El fin de la "Caja Negra" en la administración de condominios.

En Chile, vivir en comunidad ha dejado de ser un asunto de buena vecindad para convertirse en un desafío de gestión patrimonial. Muchos edificios operan bajo lo que podríamos llamar el "Síndrome del Administrador Todopoderoso": una gestión opaca, sin contrapesos, donde el Comité de Administración delega funciones por comodidad o ignorancia, transformando la administración en una verdadera "caja negra" financiera.

La Ley N° 21.442, vigente desde abril de 2022, llega para romper esta inercia. Es imperativo que los copropietarios comprendan que el administrador no es un monarca, sino un mandatario. Como todo mandatario, su deber principal es la rendición de cuentas, un proceso que no es una gentileza, sino una obligación legal inexcusable (Art. 2129 del Código Civil).

¿Qué debe revisar todo copropietario hoy?

Primero, la transparencia documental. El administrador debe poner a disposición, en tiempo real, las facturas, cartolas bancarias y conciliaciones. No existe excusa tecnológica que justifique la negativa a exhibir el destino de los fondos comunes.

Segundo, el control de los servicios básicos y laborales. La ley actual es estricta respecto al cumplimiento de obligaciones previsionales y laborales. Si el administrador no acredita el pago oportuno de cotizaciones, la comunidad asume una responsabilidad solidaria devastadora. Es el Comité, no el administrador, quien debe auditar mensualmente estos certificados.

Tercero, la limitación de facultades. Muchos administradores exceden sus atribuciones contratando servicios o realizando gastos extraordinarios sin aprobación de la Asamblea. Cualquier gasto que no esté contemplado en el presupuesto ordinario o que no haya sido ratificado por un acuerdo de asamblea, carece de respaldo legal.

La comunidad debe entender que el Comité de Administración no es un órgano decorativo. Su función, bajo la ley vigente, es supervisar, fiscalizar y, si es necesario, revocar el mandato ante la negligencia. El "visto bueno" sin lectura previa de los gastos comunes no es solo descuido; es el abandono del propio patrimonio.

La transparencia no es un favor; es el pilar fundamental sobre el cual se construye la convivencia. Es tiempo de dejar de ver a la administración como un ente incuestionable y empezar a verla como lo que es: un prestador de servicios profesional que, si no rinde cuentas, debe ser removido con el rigor que la ley permite. La autogestión informada es nuestra única defensa frente a la arbitrariedad.