FOGAES amplía su alcance y abre una nueva ventana para acceder a viviendas de hasta 6.000 UF

El acceso a la vivienda propia vuelve a estar en el centro de la discusión inmobiliaria. La aprobación de una nueva ampliación del Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) busca atacar uno de los principales obstáculos que enfrenta actualmente la demanda: el costo del financiamiento y la dificultad para reunir el pie necesario para comprar.

La iniciativa contempla una inyección de US$175 millones al FOGAES, junto con 30.000 nuevos cupos, elevando el universo disponible hasta 80.000 beneficiarios. Al mismo tiempo, amplía desde 4.000 hasta 6.000 UF el valor máximo de las viviendas que pueden acceder al mecanismo.

El objetivo es reducir la tasa de interés hipotecaria en hasta 60 puntos porcentuales, disminuir el valor del dividendo y permitir que el pie exigido baje desde 20% hasta 10%.

La modificación adquiere especial relevancia en un escenario en que la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda se ha deteriorado durante los últimos años. De acuerdo con la Encuesta Bicentenario UC, la proporción de personas que considera posible que un trabajador pueda comprar su propia vivienda cayó desde 55% en 2009 hasta apenas 17% en 2025.

El deterioro es todavía más evidente entre las generaciones jóvenes. Un estudio de la Universidad Andrés Bello realizado en 2026 mostró que 89% de los encuestados percibe dificultades para acceder a una vivienda y 70% considera que hoy es "mucho más difícil" comprar que para sus padres. Entre las personas de 18 a 29 años, esta última percepción llega a 81,3%.

Un mercado que todavía arrastra el shock del financiamiento

El problema no se limita a las condiciones de los créditos. El mercado inmobiliario continúa enfrentando un escenario de ventas inferiores a los niveles registrados antes de la pandemia y un stock elevado de viviendas disponibles.

Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), durante el primer trimestre de 2026 se comercializaron 10.465 viviendas a nivel nacional, por debajo del promedio previo a la pandemia, cuando las ventas trimestrales superaban las 15 mil unidades.

Al mismo tiempo, el stock continúa elevado. Al segundo trimestre de este año existían 99.613 viviendas disponibles para la venta, reflejando la brecha que persiste entre la oferta existente y la capacidad efectiva de compra de los hogares.

La presión también se observa en la tenencia de vivienda. Según la Encuesta Financiera de Hogares del Banco Central, la proporción de hogares propietarios de su vivienda principal cayó desde 63% en 2017 a 52% en 2024.

En paralelo, el arriendo ha ganado terreno entre los hogares jóvenes: en 2006, el 45,7% de los hogares cuyo jefe tenía menos de 30 años arrendaba su vivienda. En 2024, esa proporción alcanzó 62,9%.

El nuevo escenario para una vivienda de 5.000 UF

La ampliación del FOGAES forma parte de un paquete más amplio de medidas que busca mejorar las condiciones de acceso y, al mismo tiempo, reactivar la actividad inmobiliaria.

Entre ellas se encuentra la exención transitoria del IVA para la compra de viviendas contemplada en la Ley de Reconstrucción, además de un nuevo régimen tributario para el DFL2 a partir de la tercera vivienda y modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) orientadas a facilitar nuevos proyectos.

El efecto combinado puede ser relevante para los compradores.

Una simulación presentada por el Ejecutivo para una vivienda de 5.000 UF, considerando un pie de 10% y un crédito hipotecario equivalente al 90% restante a 25 años, muestra que un dividendo estimado inicialmente en $950 mil podría bajar a $850 mil con la ampliación del FOGAES.

Si a ello se suma la extensión de la exención del IVA, el dividendo podría llegar a $770 mil.

En términos mensuales, el ahorro potencial alcanzaría los $180 mil.

El desafío ahora es que la solución no sea transitoria

Aunque la ampliación del FOGAES entrega una respuesta inmediata a una parte del problema, el diagnóstico apunta a una dificultad estructural del mercado inmobiliario chileno.

El subsidio a la tasa de interés y la exención del IVA tienen carácter transitorio. Por ello, el desafío de fondo continúa siendo generar condiciones permanentes que permitan que las familias accedan a financiamiento a tasas más bajas y que la oferta inmobiliaria pueda desarrollarse con menores costos y tiempos de tramitación.

En esa línea, la modificación de la OGUC ingresada a la Contraloría a fines de julio busca reactivar proyectos mediante cambios a las condiciones de densificación y constructibilidad, particularmente en sectores bien ubicados.

A ello se suma la posibilidad de que el Ministerio de Vivienda avance en un subsidio para viviendas de hasta 4.000 UF, ampliando el actual alcance del DS1 Tramo 4, que hoy se concentra en viviendas de menor valor.

El punto central, sin embargo, es que facilitar el crédito no resuelve por sí solo el problema de acceso a la vivienda. La recuperación de la demanda requiere también una oferta capaz de responder a ella, menores costos de construcción, reducción de la permisología, mayor inversión y una economía capaz de generar más empleos y mejores salarios.

El nuevo FOGAES puede ayudar a abrir una puerta que para miles de familias se ha vuelto cada vez más difícil de cruzar. Pero el verdadero desafío para el mercado inmobiliario será conseguir que esa puerta permanezca abierta cuando terminen los subsidios y las medidas extraordinarias.