Málaga enfrenta una paradoja inmobiliaria: suben las ventas, baja la rentabilidad

El mercado inmobiliario de Málaga atraviesa uno de sus momentos más singulares de los últimos años. Mientras los precios de las viviendas continúan aumentando y la demanda —especialmente extranjera— mantiene un elevado dinamismo, la rentabilidad obtenida a través del arriendo muestra una tendencia descendente.

De acuerdo con el estudio La rentabilidad de la vivienda en España en 2026, elaborado por Fotocasa, la provincia cerró el segundo trimestre del año con una rentabilidad bruta del 4,2%, la más baja de Andalucía y una de las menores de España. Cinco años atrás, ese indicador alcanzaba el 4,9%, reflejando una reducción sostenida del retorno para los inversionistas.

El fenómeno responde a un desajuste entre el precio de compra y los ingresos provenientes del alquiler. El valor de las viviendas ha aumentado con mayor rapidez que las rentas mensuales, lo que eleva el capital necesario para invertir sin que ello se traduzca en una mayor rentabilidad.

La situación contrasta con otras zonas de Andalucía, donde ciudades como El Ejido y Adra registran retornos superiores al 12%, mientras comunas emblemáticas de la Costa del Sol, como Marbella, Fuengirola, Torrox, Manilva y Benahavís, apenas alcanzan rentabilidades cercanas al 4%, ubicándose entre las más bajas del país.

La tendencia también es respaldada por el portal pisos.com. Aunque su metodología difiere de la utilizada por Fotocasa, el análisis concluye que Málaga capital figura entre las diez ciudades españolas con menor rentabilidad por alquiler, con un retorno cercano al 4,7%, muy por debajo de mercados como Tarragona o Sevilla, que superan el 7,8%.

Pese a ello, el mercado inmobiliario malagueño continúa mostrando una fuerte actividad. Una de las principales explicaciones proviene del creciente protagonismo de los compradores internacionales. Según cifras del Colegio de Registradores de la Propiedad, las adquisiciones realizadas por extranjeros pasaron de representar el 25,6% del mercado en 2021 al 34,3% en 2026, consolidando a Málaga como una de las provincias españolas con mayor presencia de inversión internacional, solo superada por Alicante.

Este comportamiento ha dado paso a dos visiones sobre el futuro del mercado. La primera sostiene que la reducción de la rentabilidad limita el atractivo para quienes buscan ingresos recurrentes mediante el arriendo, especialmente pequeños inversionistas.

La segunda plantea que el mercado ha cambiado de lógica. Para buena parte de los compradores internacionales, la vivienda ya no se adquiere únicamente como un activo de renta, sino también como residencia habitual, segunda vivienda o refugio patrimonial. Bajo esa perspectiva, el valor del inmueble sigue justificando la inversión aun cuando el rendimiento porcentual disminuya.

Más que una desaceleración, el mercado inmobiliario de Málaga parece estar experimentando una transformación estructural. La demanda continúa sólida y los precios mantienen una trayectoria alcista, pero el perfil del inversionista comienza a cambiar. En este nuevo escenario, la valorización del activo y la seguridad patrimonial adquieren un peso creciente frente a la rentabilidad tradicional por alquiler, configurando una nueva etapa para uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del sur de Europa.