Por: Yuval Ben Haym, director general REMAX Chile
La propuesta del Presidente José Antonio Kast de establecer una exención transitoria del IVA para viviendas nuevas por 12 meses vuelve a instalar un debate recurrente en la economía chilena: cómo reactivar el sector inmobiliario sin distorsionar el mercado ni generar efectos indeseados en el corto plazo.
A primera vista, la medida apunta en la dirección correcta. La industria de la construcción atraviesa uno de sus momentos más complejos en décadas, enfrentada a una combinación de factores adversos: aumento de costos, menor dinamismo en la demanda, condiciones crediticias más exigentes y un evidente sobrestock de viviendas, especialmente en proyectos en blanco y en verde. En ese contexto, cualquier incentivo que busque destrabar la venta y reactivar la inversión aparece no solo como pertinente, sino urgente.
El diagnóstico es compartido por actores del mercado como Yuval Ben Haym, quien advierte que el verdadero objetivo de esta política no es únicamente facilitar la compra de viviendas, sino reactivar un ecosistema económico mucho más amplio. La construcción, en Chile, no es un sector aislado: es un motor que arrastra empleo, financiamiento, consumo y desarrollo urbano. Si se mueve la aguja en este ámbito, el impacto se siente en toda la economía.
Sin embargo, asumir que la eliminación del IVA se traducirá automáticamente en una baja de precios es, en el mejor de los casos, ingenuo. La experiencia previa —como la aplicada en 2015— muestra que estos incentivos tienden más bien a dinamizar la demanda que a reducir significativamente los valores finales. En otras palabras, el beneficio no siempre se traspasa de forma directa al comprador, sino que muchas veces se diluye en la lógica de mercado, donde oferta y demanda terminan ajustando los precios.
El punto más delicado, sin embargo, no está en el largo plazo, sino en el corto. La sola discusión de esta medida —que aún debe pasar por el Congreso— podría generar un efecto de “pausa” en los consumidores. ¿Para qué comprar hoy si mañana podría ser más conveniente? Esta incertidumbre, en un mercado ya debilitado, puede profundizar la desaceleración antes de que cualquier beneficio se materialice.
A esto se suma un problema estructural que la medida no aborda: el acceso al financiamiento. Hoy, el principal freno para la compra de viviendas no es el precio ni siquiera la tasa de interés, sino la capacidad de las personas para reunir el pie exigido por la banca. Mientras ese cuello de botella no se resuelva, cualquier incentivo a la oferta tendrá un impacto limitado en la demanda real.
Por otro lado, la eventual reactivación del sector podría generar un efecto en cadena. Si algunas inmobiliarias comienzan a ofrecer condiciones más atractivas, la competencia podría empujar al resto del mercado a hacer lo mismo. Lo mismo ocurre con la banca, que históricamente ha encontrado en los créditos hipotecarios uno de sus negocios más estables, especialmente en un sistema indexado a la UF que mitiga los riesgos inflacionarios.
En ese escenario, la exención del IVA aparece como una pieza más dentro de un engranaje mucho mayor. No es una solución mágica, pero sí un instrumento que, bien implementado, podría contribuir a reactivar un sector clave para la economía chilena.
La pregunta de fondo es si el país está dispuesto a ir más allá de medidas transitorias y abordar los problemas estructurales del acceso a la vivienda. Porque mientras el foco siga puesto únicamente en estimular la oferta, sin resolver las barreras de entrada para los compradores, cualquier reactivación será parcial y, probablemente, temporal.
En definitiva, la propuesta abre una oportunidad, pero también evidencia una tensión: la necesidad de actuar rápido frente a una industria en crisis, sin perder de vista que las soluciones de fondo requieren algo más que incentivos puntuales. Requieren una visión integral del mercado de la vivienda, donde oferta, demanda y financiamiento avancen en la misma dirección.
