos con apetito por el riesgo y liquidez, podría representar una oportunidad de compra a precios reducidos, con la expectativa de una apreciación futura, siempre y cuando se implementen medidas de mitigación efectivas, lo que puede resultar en una “lotería”.

El mercado hipotecario y de seguros también se verá afectado. Es probable que los bancos y aseguradoras se muestren más cautelosos al otorgar créditos o pólizas para propiedades en estas zonas de alto riesgo, lo que podría limitar aún más el dinamismo inmobiliario en el área.

Considerando todo esto, es importante recordar la importancia económica y turística de zonas como Viña del Mar y Concón. Los gobiernos locales tienen un fuerte incentivo para actuar y proteger estas áreas vitales, para lo que deben implementar medidas de mitigación de riesgos pensando en la seguridad de los residentes, así como también, para preservar el atractivo de estas localidades para futuros inversionistas y turistas. La tarea ahora es de todos.

Arquitectura y Permisología: Edificando seguridad y derechos en la estructura urbana

Por: Francisca Ibáñez Recabarren, arquitecta UDD y Master en Diseño e Innovacion Sostenible

La propuesta del presidente Gabriel Boric de construir cárceles de máxima seguridad en el área de Rondizzoni en Santiago ha generado un intenso debate en la esfera pública y profesional, especialmente entre aquellos de nosotros en la arquitectura y la planificación urbana.

Como arquitecta especializada en permisología, reconozco la complejidad de este tema, que se encuentra en la intersección de la seguridad nacional, los derechos humanos y la planificación urbana. La referencia al artículo 5.1.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) es particularmente pertinente, ya que este artículo regula los permisos de edificación, un aspecto crucial en la realización de proyectos de infraestructura tan significativos.

La modificación de los planes reguladores para facilitar la construcción de estas instalaciones penitenciarias plantea preguntas fundamentales sobre el equilibrio entre la necesidad de seguridad y la protección de los derechos humanos. La capacidad de actuar con rapidez para mejorar las condiciones carcelarias es, sin duda, imperativa para garantizar los derechos fundamentales de los internos y para reducir la reincidencia. Sin embargo, estas acciones no deben tomarse a expensas de una planificación urbana cuidadosa y considerada, que tenga en cuenta el bienestar a largo plazo de las comunidades y el desarrollo sostenible de la ciudad.

El congelamiento de terrenos y la alteración de los planes urbanísticos pueden tener consecuencias no deseadas, como el deterioro de la planificación a largo plazo y la posible estigmatización de las comunidades cercanas a estos centros penitenciarios. Es esencial que cualquier cambio en la planificación urbana se realice con una visión holística y participativa, que considere las voces de los ciudadanos y respete el tejido social y urbano existente.

Además, la expansión de las funciones de la Gendarmería de Chile para combatir el crimen organizado debe ser transparente y estar sujeta a rendición de cuentas. Es crucial que el fortalecimiento de la seguridad no se traduzca en una erosión de las libertades civiles. La transparencia y la rendición de cuentas son fundamentales para mantener la confianza pública y asegurar que las medidas de seguridad no socaven los principios democráticos y de derechos humanos que son fundamentales para nuestra sociedad.

En este contexto, la ley 21.636, que permite al Ministerio de Justicia y Derechos Humanos proponer modificaciones a los planes reguladores para la construcción o ampliación de establecimientos penitenciarios, es un ejemplo de cómo la legislación puede facilitar respuestas rápidas a problemas urgentes de seguridad pública. Sin embargo, esta ley también subraya la importancia de proceder con cautela y consideración por los impactos a largo plazo en las comunidades y en la estructura urbana de nuestras ciudades.

La decisión de construir nuevas cárceles de máxima seguridad es, por lo tanto, más que una cuestión de política penitenciaria; es una cuestión de política urbana y social. Debe ser abordada con un enfoque integral que considere todas las implicancias y que busque el equilibrio entre la seguridad, la justicia y el desarrollo sostenible. Como profesionales dedicados a la configuración del espacio urbano, tenemos la responsabilidad de participar activamente en este debate y de abogar por soluciones que reflejen los valores de nuestra sociedad y que promuevan un futuro más justo y seguro para todos.

