Expertos adelantan cómo el nuevo subsidio hipotecario podría cambiar el acceso a la vivienda

El mercado inmobiliario chileno podría enfrentar un nuevo escenario si avanza el proyecto de ley que amplía el subsidio a la tasa de interés hipotecaria y extiende la garantía estatal del Fondo de Garantías Especiales (FOGAES). La iniciativa, impulsada por los ministerios de Hacienda y de Vivienda y Urbanismo, busca ampliar el acceso a la compra de primera vivienda y, al mismo tiempo, contribuir a la reducción del stock de propiedades nuevas.

El proyecto, que ya fue aprobado por la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, contempla aumentar desde 50.000 a 80.000 los subsidios disponibles, elevar desde 4.000 UF hasta 6.000 UF el precio máximo de las viviendas que pueden acceder al beneficio y extender su vigencia por otros 12 meses.

La propuesta llega en un momento en que el mercado mantiene un volumen importante de viviendas nuevas disponibles y donde las condiciones de financiamiento continúan siendo uno de los principales obstáculos para los compradores.

Para Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, la iniciativa puede convertirse en una herramienta relevante para reactivar la demanda.

"Dado el dinamismo que necesitamos darle a la economía y considerando que todavía existe un stock cercano a las cien mil unidades en el mercado, esta es una medida que la Cámara Chilena de la Construcción celebró de forma muy positiva, porque permite seguir apoyando a los nuevos compradores".

¿Qué podría cambiar para quienes buscan comprar?

Uno de los principales efectos esperados está relacionado con el valor de las viviendas que podrán acceder al beneficio. El proyecto amplía el límite desde 4.000 UF hasta 6.000 UF, incorporando un segmento de propiedades que actualmente queda fuera del subsidio.

Para Martínez, este cambio puede tener un efecto directo sobre la oferta disponible.

"Muchas inmobiliarias ya estaban ofreciendo descuentos importantes en propiedades de 4.300 o 4.400 UF, dejando plata sobre la mesa, solo para que sus clientes pudieran calificar al subsidio bajo el tope de 4.000 UF. Con este ajuste, ese segmento de propiedades también queda beneficiado".

El nuevo límite podría, además, ampliar las alternativas para familias que cuentan con capacidad de pago, pero que hasta ahora no encontraban una vivienda dentro del rango establecido por el programa.

Menor dividendo, pero no aprobación automática

Otro de los efectos que destacan los especialistas es la posibilidad de reducir el dividendo mensual mediante una menor tasa de interés. Esto puede modificar la evaluación que realizan las instituciones financieras respecto de la capacidad de pago de los solicitantes.

"Antes se estimaba que para calificar a un crédito de cinco mil UF se necesitaba ganar cerca de cuatro millones de pesos. Con el subsidio, hoy esa cifra podría bajar a alrededor de tres millones de pesos, porque el banco evalúa el nuevo dividendo, que es más bajo".

Sin embargo, el beneficio no significa que cualquier comprador pueda acceder automáticamente a un crédito hipotecario.

La evaluación bancaria continuará considerando elementos como el nivel de endeudamiento, los ingresos, el historial financiero y el comportamiento de pago. En otras palabras, una tasa más baja puede mejorar la capacidad de financiamiento, pero no elimina las condiciones que deben cumplir los solicitantes.

Un mercado que busca absorber el stock

Las cifras del programa vigente muestran la velocidad con que se ha utilizado el beneficio. De los 50.000 subsidios disponibles, un 80,2% ya había sido utilizado, mientras que un 63,3% de los créditos se encontraba en trámite.

De mantenerse el ritmo de solicitudes, los 18.360 cupos restantes podrían agotarse durante septiembre.

La ampliación propuesta busca precisamente dar continuidad al instrumento y extender su impacto hacia un universo mayor de compradores y propiedades.

En ese escenario, el efecto no recaería exclusivamente sobre las familias. Para el mercado inmobiliario, una mayor capacidad de compra podría traducirse en una reducción del stock disponible, mejorando las perspectivas de comercialización de proyectos que han enfrentado un período de menor demanda.

La oportunidad que ven los expertos

Desde la perspectiva de Martínez, el alcance del beneficio puede superar a quienes buscan una vivienda para habitar.

"Es una oportunidad bastante interesante tanto para la persona que compra para vivir como para la que compra para invertir, en un contexto donde el mercado necesita seguir absorbiendo el stock de viviendas nuevas disponibles".

La discusión, por tanto, comienza a trasladarse desde la existencia del subsidio hacia su capacidad real para generar nuevas operaciones. El desafío estará en determinar cuánto de esta ampliación logra convertirse efectivamente en compradores con financiamiento aprobado y escrituras firmadas.

Mientras el proyecto continúa su tramitación legislativa, el mercado inmobiliario observa una medida que podría convertirse en uno de los principales instrumentos para recuperar la demanda habitacional durante los próximos meses.