Por: Ignacio del Río, CEO de Legria
El mercado inmobiliario chileno se encuentra en un momento único. Por un lado, la oferta de propiedades está en niveles históricos: hay 38.000 unidades terminadas y sin vender, con un tiempo promedio de 29 meses para agotar este sobrestock. Por otro lado, la demanda sigue contenida, en gran parte debido al alto costo del crédito hipotecario, un factor clave para quienes buscan financiar su vivienda.
Pero aquí hay algo que muchos no consideran: el crédito hipotecario de tasa fija, tan común en nuestro sistema financiero, está desbalanceado a favor de las personas y en desmedro de los bancos. La lógica es simple: si las tasas bajan, los usuarios tienen la opción de refinanciar su crédito para reducir su cuota mensual.
Mientras los costos asociados, como el prepago o los gastos notariales, sean razonables, el ahorro es directo. Además, si las tasas suben, el banco no puede ajustar la tasa ni aumentar la cuota, quedándose con un préstamo menos valioso en términos financieros.
En otras palabras, un crédito hipotecario de tasa fija funciona como un “seguro” contra las alzas en las tasas, pero a la vez permite aprovechar las bajas a través del refinanciamiento. Desde el punto de vista financiero, siempre estás en el “primer mes” de lo que queda de tu crédito, ya que el refinanciamiento se calcula sobre el saldo y el plazo restante.
Por esta razón, si puedes pagar el dividendo mensual del crédito con las tasas actuales, no tiene sentido esperar. ¿Por qué? Si las tasas bajan, puedes refinanciar y mejorar tu cuota; si las tasas suben, te beneficias al mantener la tasa pactada; y si se mantienen, habrás tomado una decisión correcta al aprovechar las condiciones actuales del mercado inmobiliario.
El mejor momento para entrar al mercado hipotecario no es cuando las tasas son perfectas, sino cuando encuentras una propiedad que cumple tus necesidades y puedes asumir el costo del crédito. En un mercado con sobrestock y muchas oportunidades, postergar la decisión podría significar perder buenas ofertas.
Así que, ¿vale la pena esperar? Para la mayoría de los casos, si tienes acceso a crédito, la respuesta es no. Es un buen momento para tomar la decisión, evaluar la capacidad de pago y tener en mente que: si las tasas bajan, siempre está disponible la opción de refinanciar.