Ahorrar en gastos comunes: Una oportunidad que no se puede desperdiciar

Por: Gonzalo Jiménez Cocq, CEO Auditamos.cl, Consultor Internacional AuditorInmobiliario.cl, Speaker en Copropiedad ExpoComunidades2024.cl y en PorquePagarsiesGratis.cl

En un país como Chile, donde existen más de 50,000 comunidades de edificios y condominios, la administración de los espacios comunes es una tarea que no se puede tomar a la ligera. Según datos recientes, aproximadamente el 60% de estos inmuebles están asegurados, mientras que el 40% restante aún no cuenta con la cobertura necesaria, lo cual es una obligación según el artículo 43 de la ley de copropiedad inmobiliaria.

Esta situación presenta un riesgo significativo no solo para la administración de los edificios sino también para los miembros del comité de administración, quienes podrían enfrentar responsabilidades penales ante una pérdida patrimonial financiera.

Además de la falta de seguro en muchas comunidades, un 80% de las que sí están aseguradas no coordinan adecuadamente las coberturas y primas entre los seguros de los departamentos o casas y los seguros de los espacios comunes. Esto puede llevar a pagos excesivos de hasta un 40% más en primas, especialmente en edificios con más de 100 unidades.

El objetivo principal de una auditoría de pólizas es garantizar que todas las unidades y espacios comunes estén correctamente asegurados, evitando el infraseguro, que puede resultar en graves consecuencias legales y financieras. Asimismo, busca identificar posibles sobrepagos en las primas y, si se detectan ahorros, ajustar las pólizas en consecuencia.

Una característica destacada de este servicio es su política de costo: si no se encuentran ahorros, la auditoría es completamente gratuita. Solo en caso de identificar y realizar ajustes que resulten en ahorros, se cobra un porcentaje de los ahorros logrados.

Además del ahorro en primas, la auditoría ofrece servicios adicionales para el comité de administración y la administración misma. Por ejemplo, si algún miembro del comité queda cesante, se cubrirán sus gastos comunes por tres meses. En caso de hospitalización del administrador, se ofrece una cobertura adicional.

Este servicio, que ya aplica nuestra firma auditamos.cl en Chile y próximamente se implementará en otros países, tiene como meta no solo reducir costos, sino también mejorar la educación financiera en seguros y la experiencia de los usuarios de pólizas. Al hacerlo, busca disminuir el porcentaje de comunidades no aseguradas y mejorar la gestión de riesgos en las que ya cuentan con seguros.

En conclusión, realizar auditorías de pólizas representa una oportunidad única para las comunidades de edificios y condominios en Chile para optimizar sus gastos comunes, asegurar correctamente sus inmuebles y, en última instancia, proteger tanto a sus administradores como a sus residentes de riesgos innecesarios.

Desconocimiento: El gran problema en el mercado de Administración de edificios y condominios

Por: Sergio Jara Rivera, CEO SOMA Holding Group. Gerente General SOMA Gestión Inmobiliaria, SOMA Defensa Legal, Qi.WAN Tecnología y Domótica, SGN y Sana Meditación

El sector de la administración de edificios y condominios enfrenta un problema grave: el desconocimiento. Este desconocimiento afecta a todos los involucrados: los residentes de las copropiedades, los miembros de los comités de administración, las empresas que operan sin los conocimientos necesarios, y las compañías tecnológicas que presionan a sus clientes para realizar cambios y trabajos que aún no son viables. Estas empresas venden sus sistemas como soluciones mágicas, cuando en realidad solo son herramientas que dependen de la transparencia del administrador que las utiliza.

Existen compañías que aseguran tener bases de datos de administradores competentes, lo cual es falso, ya que solo sugieren usuarios de sus sistemas sin verificar si sus procedimientos son correctos. Este panorama se vuelve aún más complejo cuando se intenta ser honesto y transparente. Decir la verdad en este rubro a menudo ofende y aliena a las personas, dificultando la contratación de empresas profesionales con conocimientos sólidos. El mercado está dominado por la falta de transparencia y profesionalismo, lo que perpetúa un círculo vicioso de desinformación y malas prácticas.

