Autor: mercadosinmobiliarios

Por: Gerardo Ureta Campos, Doctor(c) en Industria Inteligente PUCV. Magíster en Construcción PUC. Ingeniero Industrial U. Mayor. Fundador de EconoDataAI

Recientenente, casi todos los candidatos presidenciales manifestaron sus posturas sobre las contribuciones a la propiedad. Este debate debe trascender la mera discusión sobre su aumento, eliminación o reducción. Desde una perspectiva de políticas públicas, la tributación inmobiliaria debe conceptualizarse como un instrumento dinámico para el desarrollo socioeconómico y urbano. El objetivo central es la articulación de un sistema fiscal que, sin menoscabar la provisión de servicios públicos esenciales, estimule la inversión privada, potencie la capacidad de gestión municipal y fortalezca la autonomía financiera local.

El Impuesto Territorial, cuya recaudación ascendió a más de $2.5 billones de pesos en 2024 en el contexto chileno, constituye una fuente de financiamiento crítica para la seguridad ciudadana, la infraestructura urbana y el crecimiento planificado de las ciudades. No obstante, su aplicación requiere una modernización sustantiva.

Es imperativo alinear los mecanismos de recaudación con incentivos que promuevan activamente la inversión en bienes raíces y fomenten una expansión urbana coherente y sostenible, favoreciendo la eficiencia económica y la calidad de vida.

Propuestas

Valoración Dinámica y Transparente de la Propiedad para la Generación de Valor Social: Se propone la implementación de un sistema de valoración catastral que no se base exclusivamente en avalúos estáticos, sino que incorpore la plusvalía real de los inmuebles derivada de la inversión pública y privada en el entorno. Esto implica que la contribución anual reflejaría el incremento de valor atribuible a mejoras en infraestructura o desarrollo urbano adyacente, garantizando una contribución proporcional al beneficio económico obtenido. En contrapartida, las zonas con menor dinamismo o que requieran revitalización podrían beneficiarse de cargas tributarias reducidas, lo que incentivaría la inversión y la reconversión de proyectos inmobiliarios estratégicos. La definición de estas «zonas estratégicas» se establecerá mediante un proceso técnico-normativo y rigurosamente transparente, liderado por las instituciones competentes de planificación urbana (e.g., Ministerio de Vivienda y Urbanismo) en coordinación con los gobiernos regionales y municipales, sector privado y sociedad civil, bajo criterios objetivos de potencial de desarrollo, infraestructura existente y necesidades socio-urbanas, buscando la maximización del bienestar colectivo.

Transparencia Integral y Accesibilidad en el Cálculo del Avalúo Fiscal: Es crucial establecer un marco de transparencia irrestricta en el proceso de determinación del avalúo fiscal y la liquidación de las contribuciones. Esto implica no solo la divulgación detallada de las metodologías de tasación, sino también la garantía de acceso público a los datos desagregados (con las debidas salvaguardas de privacidad) que sustentan dichas valoraciones. La implementación de plataformas digitales facilitaría a los contribuyentes la comprensión y verificación de la exactitud de los cálculos, fomentando la equidad procesal, la certidumbre jurídica y la confianza en la administración tributaria.

Incentivos Fiscales para la Mejora de la Calidad del Capital Inmobiliario y la Seguridad Urbana: Se propone la implementación de descuentos o exenciones en las contribuciones para los propietarios que realicen inversiones que mejoren la eficiencia energética, la modernización estructural y, fundamentalmente, la seguridad de sus inmuebles y el entorno urbano inmediato. Este mecanismo fiscal no solo reduciría la carga impositiva para aquellos que invierten en la optimización de sus bienes, sino que también estimularía la renovación del parque inmobiliario, incrementando su valor de mercado y contribuyendo directamente a la mejora de la habitabilidad y la seguridad en los barrios.

Distritos de Desarrollo Urbano Sostenible y Promoción de Inversiones: Se plantea la creación de zonas geográficas designadas como prioritarias para la inversión inmobiliaria. Dentro de estas áreas, previamente definidas bajo los criterios técnicos y transparentes mencionados, se ofrecerían beneficios tributarios específicos y una simplificación regulatoria para proyectos que integren vivienda, comercio y tecnología, con un enfoque en la generación de entornos urbanos multifuncionales, resilientes y seguros. Estas zonas actuarían como polos estratégicos para el desarrollo de comunidades modernas, equipadas con infraestructura de vanguardia y soluciones de movilidad eficiente, optimizando el uso del suelo urbano y atrayendo capitales para el desarrollo armónico de las ciudades.

Optimización de la Gestión Municipal Mediante la Innovación Tecnológica: La incorporación de herramientas de inteligencia artificial y análisis de grandes volúmenes de datos (Big Data) es esencial para optimizar la recaudación y la administración de los fondos municipales. Esta aproximación no solo garantizaría una mayor eficiencia en la gestión de recursos públicos, sino que también permitiría una asignación más precisa y efectiva de los mismos a proyectos críticos para la comunidad, particularmente en las áreas de seguridad ciudadana, infraestructura local y provisión de servicios básicos, reforzando la rendición de cuentas y la legitimidad de la administración local.

Este modelo no solo persigue la modernización del sistema tributario, sino que lo redefine como un motor fundamental para el crecimiento económico, el desarrollo urbano equitativo y el fortalecimiento institucional de los municipios.

Al optimizar la aplicación de las contribuciones, se busca fomentar inversiones estratégicas, robustecer la autonomía municipal y propiciar la construcción de ciudades más dinámicas, prósperas y, fundamentalmente, más seguras y habitables para todos sus ciudadanos.