La eliminación del factor comercial en las contribuciones y el auge de proyectos multifamily abren una oportunidad histórica para reimaginar el centro de la capital. Pero expertos advierten: sin voluntad política y planificación moderna, el corazón de la ciudad seguirá deteriorándose.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
¿Sabías que el emblemático edificio de Enersis en la esquina de Santa Rosa con Alameda será reconvertido en el nuevo MUT (Museo de la Transparencia)? Este es solo uno de los múltiples signos de transformación que vive actualmente Santiago centro. Según datos del mercado, esta comuna concentra el 29,3% de los edificios multifamily de la Región Metropolitana, consolidándose como un polo clave para la vivienda en arriendo.
Y ahora, una nueva medida tributaria podría acelerar esa revitalización. El Servicio de Impuestos Internos (SII) anunció la eliminación del factor comercial que elevaba las contribuciones en zonas con alta actividad económica. A partir del segundo semestre de 2025, más de 3.400 locales y oficinas del centro verán reducida su cuota de contribuciones en hasta un 50%, beneficiando al 95% de los inmuebles que estaban afectados por este criterio.
Pero no todo pasa por incentivos tributarios. Desde el ámbito inmobiliario, la lectura es más profunda. “Si el centro pudiera hablar, probablemente nos diría que está cansado de ser ignorado. Pese a estar dañado, fragmentado y subutilizado, sigue siendo el corazón de la ciudad”, reflexiona Rafaela Urrutia, broker owner de RE/MAX, quien participó recientemente en el Primer Foro Inmobiliario de CEI del ESE Business School.
Para Urrutia, el centro no necesita caridad ni promesas, sino decisiones inteligentes y estructuras que lo hagan vibrar de nuevo. “El centro no se va a recuperar solo. Y si no cambiamos el enfoque, vamos a seguir dejando pasar una oportunidad histórica”, advirtió.
Una nueva demografía, una nueva oportunidad
Hoy, más del 28% de los habitantes de Santiago centro son migrantes, muchos de ellos jóvenes y con capacidad de arriendo, aunque muchas veces excluidos de beneficios por barreras normativas, sociales o financieras. Según estimaciones del mercado, entre el 50% y 70% de quienes viven en edificios multifamily en el centro son migrantes. No es una tendencia: es una realidad instalada.
¿Por qué no construir políticas e inversión en base a esa realidad? Urrutia identifica cuatro aspectos que podrían desbloquear el potencial del centro, como son los subsidios de arriendo desconectados de la realidad migrante done se exigen requisitos de permanencia que no consideran la formalidad laboral ni el historial de arriendo puntual de miles de personas. Ajustarlos no sería regalar beneficios, sino integrar realidades.
La Norma 4.1 de la OGUC permite eximir la exigencia de estacionamientos en zonas bien conectadas. Pero en la práctica, casi no se aplica. Un cambio allí podría facilitar la reconversión de edificios antiguos sin trabas innecesarias.
Algunas comunas llevan más de 40 años sin actualizar sus planes reguladores. Pensar en una ciudad moderna exige dejar atrás marcos normativos del siglo pasado.
Las Direcciones de Obras Municipales (DOM) operan sin una coordinación clara con una estrategia nacional de desarrollo urbano. Y mientras tanto, el sector privado se paraliza por incertidumbre normativa y falta de incentivos claros.
Construir ciudad, no solo edificios
“Revitalizar el centro no es un capricho nostálgico. Es una estrategia de país”, afirma Urrutia. Para lograrlo, se necesita una nueva alianza entre el Estado, los privados y la comunidad: con políticas habitacionales integradoras, subsidios adaptados, planificación moderna y modelos de inversión innovadores.
“No necesitamos más torres sin alma. Necesitamos ciudad, comunidad y oportunidad”, concluye la experta. Porque lo que está en juego no es solo el futuro del centro de Santiago, sino la forma en que Chile entiende y construye sus ciudades.