Es común ver a comités que rechazan cualquier intento de trabajo profesional y sincero. El sector parece estar dominado por la mentira, la desinformación y la falta de ética. Durante más de 20 años, el mercado ha sido controlado por personas sin los conocimientos adecuados, que han contribuido al deterioro y la desconfianza en la industria. Estas mismas personas ahora crean nuevas instituciones, pretendiendo representar a todo el gremio, lo cual es ineficaz para profesionalizar el sector.

Los comités de administración a menudo están formados por individuos sin los conocimientos mínimos necesarios, tanto legales como económicos. Esto lleva a decisiones que deterioran las comunidades y reducen la plusvalía de las inversiones. Además, es común encontrar miembros de comités con intereses creados en el manejo de fondos o en la contratación de personal para mantenimiento. Aquellos que poseen los conocimientos necesarios son vistos como amenazas, tanto por otras empresas como por los comités, quienes prefieren mantener el status quo en lugar de revelar la verdad y trabajar de manera profesional y transparente.

Es imperativo que el país cuente con profesionales serios y bien informados en todas las áreas de la administración de edificios y condominios. La falta de profesionalismo y ética es insostenible. Necesitamos urgentemente personas capaces de transparentar los gastos e ingresos, con conocimientos legales sobre la materia, y que visiten las comunidades regularmente. El deterioro es generalizado, afectando tanto a comunidades humildes como a las más pudientes. Es un problema nacional que debe resolverse para salvaguardar las comunidades y las inversiones de los propietarios.

El llamado es a profesionalizar el sector, no solo con empresas que tengan los conocimientos adecuados, sino también educando al público sobre las labores que deben realizarse y las competencias necesarias. Aunque la tecnología se promociona como la solución definitiva, la realidad es que la administración requiere conocimientos, gestiones y habilidades que un algoritmo no puede suplir.

Es fundamental que la industria de la administración de edificios y condominios evolucione hacia la profesionalización y la transparencia, para proteger las inversiones y mejorar la calidad de vida de quienes viven en estas comunidades.

¿Por qué los subsidios de viviendas no están siendo efectivos?

Por: Fernando Zamorano, CEO y Fundador de Tu Hipotecario y ZC Kapital Corredora de Créditos Comerciales.

A la fecha en Chile existe un déficit habitacional app de 600.000 viviendas, y un total de 1.200.000 viviendas que necesitan planes de mejoramiento, conservación, ampliación y acceso a servicios básicos, según detallo el último informe de Techo Chile y Deficit Cero , crisis que no solo afecta a los niveles socioeconómicos más bajos del país, sino que también a la clase media que sigue desprotegida por el Estado de Chile.

Los subsidios habitacionales vigentes para los niveles socioeconómicos bajos y clase media como el DS1, DS19, DS49 y FOGAES, no han funcionado a cabalidad ante el alza de los precios de las propiedades en estos últimos 5 años y el sobreendeudamiento en alza que vienen arrastrando este segmento desde el año 2019 a la fecha, lo que deja a gran parte fuera de ratios a la hora de ser evaluados y optar a un financiamiento hipotecario.

El año 2023, el MINVU impulso un nuevo beneficio denominado FOGAES, el cual fue creado bajo la necesidad de cubrir en parte el sobre stock de viviendas que al día de hoy a nivel nacional ronda app en 114.000 viviendas , este beneficio cubre la adquisición de la primera vivienda con precios de venta hasta UF 4.500, donde el Estado de Chile avala el 10% del precio de venta y con eso llegar al 90% de financiamiento y ayudar en gran parte a este segmento que solo estaba calificando al 80% de financiamiento y por no contar con un 20% de ahorro que exigen las instituciones financieras a la hora de otorgar un Crédito Hipotecario, el tema que hoy la banca solo está otorgando este financiamiento a clientes con buen perfil y no a personas muy ajustadas con compromisos financieros a corto plazo.

