Comunidad Mujeres Inmobiliarias instala el debate sobre el futuro de las ciudades con un inédito análisis del mercado chileno

En una industria donde la información suele encontrarse fragmentada entre organismos públicos, consultoras y empresas privadas, Comunidad Mujeres Inmobiliarias (MI) decidió reunir distintas miradas bajo una misma publicación. Así nació Pulso Inmobiliario, un informe que busca convertirse en una herramienta permanente de análisis para interpretar las tendencias que están redefiniendo el mercado inmobiliario chileno.

La publicación no se limita a recopilar cifras. Su objetivo es entregar contexto, conectar variables demográficas, regulatorias y económicas, y aportar evidencia que facilite la toma de decisiones de inversionistas, desarrolladores, autoridades y profesionales del sector.

"Queremos generar conocimiento para anticipar tendencias y aportar al debate sobre cómo construir ciudades más eficientes, inclusivas y sostenibles", es el espíritu que atraviesa esta primera edición.

La crisis habitacional como punto de partida

Uno de los principales capítulos del informe aborda la creciente brecha entre el aumento de la demanda por viviendas y la capacidad de las ciudades para responder a ella.

El documento muestra que la Región Metropolitana incorpora cerca de 187 mil nuevos habitantes cada año, mientras el tamaño promedio de los hogares continúa disminuyendo. Si en 1992 cada vivienda albergaba cuatro personas, hoy esa cifra cayó a 2,8 habitantes, generando una presión permanente por nuevas unidades habitacionales.

Sin embargo, la producción de viviendas ha seguido la tendencia contraria.

Mientras en 2019 se aprobaron más de 64 mil viviendas, hacia fines de 2025 esa cifra descendió a poco más de 30 mil unidades, el nivel más bajo registrado en las últimas tres décadas.

Para MI, esta situación responde a una combinación de factores: mayores restricciones urbanísticas, procesos de aprobación cada vez más extensos y un acceso más complejo al financiamiento tanto para desarrolladores como para compradores.

La reforma a la OGUC y el desafío de densificar

Otro de los focos del informe es la propuesta de modificación al artículo 2.1.22 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), incluida dentro del Plan de Reconstrucción.

El análisis plantea que el cambio podría transformarse en una de las reformas regulatorias más relevantes de los últimos años al modificar el cálculo de la densidad habitacional permitida.

La iniciativa permitiría desarrollar un mayor número de viviendas en terrenos ya urbanizados, especialmente en sectores próximos a estaciones de Metro, corredores de transporte y otros ejes de conectividad.

Para Comunidad Mujeres Inmobiliarias, una política de este tipo puede contribuir a recuperar la oferta habitacional, mejorar la eficiencia del uso del suelo y reactivar proyectos que hoy permanecen detenidos por falta de viabilidad económica.

El mercado cambia: menos propietarios y más arrendatarios

Pulso Inmobiliario también identifica un cambio estructural en el acceso a la vivienda.

De acuerdo con cifras de la Encuesta CASEN, la proporción de hogares propietarios cayó desde un 66% en 2011 a cerca de un 54% en la actualidad.

En sentido inverso, el arriendo continúa expandiéndose y ya supera el 34% de los hogares de la Región Metropolitana, reflejando tanto las dificultades para acceder a créditos hipotecarios como los cambios demográficos y laborales que vive el país.

Según el informe, esta transformación obliga a repensar la planificación urbana y las tipologías residenciales que demandarán las próximas generaciones.

Datacenters: un mercado emergente con alto potencial

Uno de los capítulos más innovadores del estudio analiza el crecimiento de los datacenters, infraestructura que comienza a adquirir relevancia dentro del mercado inmobiliario.

El informe, desarrollado junto a JLL, muestra que Chile concentra cerca del 46% de la infraestructura hyperscale de Latinoamérica, posicionándose como el tercer mercado regional después de Brasil y México.

Sin embargo, el estudio aclara que, por su escala, los datacenters aún no pueden compararse con los grandes segmentos tradicionales del desarrollo inmobiliario.

Para Javiera Basso, Head of Advisory & Valuation de JLL, se trata de un mercado con un enorme potencial de crecimiento, aunque condicionado por desafíos regulatorios. "No me atrevería a llamarlo uno de los motores más importantes del desarrollo inmobiliario, porque por escala es difícil que el mercado de datacenters compita con los grandes mercados. Son dinámicas completamente distintas. Sin embargo, sí es un mercado con muchísimo potencial, porque Chile tiene las condiciones para transformarse en un verdadero hub digital de Sudamérica."

La especialista sostiene que uno de los principales desafíos es la implementación del Plan Nacional de Datacenters, iniciativa impulsada para entregar mayor certeza regulatoria respecto al uso de suelo, requerimientos energéticos e infraestructura necesaria para este tipo de proyectos. "Lo primero es que el Plan Nacional de Datacenters logre consolidarse. Ese plan permitirá establecer reglas claras para una industria que creció muy rápidamente y que todavía enfrenta vacíos normativos respecto a permisos, infraestructura energética y requerimientos hídricos."

Basso agrega que también será necesario ampliar la disponibilidad de suelo industrial apto para este tipo de desarrollos. "La implantación de datacenters requiere terrenos de al menos 20 mil metros cuadrados. Ese tipo de suelo es escaso en Santiago y probablemente será necesario ampliar el rango de usos industriales hacia sectores periféricos para permitir su crecimiento."

Desde la perspectiva de los mercados de capitales, la especialista explica que estos activos poseen características especialmente atractivas para inversionistas institucionales. "Son activos con contratos de arriendo de largo plazo, arrendatarios de alta calidad, bajas vacancias y flujos muy estables. Por eso tienen un potencial interesante como clase de activo inmobiliario, especialmente considerando el crecimiento de la inteligencia artificial y del cloud computing."

Comunidad Mujeres Inmobiliarias apuesta por generar conocimiento

Más allá de los distintos temas abordados, el principal aporte de Pulso Inmobiliario es consolidar una plataforma de conocimiento para una industria que enfrenta transformaciones profundas.

La publicación integra información proveniente de organismos públicos, consultoras especializadas y actores privados para ofrecer una mirada transversal sobre los desafíos urbanos que marcarán la próxima década.

En un mercado donde las decisiones de inversión suelen proyectarse a veinte o treinta años, comprender las tendencias regulatorias, demográficas, tecnológicas y económicas resulta cada vez más determinante.

Con esta primera edición, Comunidad Mujeres Inmobiliarias no solo presenta un informe sectorial. También se posiciona como un espacio de reflexión técnica y colaboración interdisciplinaria que busca contribuir al diseño de ciudades más resilientes, eficientes y preparadas para los desafíos del futuro.