Estudio de Colliers revela fuerte alza de impuesto territorial en zonas urbanas y cambios en el tratamiento tributario de terrenos agrícolas.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El impuesto territorial en Chile ha experimentado transformaciones importantes en los últimos 15 años. Según un reciente informe de la consultora inmobiliaria Colliers, las contribuciones de predios no agrícolas crecieron un 152,76% entre 2008 y 2024. Esta alza evidencia un cambio en la carga fiscal hacia sectores urbanos, mientras los terrenos rurales han perdido participación en la recaudación, a pesar del aumento en su valor.
Daniela Olmos, subgerente del Área de Desarrollo Inmobiliario y Regularizaciones de Colliers, explica que el avalúo fiscal de predios no agrícolas subió un 202% en ese periodo, alcanzando los $1,03 billones en 2024. Este crecimiento se debe tanto al reavalúo del suelo como al aumento del número de propiedades urbanas, que pasaron de 9,9 millones en 2008 a más de 16,2 millones en 2024, reforzando la tendencia de urbanización en Chile.
En contraste, las contribuciones agrícolas aumentaron un 64,84%, a pesar de que el avalúo de estos terrenos creció un 322%. ¿Por qué esta diferencia?
En 2008, el sector agrícola representaba el 8% de la recaudación por contribuciones, mientras que en 2024 esa cifra bajó al 5,4%. Esto se debe a que, aunque los suelos rurales han subido de valor, su peso relativo en el sistema tributario ha disminuido.
Olmos señala que este desbalance crea una estructura tributaria que penaliza el desarrollo de las ciudades, ya que muchos predios agrícolas han sido reclasificados como no agrícolas, sin considerar factores técnicos como tipo de suelo o ubicación, sino solamente criterios productivos. Esta práctica encarece los impuestos para propietarios de terrenos rurales, aun si estos están en procesos de transición productiva.
Por otro lado, el número de predios agrícolas también creció, pasando de 1.465.831 en 2008 a 2.002.053 en 2024, lo que implica un aumento del 37% en la base gravada. Además, Olmos destaca que la reclasificación discrecional de terrenos agrícolas a no agrícolas está promoviendo la especulación inmobiliaria, desincentivando la permanencia de la actividad agrícola y acelerando la urbanización de terrenos rurales.
Conclusión: ¿cómo enfrentar este escenario? Desde Colliers proponen revisar y actualizar los criterios técnicos que determinan si un terreno es agrícola o no, considerando aspectos como localización geográfica, características del suelo y su potencial productivo, con el fin de evitar cargas tributarias injustificadas y fomentar un desarrollo territorial equilibrado.