Como dato importante, en Junio pasado el MINVU amplio la vigencia del FOGAES hasta Diciembre 2024 y está vez se incorporó a las Mutuarias con el fin de ampliar la oferta vigente, lamentablemente, ninguna de estas instituciones quiso participar por al gran riesgo crediticio que ocasionaría financiar al 90 % del precio de una vivienda, debido a una economía contraída y clientes muy ajustados financieramente; las mutuarias llevan años financiando solo hasta el 80% del precio de venta y por lo visto no quieren arriesgarse a tener una cartera poco atractiva financieramente y  en dónde sus fondos en su gran mayoría provienen de inversionistas y otros de la Renta Fija.

Respecto a las colocaciones del FOGAES, la única institución que ha cursado la mayoría de este Beneficio, ha sido el Banco Estado, debido a que el resto de la banca sigue incrementando sus políticas de riesgo y evaluando con pinzas toda vez que reciben este tipo de requerimientos para acceder al 90% de financiamiento del precio de una vivienda y dónde el Estado de Chile avala el 10%  y la banca el 80% restante.

El Banco Central de Chile publicó el pasado miércoles 17 de Julio del 2024 los resultados de la Encuesta sobre Créditos Bancarios, correspondiente al segundo trimestre del presente año, destacando al sector de construcción e inmobiliario, como los principales afectados en cuanto a la entrega de préstamos por parte de la banca chilena, en donde al primer trimestre, las condiciones de oferta se restringen para los segmentos construcción e inmobiliario. De esta manera, la proporción de entidades que reporta condiciones de crédito más restrictivas para la construcción se mantiene en 30%, similar al período previo, mientras que para las empresas inmobiliarias aumenta de 27% a 40%», señaló el documento.

En esta misma línea, el pasado 08 de julio de 2024, los ministros de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes; de Hacienda, Mario Marcel; y de Economía, Fomento y Turismo, Nicolás Grau, anunciaron un conjunto nuevas medidas para apoyar tanto a las familias a comprar viviendas nuevas terminadas como a las empresas de la construcción a reducir el stock de unidades disponibles, para ello, se contempla un aumento del monto de dicho subsidio, otorgándose 150 UF adicionales para la adquisición de unidades del mercado inmobiliario y 100 UF para aquellas pertenecientes a proyectos seleccionados por el Programa de Integración Social y Territorial (DS19). Dentro de este paquete de medidas, destaca el aumento del precio máximo para adquirir viviendas terminadas en stock a través del Subsidio para Sectores Medios (DS1), desde el límite anterior de 2.200 UF al nuevo de 3.000 UF.

Para utilizar este beneficio, de implementación inmediata para familias que hayan obtenido el subsidio DS1 en su tramo 2 o 3, y se encuentre sin aplicar, las unidades deben contar con recepción municipal y cumplir con los requisitos establecidos por SERVIU.

Con este aumento del subsidio DS1, las familias beneficiarias podrán aplicarlo para comprar viviendas terminadas en stock tanto en el mercado inmobiliario, que tengan sobre 40 m2, con un universo estimado por la Cámara Chilena de la Construcción de 17.199 unidades con precio de hasta 3000 UF, como a las 5.000 viviendas disponibles de proyectos del Programa de Integración Social y Territorial (DS19). Para el primer caso, a las personas de los tramos 2 y 3 se les otorgará 150 UF adicionales a su subsidio, mientras que para quienes opten por proyectos seleccionados por el programa del Minvu, que hayan obtenido la recepción municipal al 31 de marzo de 2024, recibirán 100 UF más.

Esperemos que estás nuevas medidas ayuden en parte a acceder a la casa propia, donde todos los años gran parte de la población beneficiada por algún subsidio estatal los devuelve al MINVU, debido a que no lo han podido utilizar por la gran escases de viviendas que calcen con este segmento y donde muchas veces este segmento se ven en la obligación de buscar viviendas en las comunas periféricas de Santiago,  lo que no es atractivo, debido a que quedan muy lejos de sus lugares de trabajo,  red de apoyo y circulo de contactos .

