El alza en los costos y la incertidumbre han afectado también la viabilidad de futuros proyectos.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Un informe de la consultora inmobiliaria Colliers detalla que en Estación Central todavía hay 3 edificios de viviendas que, a pesar de estar completamente construidos, permanecen inhabitables debido a la falta de recepción final por parte del municipio, requisito indispensable para poder inscribir, escriturar y vender legalmente los departamentos.
Las cifras actualizadas evidencian que se trata de una situación estructural, con efectos acumulativos y consecuencias que se extienden más allá de las inmobiliarias: afectando directamente a compradores, arrendatarios, e incluso al desarrollo urbano de la comuna, detalla el reporte.
Según el estudio, la raíz del conflicto se encuentra en la negativa de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de entregar recepciones a proyectos construidos en base a permisos de edificación emitidos hace años, los cuales fueron legalmente aprobados y luego puestos en entredicho tras un giro político.
Desde Colliers sostienen que el valor jurídico de los permisos de edificación ha sido ratificado por diversas cortes de apelaciones y por la Corte Suprema en múltiples casos. «Los tribunales han determinado en ocasiones que el municipio debe llegar a un acuerdo con el propietario del proyecto y/o pagar una indemnización por el daño patrimonial causado por demoras en las recepciones municipales o por la negativa a otorgarlas. Sin embargo, en estos casos no se ha otorgado la recepción final debido a cambios en criterios administrativos, lo que genera incertidumbre y paralización de proyectos», explica el informe.
En la práctica, esto ha generado un bloqueo administrativo que impide la ocupación de los inmuebles. Las inmobiliarias no pueden comercializar las unidades ni recuperar la inversión. Cada día que pasa sin resolución se traduce en mayores costos financieros, intereses acumulados y una creciente incertidumbre para las empresas y los potenciales compradores.
La magnitud del problema ha ido disminuyendo, pero sigue siendo crítica. En agosto de 2023, según cifras de Colliers, había alrededor de 300.000 m² construidos sin recepción municipal. Hoy, la cifra se redujo a 70.000 m², correspondientes a los tres edificios que continúan a la espera de autorización. Hace dos años, eran 20 torres y más de 6.700 unidades habitacionales las que se encontraban en la misma situación.
Si bien algunos proyectos han logrado avanzar tras negociaciones o resoluciones judiciales, Colliers estima que los tres desarrollos aún detenidos representan un daño patrimonial adicional de US$5 millones, mientras que el total de perjuicios para las 20 torres alcanza ya los US$130 millones, principalmente por el costo financiero de mantener edificios sin ingresos por venta.
Uno de los efectos colaterales más severos del conflicto ha sido el encarecimiento del precio de las viviendas. Un departamento que en 2022 costaba cerca de 3.000 UF ($86 millones), hoy puede alcanzar $110 millones, e incluso $126 millones si se incluyen los costos financieros que han debido absorber las inmobiliarias.
En muchos casos, los compradores que firmaron promesas de compraventa no han podido acceder finalmente a sus viviendas, ya sea porque perdieron capacidad crediticia, se desincentivaron frente al alza de precios o simplemente se cansaron de esperar.
El alza en los costos y la incertidumbre han afectado también la viabilidad de futuros proyectos, generando una desconfianza generalizada en el mercado. Colliers advierte que esta dinámica está golpeando no solo a los actuales desarrolladores, sino también a la posibilidad de ampliar la oferta habitacional de la comuna.
La consultora proyecta un enfriamiento sostenido de la inversión inmobiliaria en Estación Central. Las dificultades para obtener recepciones, sumadas a nuevas restricciones del plan regulador, están desincentivando la tramitación de nuevos permisos. Esta caída en la oferta futura puede, paradójicamente, generar un alza de precios más agresiva en los próximos años, impactando especialmente a los segmentos de arriendo y primera vivienda.
Colliers plantea que la comuna está perdiendo su atractivo como zona de desarrollo inmobiliario, y que los riesgos normativos, sumados a la incertidumbre institucional, están llevando a que inversionistas y constructoras busquen alternativas en otras comunas con menor fricción administrativa.
Otro punto crítico destacado en el informe es la aplicación retroactiva de nuevas interpretaciones normativas a permisos de edificación que ya habían sido aprobados. Aunque la ley reconoce expresamente el derecho de propiedad sobre estos permisos, los cambios de criterio por parte de las autoridades locales han sido usados para bloquear recepciones finales.
Este fenómeno no es exclusivo de Estación Central. Casos similares han ocurrido en San Miguel, donde se impidió avanzar con un proyecto en el terreno de la Ciudad del Niño, y en Ñuñoa, con el proyecto paralizado en Plaza Egaña, que recién pudo retomarse tras una extensa batalla judicial. La diferencia, según Colliers, es que Estación Central concentra un volumen de permisos observados muy superior al de otras comunas.
Frente a este escenario, el informe de Colliers sugiere que la única salida viable es buscar acuerdos entre las autoridades municipales y los desarrolladores, que permitan compatibilizar el derecho de propiedad adquirido con las nuevas exigencias administrativas.
En algunos casos, esto podría implicar asumir costos adicionales o resignar parte de los ingresos proyectados. No obstante, advierten que seguir negando la recepción a proyectos válidamente autorizados podría afectar la estabilidad del desarrollo urbano y la confianza en las instituciones.
