Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS
El 30 de julio de 2024 fue ingresado a la Cámara de Diputadas y Diputados a su primer trámite constitucional, el mensaje presidencial que contiene el denominado “Proyecto de ley de protección del territorio y la vida rural”, en adelante, el “Proyecto”.
Como una primera aproximación, el objetivo principal del Proyecto es regular la destinación a finalidades urbanas o habitacionales de los loteos agrícolas, compatibilizándolos con los usos silvoagropecuarios del suelo rural. Así, este proyecto de ley pretende incorporar diversas modificaciones al Decreto Ley N°3.516 de 1980, al art. 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y a la Ley 18.755 que establece normas sobre el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG).
El Proyecto pretende regular los proyectos de parcelaciones para fines preferentemente habitacionales (Conjuntos Residenciales Rurales) en el ámbito de la LGUC, estableciendo requisitos para su aprobación, tales como, (i) acceso a camino público, (ii) cumplir con la superficie predial mínima definida en el respectivo instrumento de planificación de nivel intercomunal, cuando corresponda, o en su defecto, la subdivisión predial mínima será de 5.000 metros cuadrados, (iii) contar con un reglamento interno de convivencia y un plan de monitoreo para el uso y aprovechamiento racional de los recursos de los predios que lo conforman, (iv) contar con red de agua potable y soluciones sanitarias, ya sean colectivas o individuales, aprobadas por las autoridades correspondientes, (v) factibilidad de electricidad para cada lote, (vi) contar con un acuerdo de recolección, transporte y disposición final de residuos sólidos domiciliarios con la municipalidad respectiva, entre otros.
Se establece una presunción legal en virtud de la cual todo proyecto de subdivisión que contemple 6 o más lotes colindantes cuya superficie individual por lote no supere las 3 hectáreas físicas (individualmente considerado o sumado a una subdivisión anterior adyacente) será considerado un Conjunto Residencial Rural.
Adicionalmente, en cada lote se podrá construir una vivienda unifamiliar que no ocupe más del 10% de su superficie, las construcciones complementarias no podrán superar el 20% y el 70% restante deberá ser destinado a fines silvoagropecuarios, de conservación, preservación y/o restauración ambiental, cumpliendo con las otras condiciones que se señalan en el Proyecto.
Por otro lado, se mantiene la normativa que posibilita el desarrollo de la vivienda social y las demás excepciones actualmente admitidas en el área rural, simplificando y objetivando su procedimiento.
Finalmente, se proponen normas transitorias que establecen que durante los 3 primeros años de vigencia de la ley, el propietario que hubiere adquirido el dominio de un predio resultante de una subdivisión certificada conforme al Decreto Ley N°3.516 con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva normativa, podrá solicitar la autorización para la construcción de una vivienda unifamiliar que no sea necesaria para la explotación agrícola ganadera o forestal del predio cumpliendo con los requisitos contemplados para los Conjuntos Residenciales Rurales. Esto, en buen chileno, es aplicar la nueva normativa a los derechos adquiridos de los propietarios de terrenos con anteriorida a su entrada en vigencia. Es decir, no es otra cosa que aplicar la nueva ley durante 3 años con efecto retroactivo; lo que naturalmente contraria, per sé, a la propia ley y su principal efecto, esto es, su irretroactividad.
Para los legos en la materia, y para que se pueda dimensionar adecuadamente este punto, esta norma transitoria que se pretende acarrea dos importantes problemas a solucionar: (i) por el principio de irretroactividad, las leyes no pueden cobrar efecto respecto de hechos anteriores a su vigencia. Lo consagra el artículo 9° de nuestro Código Civil al modo de una prohibición, por la cual “La ley solo puede disponer para lo futuro, y no tendrá jamás efecto retroactivo”, señala la citada norma. Completa la regulación legal de este asunto el artículo 1° de la ley sobre efecto retroactivo de las leyes (LER) de 1861, que regula la forma de resolver conflictos objeto de regulación de leyes dictadas en diversas épocas; y (ii) esta norma transitoria en específico, reviste otro gran problema con ocasión del derecho privado y que dice relación con la teoría de los derechos adquiridos y la garantía constitucional de la propiedad.
Sin duda, este y otros aspectos, deberán ser aclarados, corregidos y/o complementados, especificados o derechamente desechados durante el proceso legislativo que le espera antes de su nacimiento a la vida jurídica de este Proyecto.