Esperamos que la banca financiera con estas nuevas medidas,  pueda soltar la mano en sus políticas restrictivas a la hora de evaluar y otorgar un financiamiento bajo estos subsidios estatales, la crisis inmobiliaria sigue vigente y se hace necesario que entre todos reactivemos las colocaciones de viviendas y poder bajar en parte el sobre stock vigente, donde se presupuesta que a estos ratios de velocidad de colocaciones, se extinga app en 3 años más.

¿Quién paga la cuenta?

Por: Juan Moreno, Consejero de la CUT, Presidente del Sindicato Interempresas Walmart SIL

El 1 de julio entró en vigencia el aumento del salario mínimo que supone un alza de 19% y que beneficia a 800 mil trabajadores y trabajadoras. Junto a aquello, el Gobierno anunció un alza en las cuentas de electricidad calculando un aumento que podría llegar a 30% el próximo mes y a más de un 50% en el año siguiente.

El debate hoy se ha instalado respecto a la idea de aumentar el subsidio que hasta ahora será para el 40% de los hogares más vulnerables del país, cuentas que se estiman empezarán a llegar la primera semana de agosto con plazo para poder pagarlas hasta finales de septiembre.

Sin embargo, estos subsidios serán para quienes no tengan deudas con las empresas, pero hoy -según cifras del mercado eléctrico- hay 600 mil cuentas con morosidad, por lo que quedarían sin este beneficio y, muy probable, que responda al mismo grupo que hoy su sueldo mínimo aumentó a 500 mil, es decir solo un 19% más.

Lo anterior supone que sería una de las razones de la baja cantidad de personas que han suscrito los convenios eléctricos, por lo que es imperioso que, al alero de esta discusión, se presente con urgencia alguna alternativa que mejore o aumente el subsidio ante esta escandalosa alza y que incluya no solo aquellos que están dentro del 40% de vulnerabilidad, sino a todos los trabajadores y trabajadoras que reciben el salario mínimo.

Se ha puesto sobre la mesa la posibilidad de flexibilizar los convenios de pago a los hogares que pertenecen al 40% más vulnerable permitiendo acceder a este sin pie y sin intereses, y así formalizar la deuda, sin embrago esto sigue siendo insuficiente, porque además del bajo impacto del aumento del salario mínimo, estamos en un nulo avance de la reforma de pensiones, por lo que también debiera considerarse un convenio de electricidad a todas las personas mayores sin importar su vulnerabilidad.

Esto último, no es solo una señal, sino es coherente con una determinación que si bien el Gobierno debía tomar ante el congelamiento de las tarifas, podríamos preguntarnos si el período de invierno era la oportunidad entendiendo que es cuando más aumenta el consumo de electricidad en los hogares, y donde además ante el último informe del Banco Central que ha ajustado su proyección del IPC a un 4,2% al cierre de 2024 cuatro décimas más de lo estimado, las presiones inflacionarias nublaran las posibilidades de equilibrar el costo de la vida.

Cada día se aleja más el acceso a la casa propia en Chile

Por: Fernando Zamorano,  CEO de Tu Hipotecario y ZC Kapital corredora de créditos Comerciales.

El Mercado Inmobiliario en Chile desde el año 2019 viene con colocaciones bajo el promedio histórico y con tasas hipotecarias que se han mantenido sobre el 4,8% + UF de interés anual; agrega que al cierre de Junio 2024, el promedio de tasas hipotecarias se posiciono en el 5,02 %  y no divisa que al corto plazo vaya a la baja esta tendencia.

El cierre del 2024 se proyecta que terminaremos con una inflación entorno al 4,2 o 4,5 %,  si a esto le agregamos una economía global deteriorada, costo construcción al alza, escases de suelo, etc., seguiremos observando un alza al precio de las viviendas nuevas, con un ratio que se mantendrá dentro de los próximos 3 años.

Todo esto ha llevado que gran parte de la población chilena y que viene con deudas de arrastre post crisis social y pandemia, siga quedando fuera del acceso a la casa propia.

Según el último informe de la CMF (Comisión para el Mercado financiero) a Marzo 2024 el  aumento de morosos sobre 90 días sigue arrojando números rojos y llego al 2,33 %, cifra que no se veía desde el periodo Marzo 2014.

