El mapa desigual de la ciudad de los 15 minutos

La última radiografía del mercado de strip centers en Santiago, elaborada por la consultora Colliers, expone una realidad que trasciende las cifras de vacancia, metros cuadrados y rentas en UF: evidencia, una vez más, la profunda segregación urbana y la desigualdad en el acceso a servicios básicos que caracteriza a nuestra capital.

Que una comuna como Puente Alto registre 91 habitantes por metro cuadrado de strip center, mientras que Lo Barnechea anote apenas 3,5, no es solo un indicador comercial de oferta y demanda; es el reflejo de una brecha de calidad de vida. Estamos hablando de una diferencia de 26 veces en la disponibilidad de infraestructura comercial vecinal entre el sector sur y el nororiente de Santiago.

En el urbanismo moderno se debate con fuerza el concepto de "la ciudad de los 15 minutos", un modelo ideal donde los ciudadanos pueden satisfacer sus necesidades básicas —salud, abastecimiento, deporte y servicios— a una distancia caminable desde sus hogares. El strip center, en su mutación contemporánea hacia un polo de servicios (clínicas, veterinarias, gimnasios) y ya no solo de tiendas físicas, se ha convertido en la espina dorsal de este modelo. Sin embargo, los datos demuestran que el beneficio de la proximidad sigue estando concentrado en las comunas de mayores ingresos.

Esta asimetría plantea desafíos y oportunidades en dos frentes:Para el sector privado: Existe un evidente "océano azul" en las comunas más densas. Si bien el sector sur captará un valioso 27% de las aperturas proyectadas para este 2026, el ritmo sigue siendo insuficiente para mitigar el rezago histórico. La alta densidad poblacional de comunas como Puente Alto o Santiago Centro ofrece una demanda cautiva y una fidelidad de consumo que el sector inmobiliario comercial no puede seguir ignorando por mero sesgo territorial.

Para el sector público: Se requiere una gestión urbana más activa. Los municipios y los reguladores deben agilizar los planes reguladores y generar incentivos para la instalación de estos centros de servicios en zonas deficitarias, entendiendo que un strip center moderno no es un "mall" que colapsa el tráfico, sino un equipamiento vecinal que reduce la necesidad de grandes desplazamientos en transporte público o privado.

La resiliencia de este formato frente al e-commerce demuestra que las personas siguen valorando y necesitando la experiencia y la presencialidad, especialmente cuando se trata de bienestar, salud y servicios comunitarios. El desafío para el 2026 y los años venideros no es solo que el mercado de strip centers crezca un 40% en superficie respecto a su promedio histórico, sino dónde va a crecer. Santiago no será una ciudad integrada mientras el acceso a la comodidad y a los servicios esenciales dependa del código postal de sus habitantes.

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