Recuperar puede valer más que construir.

Chile necesita cerca de 980.000 viviendas para resolver su déficit habitacional, mientras miles de metros cuadrados de oficinas permanecen vacíos en el centro de Santiago y más de 100.000 viviendas nuevas siguen sin comprador. El desajuste plantea una pregunta que el sector inmobiliario ya no puede posponer: ¿es más eficiente seguir construyendo o aprender a recuperar lo que ya existe?
Según el informe "Balance de Vivienda 2025" de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), elaborado con datos de la encuesta Casen 2024, de ellas, 834.000 corresponden a hogares en déficit propiamente tal y la Región Metropolitana concentra el 42% de ese requerimiento, equivalente a 348.610 viviendas.

Al mismo tiempo, el mercado de oficinas exhibe el fenómeno inverso. En Santiago Centro, la vacancia de oficinas clase AA+ se ha más que triplicado desde 2019, cuando bordeaba el 2,3%, hasta un máximo de 15,1% en 2025, según Colliers. Al primer trimestre de 2026 la comuna acumulaba 59.625 m² desocupados sobre un stock de 418.415 m², con arriendos aún 27% bajo los niveles de 2019.
Ese desacople entre déficit y desocupación impulsa la reconversión de edificios. Según el Observatorio Urbano UC, más del 40% de las oficinas clase B y C de Santiago tiene potencial de reconversión, sobre todo hacia usos residenciales o comerciales.
Un caso concreto: un edificio de 1939 en calle Miraflores 590, con 2.800 m² de oficinas, fue adquirido por US$2 millones para transformarlo en 50 departamentos, según Diario Financiero. Colliers estima que reutilizar estructuras existentes reduce entre 20% y 30% los plazos y costos frente a construir de cero.
La oportunidad se amplía con el patrimonio histórico: Cushman & Wakefield calcula que reconvertir edificios patrimoniales hacia usos gastronómicos, culturales o comerciales podría elevar entre 30% y 50% su valor de mercado. Solo la comuna de Santiago tiene 1.357 inmuebles de conservación histórica que podrían beneficiarse de este tipo de procesos.

El problema no es solo qué hacer con lo construido, sino también con lo que se sigue construyendo. Como advirtió Fernando Massú, presidente de Banco BTG Pactual Chile, en una carta al director publicada en El Mercurio, comprar una vivienda de hasta 4.000 UF exige hoy una renta cercana a $2,7 millones, mientras el sueldo promedio nacional, según el INE, es de $897.000. Esa brecha explica que más de 100.000 viviendas nuevas sigan sin vender, un stock que la propia CChC estima en más de dos años de absorción. Se plantea que el ajuste vendrá por una de tres vías: que las inmobiliarias bajen precios, que se construya cada vez menos —afectando empleo—, o que Estado e industria actúen en conjunto, combinando rebajas de precio con una ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria hasta hacer el dividendo alcanzable para un hogar con dos ingresos.

Precio y valor no son lo mismo.
Estos antecedentes confirman una distinción clave: el precio refleja lo que alguien paga hoy; el valor incorpora la normativa aplicable, la conectividad y la capacidad de proyectar nuevos usos. Un edificio de oficinas con alta vacancia, o una vivienda nueva sin comprador, no son necesariamente activos sin futuro: pueden ser el insumo de una solución distinta a la que fueron concebidos.
Chile seguirá necesitando construir, pero el próximo ciclo inmobiliario dependerá tanto de nuevos proyectos como de la inteligencia para activar el valor de lo que ya existe: oficinas vacías que pueden ser vivienda, stock nuevo que necesita precios y subsidios realistas, y patrimonio que espera un nuevo uso. La próxima gran oportunidad del sector puede estar menos en el suelo por urbanizar y más en la ciudad que ya tenemos.