La deuda morosa promedio supera los 2,5 millones de pesos y según el INE (instituto nacional de estadísticas), el sueldo promedio de los Chilenos es de 757 mil pesos mensuales, lo que genera una inmensa desproporción entre el sueldo promedio y la deuda promedio mensual, si a esto le sumamos que la Banca Crediticia ha aumentado sus ratios de riesgo, lo que sigue dejando a gran parte de la población fuera del acceso al crédito.

Hoy en Chile existen app 4,5 millones de personas en Dicom y la cartera en mora sobre 90 días sigue en en aumento a Junio 2024, la banca financiera en este ulitimo tiempo ha recibido muchas solicitudes de repactaciones o refinanciamientos de créditos de consumo e Hipotecarios, lo que seguirá dejando a este segmento por años fuera del acceso al financiamiento.

Se divisa un panorama poco auspicioso para los próximos 3 años, por otro lado, el gobierno local ha impulsado una serie de medidas para al acceso a la primera vivienda, las que lamentablemente no han sido suficientes para apalear en parte el sobre stock de propiedades a la venta, que hoy se encuentra en torno a 114.000 viviendas a nivel nacional.

Fin primer semestre 2024: ¿Y ahora qué viene?

Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial.

El sector inmobiliario chileno experimentó un auge de ventas durante el primer semestre de 2024, impulsado principalmente por las agresivas estrategias de liquidación de las inmobiliarias.

Estas empresas, cargadas con un stock acumulado de aproximadamente 100.000 unidades, optaron por ofrecer condiciones preferenciales y rebajas significativas a los compradores, con el objetivo de deshacerse de sus inventarios y evitar los crecientes costos financieros y operativos.

Sin embargo, este aparente dinamismo en las ventas no es más que una ilusión, una foto temporal que oculta una realidad mucho más compleja para el futuro del sector.

Los proyectos inmobiliarios que se están vendiendo actualmente fueron concebidos y planificados hace 4 o 5 años, cuando los costos de construcción eran sustancialmente más bajos. Por ende, podemos decir que los nuevos proyectos que se avecinan enfrentarán aumentos considerables, estimados en, al menos, un 15% sobre los precios actuales.

Este incremento se debe a varios factores convergentes. En primer lugar, los costos de mano de obra, terrenos, logística y materiales de construcción, han experimentado alzas significativas. Además, la inflación desatada por los retiros de fondos previsionales, han presionado al alza los precios. En consecuencia, las inmobiliarias se verán obligadas a trasladar estos mayores costos a los precios de las nuevas viviendas, haciéndolas cada vez menos accesibles para una gran parte de la población.

Otro factor a considerar, es la drástica caída en los permisos de edificación, que en algunas ciudades han disminuido hasta un tercio de los niveles registrados en los últimos 10 años. Esta disminución en la oferta futura, combinada con una demanda sostenida de viviendas debido al déficit habitacional existente en el país, vaticina un escenario de precios al alza en el mediano y largo plazo.

Sumado a lo anterior, las condiciones crediticias se han endurecido, con los bancos aplicando criterios más estrictos para otorgar préstamos hipotecarios. Esto, sumado al aumento en las tasas de interés, dificulta aún más el acceso a la vivienda propia para la mayoría de los chilenos, quienes dependen en un 99% del financiamiento bancario para concretar sus sueños de tener una casa.

Podemos decir que el mercado inmobiliario chileno se encuentra en una encrucijada, dado que, si bien las ventas han repuntado durante el primer semestre de 2024, impulsadas por las liquidaciones de stock de las inmobiliarias, este auge es temporal y no refleja la realidad. Los costos crecientes, la disminución de la oferta futura y las restricciones crediticias apuntan a un futuro donde la accesibilidad a la vivienda propia se verá cada vez más comprometida.

Para las familias chilenas que sueñan con tener su propio hogar, el momento actual podría ser una oportunidad para aprovechar las ofertas y condiciones preferenciales que ofrecen las inmobiliarias. Sin embargo, es fundamental estar atentos a las tendencias del mercado y tomar decisiones informadas, ya que el panorama a mediano y largo plazo se vislumbra, por lo bajo, desafiante.

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