Más hogares, menos vivienda: la ecuación que Santiago no resuelve

Algo no calza en el mercado residencial chileno. La demanda de vivienda crece y la oferta cae. Entre 2019 y 2025, según datos consolidados por Citify, los permisos de edificación de vivienda aprobados en la Región Metropolitana disminuyeron un 53%. En el mismo período, la necesidad de vivienda no hizo más que aumentar.

Esta semana se aprobó la Ley de Reconstrucción y Desarrollo Económico y Social, que agiliza permisos, incentiva la inversión y exime temporalmente de IVA la compra de vivienda: una señal positiva para un sector golpeado durante casi una década. De manera independiente, la actual administración tramita una modificación al artículo 2.1.22 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, que altera el factor de densidad de 4 habitantes por vivienda a 2, y en ciertos casos a 1. En palabras simples: los Planes Reguladores de cada municipio verían duplicada su densidad permitida, con independencia de la planificación que cada comuna haya determinado para sí misma.

Antes de juzgar si es buena o mala política pública, conviene mirar los datos.

La demanda de vivienda en Santiago crece de manera sostenida. La Región Metropolitana ha sumado población de forma ininterrumpida durante las últimas tres décadas. Pero el crecimiento poblacional explica solo una parte del fenómeno. La presión real proviene de cómo cambió el hogar chileno.

En 1992 vivían en promedio 4 personas por vivienda; hoy son 2,8. El país pasó de 5,65 millones de hogares en 2017 a 6,60 millones en 2024: casi 945.000 hogares nuevos en siete años. La misma población requiere hoy muchas más unidades habitacionales que hace una generación. Es un cambio estructural, no un fenómeno pasajero, y no se revierte esperando a que el ciclo cambie.

Mientras la demanda se transformaba, la oferta se estrechaba por dos vías simultáneas.

Por el lado regulatorio, entre 2010 y 2025 el 70% de las 22 comunaspericentralesde Santiago —aquellas dentro del anillo de Américo Vespucio— endureció sus Instrumentos de Planificación Territorial, reduciendo drásticamente las densidades permitidas. Justamente allí donde la ciudad ofrece mejor acceso a servicios, transporte y empleo, construir se volvió más difícil.

Por el lado de la capacidad de compra, las cifras son elocuentes. Un departamento de 5.000 UF exige una renta mensual cercana a $4.000.000, al alcance del 3% de la población. Uno de 4.000 UF requiere unos $3.200.000 y lo alcanza el 5%. Uno de 3.000 UF supone $2.400.000 y llega al 9%. Ese último tramo corresponde, hoy, a un departamento de 32 metros cuadrados en Santiago Centro.

El resultado es que las personas siguen llegando a la ciudad, pero la ciudad les ofrece cada vez menos posibilidades de comprar en ella. Chile está migrando de la propiedad al arriendo sin haberlo decidido. En 2002, el 72,5% de los hogares vivía en vivienda propia;en 2024, esa cifra cayó a 61,1%. El arriendo alcanza el 26,2% a nivel nacional y llega al 33,1% en la Región Metropolitana. No es una preferencia generacional ni un cambio cultural: es lo que queda cuando la vivienda deja de estar al alcance.

La vivienda es el principal componente del stock construido de una ciudad, del orden del 75% al 80% de la superficie edificada. Sobre esa base se organiza todo lo demás: los servicios, el comercio, la infraestructura pública. Cuando una ciudad deja de producir vivienda al ritmo en que forma hogares, no está fallando en un mercado sectorial. Está fallando en su función más elemental, que es la de poder ser habitada.

En ese contexto, liberar densidad es una corrección necesaria. Y su efecto sobre el precio es más directo de lo que suele reconocerse: al permitir el doble de unidades en un mismo terreno, el costo de suelo por vivienda —uno de los componentes más pesados del precio final en las comunaspericentrales— se reduce a la mitad. La restricción actual, al topear el número de viviendas y no los metros construidos, empuja al mercado hacia menos unidades y más grandes, precisamente el producto que menos hogares pueden pagar. Recuperar densidad permitiría no solo producir más, sino producir una oferta más diversa, en localizaciones donde la ciudad ya tiene infraestructura instalada.

Este ajuste no es menor en términos de acceso. Hoy la oferta en los tramos que la mayoría de los hogares puede financiar es estructuralmente escasa, lo que presiona los precios al alza dentro de ese mismo segmento. Ampliar el número de unidades disponibles en esos rangos permite que más familias que sí califican logren efectivamente comprar, en lugar de competir por un stock reducido. A ello se suma que la composición de los hogares chilenos —2,8 personas en promedio, con un 21,8% de hogares unipersonales— ya no corresponde al producto que la norma actual incentiva a construir. La restricción de densidad no solo limita cuánto se edifica: distorsiona qué se edifica, empujando la oferta hacia un tipo de vivienda que cada vez menos hogares necesitan y pueden pagar.

Conviene, eso sí, despejar un malentendido y precisar un riesgo. El malentendido es suponer que mayor densidad significa edificios más grandes. No es así: alturas máximas, rasantes, distanciamientos y coeficientes de constructibilidad siguen siendo los que fija cada Plan Regulador. La envolvente edificada no cambia; cambia cuántas viviendas caben dentro de ella. La objeción de fondo es otra, y apunta a la carga sobre redes, vialidad y equipamiento. Es una preocupación legítima, pero conviene no invertir el orden de las cosas: los servicios y la infraestructura urbana son consecuencia de la población concentrada, no su requisito previo. Ninguna ciudad se equipó esperando habitantes; se equipó porque los tuvo. La densidad es, de hecho, lo que vuelve financieramente viable un colegio, un centro de salud o una línea de metro. El problema real no es la secuencia, sino el desfase: la vivienda se construye en tres años y la infraestructura tarda diez. Cuando esa brecha no se planifica —como ocurrió en algunas comunaspericentralesdurante la década pasada— el resultado es densificación sin ciudad, y la reacción normativa que vino después.

Sería un error, con todo, suponer que la densidad basta. Si solo el 9% de la población alcanza un departamento de 3.000 UF, y ese tramo corresponde hoy a 32 metros cuadrados, el problema no se resuelve comprimiendo aún más el producto. La densidad amplía laoferta potencial y mejora la estructura de costos; no amplía por sí sola la capacidad de compra de los hogares.

La reforma abre una oportunidad que el sector llevaba años esperando. Queda por resolver qué tipo de vivienda se habilita con la nueva densidad, en qué localizaciones y con qué instrumentos de financiamiento. Son preguntas que exigen evidencia territorial precisa y una conversación que aún no hemos tenido. ¿Estamos ampliando la ciudad, o solo el número de personas que la miran desde afuera?